V současné době zájem investorů o nemovitostní trh roste. Hlavním lákadlem je na něm to, že dnes nabízí velice zajímavý výnos za poměrně nízké riziko. Jedná se o ideální investiční produkt pro české občany, kteří by se dali označit za značně konzervativní investory. Většina obyvatelstva totiž tradičně své úspory zhodnocuje pouze pomocí bankovních produktů či nákupu nemovitostí.
Nedávný vývoj českého nemovitostního trhu
Již od roku 2014 jsme svědky zotavování českého trhu s nemovitostmi, jenž byl poznamenán globální krizí z roku 2008. Index nabízených cen* nemovitostí v České republice od roku 2011, kdy dosáhl svého dna na hodnotě 92,9, vzrostl na současnou hodnotu 113,4. Svým vývojem překonal poslední hodnotu před nástupem krize, která byla o 1,4 % nižší. U indexu realizovaných cen*byl tento nárůst o něco nižší a dosud nevytvořil nové maximum pro celou Českou republiku. Nejblíže k němu ale je u vývoje cen v Praze, kde samostatně u indexu realizovaných cen starých i nových bytů již předčil vrchol z poloviny roku 2008.
V Praze byl také nejstrmější růst nabízených cen aindex dosáhl hodnoty 123,2, což je o 8,5% výše než před krizí. U ostatních regionů mimo Prahu můžeme začít mluvit o možné korekci trhu až po začátku roku 2015 a to jen o velmi mírné. Realitní boom na českém trhu nemovitostí je poháněn předevšímvývojem v Praze.
Majitel Ekospolu Korec: Praha poroste na západ
Podle vývoje indexu realizovaných cen bytů se pohybují hodnoty u novostaveb znatelně výše než u starších domů. Nicméně u starších domů můžeme pozorovat rychlejší nárůst cen. Z toho vyplývá, že s rostoucí cenou novostaveb se většina zájemců o koupi nemovitosti přesouvá na trh starších domů.
Další možné vysvětlení může být, že se postupně mění důvody koupě. Zatímco dříve si většina kupovala byty pro své vlastní užívání, v poslední době se nemovitosti více kupují za účelem pronájmu a získání pravidelného důchodu.
Hypoteční boom
Hlavní příčina růstu nemovitostního trhu je přisuzována především nízkým úrokovým sazbám. Na vkladových účtech v bankách jsou díky tomu téměř nulové výnosy,což nutí klienty se poohlédnout po alternativách, které ve velkém množství případů naleznout na nemovitostním trhu.
Úvěry se naproti tomu staly levnějšími, a tudíž dostupnější. Nejníže se úrokové sazby pohybují u hypotečních úvěrů, kde jsou okolo 1,5% p. a. a jsou určeny právě na nákup nemovitostí. Díky tomu jsou náklady na koupi i výstavbunemovitosti velmi nízké.
Minulý rok v červnu bylo poskytnuto 10 794 hypoték,což sice představuje nové absolutní maximum, avšak není to tak výrazný rozdíl v porovnání s červnem roku 2013, kdy jich bylo jen o 181 méně a trh nemovitostí tak spíše stagnoval. Raketový růst v roce 2013 je přisuzován zvýšenému množství refinancovaných hypoték, které činily 36 % z celkového počtu. Pro porovnání, v roce 2015 to bylo jen 23 % z celkové sumy hypotečních úvěrů.
Nejvíce je ale vidět boom v roce 2015 na objemu hypotečních úvěrů. V roce 2015 rostly objemy poskytnutých úvěrů meziročněo 30 % a o 14 % oproti období s dřívějším maximem. Objem se dostal na úroveň necelých 20 miliard korun.
Průměrná částka poskytnutého úvěru se z 1,5 milionů korun v 2013 zvýšila na 2,1 milionů korun. Tento jev odpovídá zvýšenému zájmu o hypotéky na vyšší částky, pravděpodobně určené na nákup buď dražších bytů, nebo na nákup většího množství bytů za účelem pronájmu. To může být také jeden z faktorů, který vysvětluje rychlejší nárůst cen nemovitostí v luxusnějších částech Prahy.
