Seidler a Kovanda: Ceny nemovitostí do inflace patří


08:12 • 13. srpna 2016

Tagy: inflace, reality, nemovitosti, ČNB, koruna

Centrální banka pokračuje v intervencích proti posilující koruně. V červnu vynaložila na devizovém trhu celkem 8,45 miliardy, od listopadu 2013 intervenovala ČNB zhruba za 560 miliard korun. A nejde o konečný účet. Spotřebitelské ceny v tuzemské ekonomice stále příliš nerostou, a ČNB tak má stále argument pro prodlužování politiky slabé koruny. Opravdu ale ceny nerostou? Nebo ČNB při stanovování své politiky nevyužívá vhodné ukazatele pohybu cenové hladiny?

Obsah dostupný zdarma jen pro registrované uživatele.
Přihlásit se můžete zde.

Centrální banka pokračuje v intervencích proti posilující koruně. V červnu vynaložila na devizovém trhu celkem 8,45 miliardy, od listopadu 2013 intervenovala ČNB zhruba za 560 miliard korun. A nejde o konečný účet. Spotřebitelské ceny v tuzemské ekonomice stále příliš nerostou, a ČNB tak má stále argument pro prodlužování politiky slabé koruny. Opravdu ale ceny nerostou? Nebo ČNB při stanovování své politiky nevyužívá vhodné ukazatele pohybu cenové hladiny?

Zatímco inflace naznačuje téměř nulový růst cen, ceny realit rostou a v některých případech začíná jejich růst atakovat dvojcifernou hodnotu. Vyloučíme-li Prahu, ceny starších bytů v ČR letos v prvním čtvrtletí podražily meziročně o 9,3 procenta. Nejde přitom o nabídkové ceny, ale o ceny, za něž je daná nemovitost skutečně pořízena. Z pohledu nabídkových cen pak pokračoval desetiprocentní růst cen i v druhém čtvrtletí letošního roku, a to jak v ČR, tak v Praze.

Jak je tedy možné, že inflace je pořád poblíž nuly? Ceny nemovitostí totiž v koši zboží a služeb, na jehož základě se inflace počítá, zahrnuty nejsou, respektive pouze částečně a nepřímo. A to v podobě cen nájemného a takzvaného imputovaného nájemného, což je hypotetický konstrukt a představuje nájemné, které by měli vlastníci bytů a domů platit, pokud by obydlí nevlastnili, ale měli je v pronájmu. Ceny nájemného vstupující do výpočtu inflace však rostou pouze jednoprocentním meziročním tempem, stejně jako ceny imputovaného nájemného. Navzdory tomu, že zdražování nemovitostí citelně zrychluje již druhým rokem. Důvod je ten, že ceny hypotetického nájemného nejsou navázány na růst cen nemovitostí, ale dopočítávají se přes ceny stavebního materiálu a ceny stavebních prací, které se nezvyšují. Stavebnictví se totiž dosud plně nezotavilo z důsledků světové finanční krize, což brání výraznějšímu růstu cen.

Vyrostla na českých realitách bublina?

Pokud bychom však místo nerostoucích cen hypotetického nájmu dosadili do výpočtu inflace současný růst cen nemovitostí, inflace by byla rázem o jeden procentní bod výše (imputované nájemné má totiž ve spotřebitelském koši vysokou váhu, téměř devět procent).
Tomu, že centrální banky ceny nemovitostí při nastavování měnové politiky spíše zanedbávají, nasvědčuje současná politika ČNB a Evropské centrální banky. Měnová politika centrálních bank je stále uvolňována, navzdory tomu, že ceny nemovitostí v řadě evropských zemí rostou dvoucifernými tempy. Centrální banky většinou argumentují tím, že ceny nemovitostí představují investici, nikoliv spotřební zboží. S touto logikou lze však polemizovat. Pro řadu domácností je koupě nemovitosti jeden z nejdůležitějších výdajů, který v životě učiní, a mnohdy se kvůli němu na desítky let zadluží. Zejména v zemích, jako je Česko, je touha po vlastnickém bydlení poměrně významná. Řada domácností si tak bude chtít nemovitost pořídit i navzdory její vyšší ceně, což pak bude ale ovlivňovat jejich celkové zadlužení a objem dostupných peněz pro další spotřebu. Centrální banky také mohou namítat, že na růst cen nemovitostí reagují pomocí makroobezřetnostní politiky. Ta sice může některá rizika plynoucí z rychlého růstu cen nemovitostí zmírnit, její schopnost omezit samotný růst cen v situaci příliš uvolněné politiky měnové je však omezená.

