Když se řekne „crowdfunding“, většina Čechů si představí mladé nadšence, kteří na platformě Kickstarter darují menší finanční částky a pomohou tak realizovat další karetní nebo počítačovou hru nebo nezávislý film. Crowdfunding ale už dávno není jen o tomhle.
Jedná se o obrovský trh – v roce 2015 bylo na crowdfundingových platformách po celém světě zafinancováno 34 miliard dolarů. Jen pro srovnání, velikost trhu investic učiněných venture kapitálovými investory v témže roce činil zhruba 30 miliard dolarů. Existují čtyři základní druhy crowdfundingu – darovací, odměnový, půjčkový a investice do podílu ve společnostech. Nás zajímají primárně posledně dva uvedené.
Drobní investoři v tomto případě mají možnost prostředky nejen „darovat“, ale zejména investovat do dluhopisů či jiných cenných papírů společností poptávajících kapitál touto novou cestou.
Jakou příležitost crowdfunding představuje pro developery?
Kromě toho, že se crowdfunding stává významným zdrojem alternativního financování pro technologické startupy i firmy s delší historií, jeho význam celosvětově roste také coby doplňkový zdroj financování realitních projektů. Možnost investování do nemovitostních projektů, která byla ještě nedávno otevřená primárně prostřednictvím fondů soukromého kapitálu či realitních investičních společností, se nyní zpřístupňuje i retailovým investorům. Díky crowdfundingovým platformám i drobní investoři po celém světě mohou investovat drobnější částky do investiční výstavby či výnosových nemovitostí a podílet se tak na atraktivním zhodnocení relativně bezpečné třídy aktiv. Odhaduje se, že v roce 2016 jen nemovitostní trh crowdfundingu dosáhl objemu 3,5 miliardy dolarů.
Developerům a nemovitostním asset managerům se tímto otevírá zcela nová možnost financování jejich projektů. Klasická struktura financování, ve které je dominantní část celkových investičních či akvizičních nákladů daného projektu zajištěna pomocí bankovního financování a zbytek pokrývají vlastní zdroje, či nákladné zdroje spoluinvestorů, již nemusí platit. Crowdfunding totiž developerům otevírá možnost nahradit vlastní či koinvestorské financování prostředky levnějšími, získanými například emisí dluhopisů, do kterých investují drobní investoři. Byť zatím jen v menších objemech do 1 mil eur.
Emise dluhopisů může probíhat jak na úrovni dané účelově založené společnosti, která pro projekt vzniká, tak na úrovni mateřské společnosti. Tyto dluhopisy mívají splatnost od jednoho až do čtyř let, možnost předčasné splatnosti a v případě potřeby i odloženou výplatu úrokových plateb v závislosti na cash flow daného projektu. Může se taktéž jednat o emisi konvertibilních dluhopisů, či rovnou akcií nebo dokonce podílů. Celý proces upisování bývá zpravidla plně automatizován, probíhá v on-line prostředí dané platformy a má charakter veřejné nabídky cenných papírů.
Není to jen o penězích
Veškeré peníze (zejména ty vlastní), které pomocí crowdfundingu dokáže developer z projektu refinancovat a nahradit levnějšími – crowdfundingovými, za to stojí. Lze je prostě využít na financování akvizice spekulativnějších aktiv. Není to ale zdaleka jen o penězích. Crowdfunding je inovativní cesta ke kapitálu, která upoutá pozornost.
Z tohoto důvodu se do crowdfundingového financování na největší české platformě www.fundlift.cz pouští například gastronomické projekty jako SushiTime, Burrito Loco, nebo koncept sítě Ambiente. Crowdfundingové financování poskytne alternativní a relativně rychlý přístup ke kapitálu a značně zvýší povědomí o projektu jako takovém. Cílem je z investorů financujících jednotlivé crowdfundingové kampaně získat zákazníky a brand ambasadory.
Crowdfundingová kampaň může být zároveň otestováním reakce kapitálového trhu a předvojem větší emise dluhopisů. Zjistíte, jaký je o Vás, či Váš projekt zájem a můžete si začít budovat investorskou základnu, kterou je možné do budoucna nadále oslovovat, či rovnou přitáhnout pozornost institucionálního investora.
Nemovitostní crowdfunding a Fundlift
Na Fundliftu se již crowdfundingový trh vytváří. Na platformě je 7,5 tisíce registrovaných investorů a za rok a půl působení bylo úspěšně zafinancováno 28 kampaní v různých odvětvích průmyslu a služeb v celkovém objem zhruba 165 mil. Kč.
Jak říká CEO Fundliftu, Radek Musil, „je jen otázkou času, kdy se na této platformě objeví první nemovitostní investice“.
Veškeré financování probíhá formou veřejné nabídky cenných papírů podlimitního charakteru (do 1 mil eur), která nevyžaduje nákladnou přípravu prospektu a kampaň projektů ve Fundliftu pomohou nastrukturovat a zpropagovat. Následně spolupracující obchodník s cennými papíry emituje imobilizované cenné papíry a drží jejich evidenci. Vše tak, jak to má být. Pro emitenty velmi jednoduše a s řádnou štábní kulturou.
Co je potřeba pro úspěch takové nemovitostní emise? V prvé řadě budou investoři posuzovat reference developera, jeho schopnost opakovaně realizovat projekty a hlavní rysy investičního záměru. V tomto ohledu je nutné zmínit, že drobným investorům budou pravděpodobně konvenovat projekty s již vydaným územním rozhodnutím, či stavebním povolením, či s jasnou představu, kdy povolení získá.
Vypracování materiálů pro crowdfundingovou kampaň je otázkou několika týdnů, a to za podpory profesionálů z Fundliftu. Celková délka kampaně pak od původního záměru po zafinancování může být kratší než 2 měsíce.
Nemovitostní crowdfundingový trh roste a zdá se, že je pro něj prostor i v České republice. Nedostatek investičních příležitostí, vysoká developerská aktivita a jednoduchost získání „retailového“ kapitálu mohou být akcelerátorem tohoto trendu. Lze očekávat, že to je směr, jakým se bude vydávat čím dál tím více subjektů pro získání alternativního financování, tak jak se tomu děje v anglosaských ekonomikách. Kdo tedy bude první?
(Článek vyšel v březnovém vydání Development News)
