Pokud se vám nechce číst celý dlouhý text, pak vám možná bude stačit jedna věta o tom, o čem jsme v ICP přesvědčeni. A sice, že nemovitosti v centru Prahy se prodávají sakramentsky předražené, mj. kvůli tomu, že část kupujících věří, že podmínky a ceny nájmů přes AirBnB vydrží věčně. Až dopadne tvrdá ruka regulace, může značná část z nich zaplakat nad výdělkem. Speciálně pokud své projekty financují na páku momentálně levným bankovním úvěrem.
Pokud se vám číst chce, pojďme se na logiku našich úvah podívat blíže.
SDÍLENÁ EKONOMIKA? OPRAVDU?
Sharing economy roste obrovským tempem, ať už se bavíme o spolujízdě (přesněji spíše sdílené taxislužbě), sdílených kolech, autech, bytech či pokojích, klubové pojišťovny… Je to zajímavé, je to sexy, je to cenově dostupnější a mnohdy je to také mnohem uživatelsky přívětivější, než klasické služby daného druhu.
Otázkou – a řekněme si otevřeně, že klíčovou – je, zda jde ve všech výše zmíněných případech opravdu o sdílení, nebo o podnikání, ovšem bez svazujících regulací, daní a poplatků. Na to, zda je Uber spolujízdou se můžeme podívat třeba takto. Řidič plánoval jet z bodu A do bodu B a někdo jiný shodou okolností chtěl jet stejnou trasu a proto se s naším řidičem svezl a něco mu přidal na náklady. To je spolujízda. Pokud řidič čeká na zavolání, dojede dle objednávky do bodu A a doveze cestujícího do bodu B, pak tu asi máme spíše taxi službu či smluvní přepravu.
Podobné to je s AirBnB. Z myšlenky krátkodobého pronájmu třeba přes víkend či po část prázdnin („na přilepšenou“) se mnohdy stalo spíše regulérní celoroční podnikání v hoteliérství. Se všemi aspekty, jež k němu patří, s výjimkou nápisu hotel a, ehm, hromady regulací.
Někdo tu vidí sdílený svět bez omezování, jiný zase spíše způsob, jak obcházet pravidla. A nedělejme si iluze, že v zemi, kde je zákon na téměř každý aspekt života, dříve či později nedorazí i regulace AirBnB. Zvlášť, když na to bude silná objednávka od sousedů v pronajímaných bytech a především od představitelů „starého“ businessu, který nástupem nové konkurence pochopitelně trpí.
AIRBnB V PRAZE JE VĚTŠÍ, NEŽ SE MŮŽE ZDÁT. A TAKÉ VÝNOSNĚJŠÍ
Nemovitosti pro krátkodobé pronájmy mají své top lokality jasně dané. Malá Strana, okolí Staroměstského náměstí a části Nového Města. Prostě proto, že zpravidla vyběhnou turistům jako první, když hledají „where to stay in Prague“.
Jen na Starém Městě se dle portálu airdna eviduje nabízené krátkodobé a střednědobé ubytování přes AirBnB na 1400 bytových jednotkách. Průměrnou cenu můžeme spíše odhadovat, pro naši potřebu počítejme s tři až pěti tisíci za noc.
Pro doplnění, stejný server mluví o přibližně 60 tisících lůžkách k dispozici na Praze 1 a 2 Lůžkách, nikoli bytech, nicméně i tak jde o dosti vysoká čísla.
Majitelé nemovitostí v centrální Praze si jsou toho všeho velmi dobře vědomi. Mohou proto navyšovat nájemné v prázdných bytových jednotkách. Mnohdy se totiž jedná o provozovatele, kteří si pronajmou bytovou jednotku v centru a dále ji skrze AirBnB podnajímají a starají se o klienty.
Nájemné, které takový nájemce platí vlastníkovi nemovitosti, je pak mnohem vyšší, než jaké by byl ochoten zaplatit běžný nájemce s úmyslem v bytě bydlet. Provozovatel je schopen vytěžit i dvojnásobek a více již navýšeného nájemného. Oběma se tedy takto koncipovaný byznys vyplácí.
CO TO CELÉ DĚLÁ S CENAMI? ZVYŠUJE JE. HODNĚ.
Výsledkem jsou tedy vyšší příjmy z nájemného pro majitele budovy. A protože úrokové sazby jsou pořád velmi nízké a požadavky investorů na výnosnost nemovitostí ve vybraných lokalitách (jako právě Staré Město) setrvale klesají, má to všechno vliv na cenu nemovitosti, kterou vlastník bude požadovat při prodeji.
Toto se samozřejmě šíří dál, protože vlastníci nemovitostí v centru Prahy vědí, že i když jejich nemovitost pro krátkodobé pronájmy není využívána, investor tak může učinit, zvýšit příjem, a to se promítne do cenového očekávání. Vtip je mj. v tom, že se to týká rezidenčních, ale i kancelářských budov, protože mnoho prvorepublikových nemovitostí je využíváno jako kanceláře, přestože historicky byly zcela residenční.
Představme si tedy nemovitost na Praze 1, která má celkovou rozlohu 2 000 m2, v přízemí zaujímá 500 m2 retailové prodejny a zbývající plochu představují z poloviny kancelářské prostory (původně bytové jednotky) a byty, které jsou dlouhodobě pronajaty.
Byty si dlouhodobě pronajal za atraktivní nájemné provozovatel krátkodobého ubytování, a přesto je schopen generovat dostatečný zisk pro sebe. Předpokládejme tedy, že provozovatel platí vyšší nájemné, než by jinak bylo obvyklé v daném místě a čase.
Majitel bude požadovat kupní cenu, která odpovídá i 30leté návratnosti. Jednoduše vynásobí roční nájemné třiceti a dostane se k požadované ceně.
JE TRH PŘEHŘÁTÝ? MÁME ZA TO, ŽE ANO.
Obezřetný investor pochopí, že nájemné nemusí být dlouhodobě udržitelné a tlačí požadovanou cenu dolů. Přesto se předražené nemovitosti stále na trhu prodávají.
Pokud ovšem investor koupí a za tři roky přijde regulace, která polovinu provozovatelů bytů nabízených skrze AirBnB odradí, objeví se na trhu odhadem 9000 bytových jednotek k pronájmu nebo prodeji. To vytvoří převis nabídky nad poptávkou, a sníží výši nájemného. Jaký dopad to bude mít na ty, kdo si půjčili na předraženou nemovitost s vidinou výdělků díky AirBnB nájemným, je zřejmé.
Regulace krátkodobých pronájmů je v Praze tématem a bude stále víc. Stojí i za povšimnutí, že s návrhem regulace přišli jinak deklaratorně pro-sharingoví Piráti (pro AirBnB mimochodem zmiňují pronájem do 60 dní během roku, tedy návrat k původní myšlence sdílení). Otázkou není ZDA přijde regulace, ale KDY a V JAKÉ PODOBĚ.
Rozhodně máme ale za to, že současná cena značné části kancelářských i rezidenčních nemovitostí neodpovídá jejich reálné, fundamentální hodnotě.
