„Hlavním cílem nového zákona o realitním zprostředkování je především ochrana klientů. Díky chybějícím pravidlům pro realitní činnost a chybování realitních zprostředkovatelů, kteří mají mnohdy nízkou odbornost, se počty poškozených zvyšují,“ uvedla ministryně pro místní rozvoj Klára Dostálová.
Hlavním problémem českého realitního trhu je absence jasných pravidel pro výkon činnosti realitního zprostředkovatele. Zcela chybí přesná definice realitního zprostředkování, nejsou nastavena žádná konkrétní pravidla pro výkon činnosti. Cílem je také kultivace trhu s nemovitostmi, protože řada nepoctivců podniká na úkor opravdu profesionálních realitních zprostředkovatelů. Jde o zvýšení důvěryhodnosti realitního podnikání u nás.
Zákon např. počítá s povinností realitního zprostředkovatele uvádět v inzerci, ale i ve smlouvě o realitním zprostředkování, všechny informace srozumitelně a způsobem nevzbuzujícím pochybnost. To se týká i nejrůznějších příloh smlouvy nebo např. odkazů na všeobecné obchodní podmínky. Jako povinná příloha smlouvy, která musí mít písemnou formu, je také navrhován výpis z veřejného seznamu (především z katastru nemovitostí), ze kterého budou mj. zřejmé případné závady a omezení (například věcná břemena). Zákon dále upravuje vznik nároku na provizi realitního zprostředkovatele – aby nedošlo k jejímu zaplacení bez toho, že zprostředkovatel řádně vykoná svou práci. Počítá se i se vznikem veřejně přístupného seznamu, kde si budou zákazníci moci ověřit, kdo má pro tuto práci odbornou způsobilost. Zákon upravuje s ohledem na ochranu spotřebitele i řadu dalších oblastí, v neposlední řadě však je třeba uvést ještě povinnost uzavřít pojištění odpovědnosti za škodu.
Často kladené dotazy – Realitní zprostředkování
Jak vznikla myšlenka zahájit přípravu zákona o realitním zprostředkování?
Důvodem byly především stále se opakující problémy s činností realitních zprostředkovatelů, jejichž často nízká odbornost, společně s chybějícími pravidly pro tuto činnost, významně přispívají k rostoucímu počtu poškozených klientů.
Jaké hlavní nedostatky analýza odhalila?
Hlavním problémem českého realitního trhu je absence jasných pravidel pro výkon činnosti realitního zprostředkovatele. Zcela chybí přesná definice realitního zprostředkování, nejsou nastavena žádná konkrétní pravidla pro faktický výkon činnosti. Mnoho tuzemských realitních zprostředkovatelů má navíc velmi malou nebo chybějící odbornou kvalifikaci. Připočteme-li k tomu fakt, že ochrana práv spotřebitelů je v České republice často neúčinná a dozor nad realitními zprostředkovateli téměř žádný, nelze se divit tomu, že spotřebitelé nemají v realitní služby důvěru.
Jsou pravidla pro výkon činnosti realitního zprostředkovatele opravdu nutná? Nebylo by rozumnější počkat, až problém s nekvalitními zprostředkovateli vyřeší sám trh?
Čekání na neviditelnou ruku trhu by v tomto oboru mohlo mít pro mnoho lidí fatální následky. Spotřebitelé očekávají od realitních zprostředkovatelů bezproblémový průběh obchodu. Mnohdy do těchto transakcí přesouvají celoživotní úspory nebo podstatnou část majetku. Zkušenosti za posledních 25 let jasně ukazují, že samoregulace dostatečně nefunguje a mnoho lidí na tento stav těžce doplatilo.
Kolik vlastně působí v České republice realitních zprostředkovatelů?
Podle údajů Českého statistického úřadu (Registr ekonomických subjektů) bylo ke 31.12.2017 celkem 14 602 podnikatelských subjektů, které se hlásily ke zprostředkovatelské činnosti. Po přepočtu na počet obyvatel patří v tomto ohledu Česká republika k absolutní špičce v celé Evropě. Neoficiální odhady počítají dokonce až s 25 000 realitními zprostředkovateli. Realitního zprostředkovatele může dnes dělat každý držitel živnostenského oprávnění pro volnou živnost.
Inspiruje se MMR při vytváření zákona zahraničními vzory? Jsou vůbec realitní služby regulovány i v jiných zemích Evropy?
Realitní zprostředkování je ve většině evropských zemí upraveno zvláštními zákony, případně v rámci živnostenského zákona, nebo občanského zákoníku. Většina požaduje určitou úroveň odborných znalostí. Dále jsou stanoveny i další obecné podmínky – např. zletilost, svéprávnost, bezúhonnost, bezdlužnost. Společným požadavkem je i povinnost mít sjednané pojištění odpovědnosti, finanční záruky pro zákazníka, či jejich kombinace.
Jaké jsou tedy cíle návrhu zákona?
Hlavním cílem nově navrhované zákonné úpravy je především ochrana spotřebitele.
Mezi další cíle patří zejména:
- kultivace podmínek pro poskytování realitního zprostředkování, protože řada nepoctivců podniká na úkor opravdu profesionálních realitních zprostředkovatelů;
- zvýšení dozoru nad řádným vykonáváním této profese a snížení počtu nepoctivých realitních makléřů;
- sblížení podmínek pro poskytování realitního zprostředkování v ČR s ostatními státy EU a zvýšení důvěryhodnosti realitního podnikání u nás.
Jak konkrétně návrh zákona posílí ochranu spotřebitele?
Návrh počítá s povinností realitního zprostředkovatele uvádět v inzerci, ale i ve smlouvě o realitním zprostředkování, všechny informace srozumitelně a způsobem nevzbuzujícím pochybnost. To se týká i nejrůznějších příloh smlouvy nebo např. odkazů na všeobecné obchodní podmínky.
