Za účasti 200 odborníků a více než 20 řečníků proběhl včera v pražském Slovanském domě jubilejní 20. ročník mezinárodní realitní a investiční konference CEDEM Commercial Property & Investment Summit. Investoři, ekonomové, developeři a realitní konzultanti zde diskutovali o významných aspektech současných realitních trhů ve střední a východní Evropě. Konferenci pořádalo vydavatelství Roberts Publishing Media Group ve spolupráci s časopisem CIJ, jehož šéfredaktor Robert McLean byl také jedním z moderátorů akce.
Letošní ročník CEDEMu proběhl v období nejistoty, kdy situace nejen na realitním trhu nastoluje řadu otázek ohledně budoucího vývoje a vyvolává spekulace o přicházející finanční krizi. Ekonomové Pavel Sobíšek (UniCredit Bank) a Lukáš Kovanda (CZECH FUND), kteří CEDEM panelovou diskusí otevřeli, předpovídají české ekonomice zpomalení, nikoli však recesi. Podle Kovandy tuzemská ekonomika i v příštím roce poroste, byť nižším tempem 1-1,5 % (s ohledem na kombinaci řady faktorů od zpomalování německé ekonomiky až po brexit). „V Evropě nyní klesá průmyslová výroba, snižuje se globální obchod, ale roste stavebnictví i maloobchod, protože domácnosti stále více utrácejí – Českou republiku nevyjímaje,“ komentoval Sobíšek. To je dobrá zpráva pro trh nemovitostí, protože ochota tuzemských spotřebitelů utrácet potáhne další rozvoj maloobchodních nemovitostí. Dalšími realitními segmenty, které v ČR porostou, bude bydlení, a to i přes řadu dnes již notoricky známých problémů, o nichž na CEDEMu diskutovali účastníci dalšího panelu, a také logistické nemovitosti, což úzce souvisí s rozvojem retailu a e-commerce.
Na druhou stranu oba ekonomové varovali, že naše ekonomika je příliš závislá na automobilovém průmyslu. I proto, že u výrobců rychle ztrácíme cenovou výhodu. Varovali, že strukturální změny jsou nezbytné, a doporučili, aby se země pokusila přeorientovat na produkci i dalších výrobků s vyšší přidanou hodnotou.
Brexit nás neohrozí, investoři budou v ČR hledat kvalitní projekty
O brexitu máme v současné době ještě méně jasno než po britském referendu. Panelisté na CEDEMu se však shodli, že z nejistoty v západní Evropě může naopak český realitní trh těžit: podle Mika Atwella (JLL) lze očekávat další příliv západoevropských investic do regionu CEE, například ze strany investičních fondů. „O investory nebude v ČR nouze, chybí ale vhodné projekty pro jejich investice. Například prémiových kancelářských nemovitostí, o které mají investoři obecně velký zájem, je jako šafránu. Proto hledají i alternativní řešení – například takové administrativní budovy, které by šlo poměrně snadno zrekonstruovat na prémiové. Extrémně opatrní jsou investoři v segmentu maloobchodních nemovitostí – v něm je totiž obtížné předpovídat další vývoj, jakkoli je situace v regionu CEE lepší než v západní Evropě. Retail tak zůstává doménou spíše lokálních investorů, uvedl Róbert Sninčák (CBRE Global Investors). „S ohledem na růst e-commerce jsou pro investice velmi perspektivní také logistické nemovitosti. Nabídka investic do tohoto realitního segmentu je však aktuálně v ČR téměř nulová,“ dodal Mike Atwell (JLL).
Proces participace: Zapojme do něj více veřejných institucí
Přestože se panelisté z řad developerů shodli, že atmosféra ve společnosti se mění a rozvíjení procesu participace přináší užitek všem zúčastněným stranám – developerům, obyvatelům měst i municipalitám – jsme podle nich teprve na začátku cesty. „V procesu participace se s každým dalším konkrétním realitním projektem učíme my jako developeři, a stejně tak se učí i občané,“ uvedl Pavel Streblov (Penta RE). „Aby proces participace přinášel skutečnou přidanou hodnotu a na jeho konci byl povedený projekt, s nímž budou spokojeni všichni aktéři, je třeba do participace zapojit i další veřejné instituce, například památkáře. Jen developer, občané, Institut plánování a rozvoje hlavního města Prahy a příslušné radnice městských částí nestačí,“ řekl Igor Klajmon (Sekyra Group). Podle Milana Brlíka, ředitele Kanceláře participace IPR Praha, posiluje transparentnost celého procesu výstavby demokratickou kulturu. „Stejně nutná jako transparentnost směrem k veřejnosti je nezbytná také transparentnost v plánovací dokumentaci: developeři musí mít jasno, co mohou v rámci projektu plánovat,“ podotkl Brlík.