Kovanda: V Čechách trpíme fetišem vlastnického bydlení

Cílem ČNB je zajišťovat cenovou stabilitu. Pokud je koupě nemovitosti pro domácnosti jeden z nejdůležitějších výdajů, neměla by ČNB tyto ceny při plnění svého mandátu více zohledňovat? Pokud by centrální banka vycházela z jiného měřítka inflace, které by dynamiku ceny nemovitostí lépe zohledňovalo, její politika by mohla vypadat zcela jinak. Inflace zachycující růst cen nemovitostí po vyloučení kolísavých cen pohonných hmot byla vyšší. ČNB by tak již neměla důvod dále udržovat režim slabé koruny.
Podle našeho názoru by tak měnová politika – a zvláště ta nekonvenční – měla reflektovat širší koš cenových proměnných a zohledňovat růst cen nemovitostí. Nikdo nevolá po změně přes noc, ale debata na toto téma by se měla začít vést, a to dříve, než úzké zaměření měnové politiky přinese hospodářskou krizi – tak jako ve Spojených státech v letech 2007 a 2008. 

Autory textu, který byl původně psán pro HN, jsou Jakub Seidler, hlavní ekonom ING Bank, a Lukáš Kovanda, hlavním ekonom skupiny Roklen.

Napsat autorovi RSS

Lukáš Kovanda, Ph.D., je hlavní ekonom finanční skupiny Roklen. Přednáší na Vysoké škole ekonomické a Vysoké škole ekonomie a managementu, působí jako ekonomický expert Platformy pro internetovou ekonomiku a zasedá ve správní radě think-tanku Prague Twenty, jejž dříve vedl z pozice výkonného ředitele. Je autorem řady populárních i odborných ekonomických článků. V minulosti působil jako ekonomický konzultant, dále jako hlavní analytik časopisu Týden a deníku Lidové noviny. Řídil redakci ekonomického týdeníku Profit. Publikoval víc než stovku osobních rozhovorů s předními světovými finančníky a ekonomy včetně mnoha laureátů Nobelovy ceny. V roce 2009 vyšla jeho první kniha Příběh dokonalé bouře a hovory (nejen) s laureáty Nobelovy ceny o finanční krizi, v roce 2011 pak navazující Příběh dluhové smršti a hovory (nejen) s laureáty Nobelovy ceny o dopadech finanční krize. V roce 2012 vydal „učebnici pop-ekonomie“ s názvem Proč je vzduch zadarmo a panenství drahé, která se dočkala i slovenského překladu. O rok později mu vyšla další pop-ekonomická kniha Proč si ženy přitažlivost koupit nemohou, a muži ano. V roce 2014 na Slovensku vydal knihu Šťastie je krásna věc



Přejít na diskusi

Přihlašte se, nebo zaregistrujte


Přihlásit se


Zapomněli jste heslo?




Pokud nemáte ještě účet, můžete si ho vytvořit zdarma.

Přihlašte se, nebo zaregistrujte

Tato sekce je dostupná zdarma pouze přihlášeným uživatelům.



Přihlásit se

Zapomněli jste heslo?




Pokud nemáte ještě účet, můžete si ho vytvořit zdarma.