Jako povinná příloha smlouvy, která musí mít písemnou formu, je také navrhován výpis z veřejného seznamu (především z katastru nemovitostí), ze kterého budou mj. identifikovatelné i závady a omezení, váznoucí na předmětu realitního obchodu (například věcná břemena).
Zákon dále upravuje vznik nároku na provizi realitního zprostředkovatele – aby nedošlo k jejímu zaplacení bez toho, že zprostředkovatel řádně vykoná svou práci. Počítá se i se vznikem veřejně přístupného seznamu, kde si budou zákazníci moci ověřit, kdo má pro tuto práci odbornou způsobilost. Zákon upravuje s ohledem na ochranu spotřebitele i řadu dalších oblastí, v neposlední řadě však je třeba uvést ještě povinnost uzavřít pojištění odpovědnosti za škodu.
S jakými novými povinnostmi počítá návrh zákona u realitních zprostředkovatelů?
Realitní zprostředkovatelé budou dle návrhu nově muset splňovat odbornou způsobilost, kterou splní doložením odpovídajícího stupně vzdělání kombinovaného případně s praxí. Realitní zprostředkovatelé, kteří nebudou mít odpovídající vzdělání a praxi, budou muset projít systémem profesní kvalifikace a složit odbornou zkoušku. Při nesplnění některých zákonem stanovených povinností bude realitnímu zprostředkovateli hrozit peněžitá sankce. V některých případech mu bude hrozit i to, že za své služby prostě nedostane zaplaceno.
Počítá se také s úpravou živnostenského zákona?
Ano, zákon o realitním zprostředkování obsahuje i novelu živnostenského zákona, zavádí zcela nový předmět podnikání „realitní zprostředkování“ v rámci tzv. vázané živnosti. Podmínkou pro ohlášení této živnosti bude kromě splnění obecných podmínek, stanovených živnostenským zákonem, také doložení odborné způsobilosti.
Co by hrozilo v případě zachování „status quo“?
V takovém případě lze podle našeho názoru očekávat rostoucí počet poškozených klientů, stoupající počet soudních sporů, snižování důvěry zákazníků v český trh s realitami, nižší množství obchodů a daní, které se z těchto obchodů vybírají.
Jak se zatím k chystanému zákonu o realitním zprostředkování staví sami realitní zprostředkovatelé?
Oslovili jsme širokou laickou i odbornou veřejnost prostřednictvím dotazníkové akce. Naším cílem bylo zjistit názory spotřebitelů i samotných realitních kanceláří. Získali jsme odpovědi od celkem 2284 respondentů (z toho 1052 zákazníků a 1232 realitních zprostředkovatelů). Oběma skupinám byla mimo jiné položena i stejná otázka: zda si myslí, že je třeba zvláštním zákonem nastavit pravidla pro činnost realitních zprostředkovatelů. Možnost ANO zvolilo 81 % zákazníků a 76 % zprostředkovatelů. Proto si myslíme, že zákon získá obecnou podporu.
Jaké budou podmínky k provozování této činnosti? Co by měl realitní makléř znát?
Podmínky činnosti spočívají ve splnění podmínek dostatečné praxe nebo nutného vzdělání. Lze ji též nahradit vykonáním zkoušky v rámci profesní kvalifikace pro činnost obchodníka s realitami podle zákona o uznávání výsledků dalšího vzdělávání.
Odbornost makléře bude možno uznat na základě vysokoškolské vzdělání v magisterském studijním programu v oblasti vzdělávání Právo, Ekonomické obory se zaměřením na ekonomii, finance nebo marketing a obchod nebo Stavebnictví se zaměřením na stavitelství nebo přípravu a realizaci staveb. Druhou možností je obecné vysokoškolské či vyšší odborné nebo střední vzdělání s maturitní zkouškou a 3 roky praxe, stejnou váhu bude mít střední vzdělání s výučním listem a 5 let praxe, profesní či odborná kvalifikace činnosti obchodníka s realitami podle zákona o uznávání výsledků dalšího vzdělávání nebo evropský profesní průkaz pro povolání realitní makléř podle zákona o uznávání odborné kvalifikace. Praxí je přitom myšlen skutečný výkon činnosti například při oceňování majetku nebo při provádění veřejných dražeb nemovitých věcí.
Jak by tedy měl probíhat ideální realitní obchod podle připravovaného zákona?
Na počátku obchodního případu je nutné odborné posouzení stavu nemovitosti a prvotní stanovení nabídkové ceny, to nutně nemusí znamenat zajištění znaleckého posudku. K návrhu nabídkové ceny dnes zprostředkovatel dospěje jinými postupy. Následuje marketingová činnost, tedy zpracování nabídky, vhodná forma inzerce atd. Strategie vyhledávání zájemců je většinou oním nejcennějším know-how každé realitní kanceláře, je součástí marketingové strategie. Někdy lze činnost po dohodě se zájemcem omezit jen na poskytnutí inzerce. Důležité je zajištění prohlídky, případně zajištění dokumentace, pasportu bytu, standardem bývá fotodokumentace. Právní služby by sám makléř poskytovat neměl, jde o činnost vyhrazenou jiným oborům, vhodné je nabídnout ji prostřednictvím dalších osob. Totéž se týká přebírání finančních prostředků. V rámci ochrany klienta by mělo být využíváno výhradně peněžních ústavů, případně notářské a advokátní úschovy. Obchod je ukončen účastí zprostředkovatele na předání nemovité věci, tedy přepisy jednotlivých měřitelných dat o službách, předání klíčů, kódů k alarmům apod.