Trh s bydlením: Ne regulace, ale kooperace
Co hýbe současným trhem tuzemského bydlení? Na významu podle Petra Hány (Deloitte) nabývá nájemní bydlení, studentské a seniorské bydlení, rekonstrukce domů na luxusní bydlení v centrech měst, revitalizace brownfieldů pro účely bydlení a v neposlední řadě i pokračující suburbanizace, kdy lidé v důsledku vysokých cen a malé nabídky volí raději bydlení za městem. Podle Petera Noacka (Zeitgeist Asset Management) nastává doba nájemního bydlení – a to nejen kvůli tomu, že si řada lidí vlastnické bydlení, které bylo dosud v ČR velmi populární, nebude moci dovolit, ale i kvůli tomu, že roste počet těch, kteří chtějí investovat jinam než do bydlení. „Například v sousedním Německu je investování do nájemního bydlení ze strany penzijních fondů či pojišťoven velmi zajímavé: jedná se totiž o velmi bezpečnou investici, i když s dlouhou návratností. Jakmile se v ČR podaří zjednodušit stavební řízení, lze očekávat podobný zájem těchto subjektů i u nás,“ komentoval Noack. „Obdobná situace jako v Německu je i ve Finsku, kde s fondy investujícími do nájemního bydlení běžně spolupracujeme. Očekáváme, že tuzemský trh se bude čím dál víc přibližovat k západní Evropě, kde bydlí v nájmu mnohem více lidí než v ČR,“ konstatovala Zuzana Chudoba (YIT). Účastníci rezidenčního panelu se shodli, že zvažované regulace na trhu s bydlením (např. zastropování nájemného) by nic nevyřešily. Co by naopak podle realitních expertů pomohlo, je především rychlá reforma stavebního zákona a zkrácení stavebního řízení, což umožní developerům dávat na trh více bytů než dosud. V neposlední řadě je podle nich nutná výstavba sociálních bytů. Ve městech západní Evropy je běžné, že u větších projektů, čítajících více bytových domů, developeři spolupracují s městem a část bytů v celém rezidenčním areálu je určena pro nájemní či sociální bydlení.
S růstem e-commerce v maloobchodu poroste i logistika
Realitní experti očekávají další růst objemu zboží, které si zákazníci budou objednávat přes internet. V souvislosti s tím se zvyšují i podíly logistických firem na pronájmech skladových nemovitostí. Nejde však jen o spediční společnosti, ale i o maloobchodní značky – podle Remona Vose (CTP) tvoří takoví klienti v logistických nemovitostech této společnosti 50 % (včetně např. módní značky Primark), podle Jakuba Holce (108 Agency) činí podíl těchto klientů v logistických projektech 108 Agency 40 % (včetně např. online supermarketu Rohlik.cz) a stále se zvyšuje. Proto lze očekávat i výstavbu dalších logistických nemovitostí.
Zelená výstavba bude vyžadovat změnu v myšlení celé společnosti
Poslední panel CEDEMu se zaměřil na otázky dopadu komerčních nemovitosti na životní prostředí a klimatické změny. Jak uvedl Jan Andrejco (Panattoni Europe), novostavby komerčních budov zaznamenávají v porovnání s obdobím před 5 lety obrovský posun – od ekologicky a energeticky šetrných budov až k prvním aktivním budovám, které si samy vyrábějí (a ještě případně i rozdávají) energii. Podle Jany Vlkové (Colliers International) však stále větší zájem společnosti na ochraně životního prostředí může s sebou přinášet i problémy, například ve stávající infrastruktuře. „Máte-li firemní flotilu 60 elektromobilů, ve stávajících kancelářských budovách prakticky nejste schopni je dobít, protože tím enormně zvýšíte energetickou náročnost budovy,“ dodala Vlková. Realitní experti se shodli na tom, že v této oblasti je třeba osvěta, která přinese změnu v myšlení celé společnosti.