Další možné příčiny růstu nemovitostního trhu
Další příčinou mohl být pozitivní hospodářský vývoj v zemi. Růst HDP se začal zrychlovat. V roce 2015 rostl o 4,5 %, nejvíce za posledních osm let. To se také projevilo na zvyšování počtu pracovních míst a poklesu míry nezaměstnanosti na 6,1 %. Dále také na růstu průměrných mezd, které se meziročně zvýšily přibližně o 3 %.
Zatím není jasné, jaký efekt bude mít vyšší zadluženost obyvatelstva. Překvapivě se ale vyvíjí pomaleji než růst HDP, což naznačuje proporcionálně zdravý vývoj zadluženosti domácností.
Podhodnocená koruna dělá český trh nemovitostí také více atraktivním pro zahraniční investory. Pětina poptávky po nemovitostech je tvořena právě jimi.
Budoucí vývoj
V současné době se zdá, že nemovitostní trh nemá vůbec špatný výhled do budoucna.
Ačkoliv bychom mohli spekulovat o narůstajícím strachu investorů z možného růstu úrokových sazeb, většina centrálních bank naopak koketuje s myšlenkou dalšího snižování či až poklesu úrokových měr do záporných čísel. ČNB sice zveřejnila prognózy, ve kterých nepředpokládá pokles úrokových sazeb do záporu, nicméně v nedávné době se guvernér ČNB Miroslav Singer nechal slyšet, že záporné úrokové sazby jsou dobrým prostředkem proti spekulantům.
Milník pokořen: Hypotéky pod dvěma procenty a pád nekončí
Kandidát na budoucího guvernéra ČNB Jiří Rusnok s názorem guvernéra také souhlasí a dokonce ani nevyvrací možnost budoucího poklesu sazeb do negativních hodnot. Můžeme tedy očekávat, že vývoj úrokových sazeb v České republice může následovat eurozónu.
Na druhou stranu předpoklad vývoje HDP je i nadále velice pozitivní. ČNB ve své prognóze uvádí, že se bude pohybovat v intervalu od dvou do čtyř procent, což se jeví, jako plně udržitelný stav při pokračující intervenci na oslabení koruny a nízkým úrokovým sazbám.
Možné negativní scénáře
Již dnes se začíná projevovat nedostatečná nabídka na trhu nemovitostí. Tento jev pravděpodobně v příštích letech ještě poroste. Český stavební úřad tomu moc nenapomáhá, protože rok od roku vydává menší počet stavebních povolení. Také podle ČSÚ rok od roku klesá množství nově zahájených staveb a již dokončených.
Velkou poptávku po nemovitostech přiživuje i možnost snadného budoucího přivýdělku ve smyslu pravidelného důchodu z pronajímání zakoupené nemovitosti. Všechny tyto scénáře budou vést k rychlejšímu růst cen nemovitostí, které nakonec způsobí ochladnutí poptávky a postupný pokles cen.
Žádný z negativních scénářů, ale dosud nenapovídá možnosti tak velkého propadu na trhu, jako jsme viděli v roce 2008.
*index nabízených cen – je index měřící vývoj cen nemovitostí, podle cenových nabídek na trhu, nikoli podle cen, ze které byla nemovitost skutečně pořízené, všechny hodnoty jsou porovnávány s rokem 2010, který se rovná 100
*index realizovaných cen – je index fungující na stejné bázi, avšak jedná se o ceny, za které byly nemovitosti na trhu skutečně pořízeny
*refinancované hypotéční úvěry – hypotéky poskytnuté na splacení staré hypotéky s nevýhodnějšími podmínkami, tento typ hypotéky nelze brát jako indikátor pro vývoj cen nemovitostí, protože se pomocí ní neuskutečnila nová koupě či výstavba nemovitosti
Zdroj dat: cnb.cz, czso.cz, hypoindex.cz
