Výše cen nemovitostí stále stoupá. Kdy narazí na svůj pomyslný strop? Kdo by měl platit provizi realitní kanceláři a je reálná šance ve změně tvrdých podmínek k získání hypotéky? To jsou jen některé z palčivých otázek českého realitního trhu, které zodpověděl Jiří Hruška, obchodní ředitel realitní sítě CENTURY 21, www.century21.cz.
Ceny nemovitostí stále rostou. Kdy konečně narazí na strop?
Stávající převis poptávky dává tušit, že růst cen nemovitostí ještě u konce není. Je však potřeba odlišit konkrétní kapitoly trhu nemovitostí. Praha jako velmi exponovaný trh snese růst cen výrazně více než ekonomicky méně silné kraje České republiky (např. Ústecký, Jihočeský, Moravskoslezský). Dále ceny kvalitních novostaveb mají pro růst cen větší předpoklady než ceny panelákových bytů nižší kvality. Odhadní ceny panelákových bytů, které určují maximální možnou výši hypotéky, totiž k růstu již prostor moc nemají. Realitní reflexe makroekonomiky však ve střednědobém horizontu zastavení růstu cen nemovitostí v horizontu několika let předpokládá.
Kdo by měl platit provizi realitní kanceláři? Prodávající nebo kupující?
Český realitní trh je nastavený tak, že při prodeji nemovitosti realitní kancelář prodávajícímu klientovi prodat jeho nemovitost pomáhá. Proto provizi platí prodávající a je to tak v pořádku. Výjimku v tomto nastavení tvoří Jihomoravský kraj v čele s Brnem. Inzerované ceny obvykle provizi neabsorbují, takže provizi platí kupující mimo kontrakt samotné realitní transakce. V zásadě není ani tak důležité konkrétní nastavení. Důležité je, aby obě strany, tedy jak prodávající, tak kupující, věděly, jak provize do transakce vstupuje, a aby bylo ono nastavení transparentní. V konečném důsledku provizi zaplatí kupující, ať již jako součást kupní ceny nemovitosti, nebo nad rámec samotné realitní transakce, jako je tomu u pronájmů. Zde je napříč celým českým trhem obvyklé, že provizi, obvykle ve výši jednoho měsíčního nájemného, platí nájemce.
Máte nějaký přehled o tom, kolika lidem nové podmínky hypoték znemožnily získat úvěr?
Konkrétní přehled k dispozici není. Odhaduji však, že zhruba 20–30 % kupujících o možnost získat úvěr ve srovnání se stavem před zpřísněním podmínek pro získání hypotéky přišlo. Pro některé to znamená nutnost slevit ze svých požadavků na nově pořizovanou nemovitost (jednoduše musí koupit levnější), těm ostatním to koupi znemožnilo. Vzhledem k absenci vlastních finančních zdrojů je to však dobře. Riziko dluhové pasti, která by mnohé z nich postihla, by bylo skutečně velké.
Myslíte si, že je nějaká šance, že budou zpřísňující podmínky zrušeny?
Osobně se to nedomnívám. A je to tak správně. Jakkoli si to někteří kupující nemyslí, nařízení ČNB kupující klienty ve své podstatě chrání. Většinou před nimi samotnými. Je správné předcházet situaci, která nastala například na trhu krátkodobých půjček.
Co se stane s bankou, pokud nebude postupovat podle nařízení ČNB?
Tohle je spíš otázka na ČNB. Nedomnívám se však, že by dnes banky měly zájem nařízení ČNB porušovat. Licenční podmínky pro provozování bankovního domu, jsou poměrně přísné. A žádná banka by o svou bankovní licenci jistě nechtěla přijít.
Nájemní bydlení je také čím dál dražší. Myslíte, že se budou nájmy i nadále zvyšovat?
Cena nájmů do značné míry reflektuje situaci na trhu prodejů. Nemožnost nemovitost koupit překlápí část klientů z trhu prodeje do trhu nájmů a posiluje tak převis poptávky tam. Lze tak logicky očekávat i růst nájmů.
Kdo ubytuje lidi s nízkým příjmem? Jaké jsou jejich možnosti?
Vzhledem k tomu, že bydlení je zcela fundamentální potřebou, lze očekávat, že i když bude bydlení ještě významnější položkou rodinného rozpočtu, zájem nájemců výrazně neoslabí. Západní ekonomiky jsou toho důkazem. Nízký příjem nutně nemusí znamenat nesolidnost. Pochopitelně však budou mít nájemci s nižšími příjmy větší šanci získat pronájem bytů nižší kvality a dostupné ceny. Pravidla nájmů jsou poměrně přísná. Aby lidé s nízkými příjmy o své bydlení nepřišli, musí vybírat zejména levnější – dostupné bydlení.
Mnoho majitelů bytů nechce v nájmu domácí mazlíčky, kuřáky a někdy ani děti. Lze se této situaci nějak postavit?
Ten, kdo rozhoduje o svém majetku, má právo si nájemníka vybrat. Správné je, když nájemní smlouva definuje, za jakých podmínek lze v bytě domácí mazlíčky chovat či kouřit. V případě dětí rozhodně stojím na straně nájemců. Pokud bych však měl jako makléř zprostředkovat pronájem bytu, o kterém bych tato úskalí věděl, snažil bych se zájemcům poradit, jak postupovat, aby předešli případným budoucím konfliktům. Osobně bych každému nájemci doporučoval hledat, byť v omezené části trhu, která tyto skutečnosti akceptuje.
Má majitel právo mě vyhodit, pokud zjistí, že kouřím nebo že jsem si pořídila psa?
Občanský zákoník říká, že domácí mazlíčky nebo kouření zakázat nelze. Takové zjištění tedy ani nezakládá právo nájemníka z bytu vyhodit.
Lze nějak regulovat výši nájemného? Nejsou zde žádné normy?
Zvyšování nájemného obvykle řeší nájemní smlouva, příp. dodatek ke smlouvě. Nejčastěji se v nájemní smlouvě stanoví zvyšování nájemného takzvanou inflační doložkou. Pokud však zvyšování nájemného nájemní smlouva neřeší, má nájemce možnost se s nájemcem na zvýšení nájemného dohodnout. Neuspěje-li, rozhodne soud na základě pravidel občanského zákoníku. V každém případě dohoda, resp. smlouva má přednost před zákonem. Přijetím nového Občanského zákoníku je od roku 2014 narovnán nájemní vztah pronajímatele a nájemce. Trh s bydlením není zásadně deformován ze strany státních a politických vlivů.
Myslíte, že by si měl nájemce důkladně prověřit nájemníka? Pokud ano, jakým způsobem?
Prověření nájemníka je více než rozumný krok. Ve vyspělých realitních trzích musí nový nájemník předložit pronajímateli celou sadu dokumentů prokazujících nejen jeho trestní bezúhonnost a bezdlužnost, ale také příjmy, příp. daňové přiznání u osob podnikajících anebo potvrzení o zaměstnání.
Trestní bezúhonnost a potvrzení o příjmech osobně každému pronajímateli doporučuji. Dobrá realitní kancelář také prověří potenciálního nájemce v registrech dlužníků.
