Studie pro ČBA: V Česku lze očekávat korekci cen nemovitostí směrem dolů

AKTUALIZOVÁNO – V Česku lze očekávat korekci cen nemovitostí směrem dolů, která bude následovat po zhruba čtyřletém období jejich růstu. Za předpokladu, že nedojde ke zhoršení vnějších ekonomických podmínek, však tento pokles nebude nijak razantní. Vliv na daný vývoj budou mít především faktory jako nezaměstnanost a příjem domácností. Situace může vyústit v posun od vlastnického k nájemnímu bydlení. Vyplývá to ze studie Analýza cen nemovitostí v ČR, kterou pro Českou bankovní asociaci (ČBA) Tomáš Somogyi.

Český trh s bydlením se v poslední době opět dostává do popředí zájmu odborné i laické veřejnosti. Jeho současný stav – stručně charakterizovatelný jako „vysoké ceny nemovitostí a jejich aktuální nedostatek“ – vyvolává řadu otázek, zejména pak jak se budou ceny nemovitostí vyvíjet dál. Analýza dosavadního vývoje činitelů, které jej ovlivnily, jakožto i nastínění možných dalších scénářů, bylo předmětem studie s názvem Analýza cen nemovitostí v ČR, kterou pro ČBA zpracoval analytik Tomáš Somogyi. Její závěry naznačují, že nejpravděpodobnějším scénářem pro dohledné období může být určitý pokles cen nemovitostí v Česku, nicméně vzhledem k ekonomickým souvislostem nelze předpokládat, že by se bydlení pro Čechy stalo dostupnějším.

„Jako nejpravděpodobnější se jeví scénář, kdy v následujících letech dojde díky novele stavebního zákona, předzásobení developerů a hotovým projektům k nárůstu nabídky volných bytových jednotek. Bude se tak dít při postupném zpomalení ekonomiky dané brexitem, globálními hrozbami a v neposlední řadě slabší německou ekonomikou. Následkem toho dojde ke zhoršení situace na straně kupujících, a to z důvodu růstu nezaměstnanosti, nižší míry nalézání práce, absence růstu reálných mezd či zvýšení dluhové zátěže,“ předpověděl Vladimír Staňura, hlavní poradce ČBA. „Jsme na vrcholu a nějaká korekce nastat musí,“ dodal Staňura.

Příjmy domácností rostou, zadlužení také

Svůj podíl na poslední periodě růstu ale sehrála i nízká výše úrokových sazeb, která na jedné straně motivovala střadatele ke hledání výnosnějších titulů pro investování jejich úspor, na straně druhé pak zlevňovala náklady zadlužení a zvyšovala dostupnost hypotéčních úvěrů z pohledu klientů finančních institucí. Svou roli sehrály i snadnější refixace a refinancování hypotéčních úvěrů.

Zadluženost domácností se postupně zvyšovala, přitom zcela převládajícím prvkem dluhu byly právě hypotéční úvěry. Celkové zadlužení domácností oproti počátku roku 2008 se do konce roku 2018 zvýšilo o 118 %, z původních 756 mld. CZK na 1 651 mld. CZK. Dle kategorizace úvěrů se jedná o 69% nárůst hodnoty úvěrů na spotřebu, 105% nárůst hodnoty ostatních úvěrů a rekordní 134% nárůst hodnoty úvěrů na bydlení. Lidé si zkrátka půjčují více, a to především na pořízení vlastního bydlení. České domácnosti na konci roku 2018 dlužily na hypotečních úvěrech necelých 1,3 bilionu CZK.

Nedostatečná nabídka

Dlouhodobým problémem, který nahrává růstu cen, je neuspokojená poptávka z důvodu nízkého počtu volných a cenově dostupných bytů. Problematický je velmi nízký počet každoročně vydávaných stavebních ohlášení a povolení na výstavbu bytových jednotek, zejména na území české metropole. Omezená výstavba a akutní nedostatek dostupných bytových jednotek zvedl ceny pražských bytů v posledních letech o desítky procent. Přitom ceny nemovitostí rostou rychleji než ceny stavebních prací, které se oproti průměru roku 2015 (náklady na bytové budovy) ke konci roku 2018 zvýšily o 10 %.

Přírůstek nových bytů na území Prahy se dlouhodobě drží na úrovni 5 tis. bytů ročně. Tak nízký stabilní přírůstek bytových jednotek nestačí uspokojovat poptávku kupujících a nezvyšuje nabídku volných bytů.

„Je ale zapotřebí dodat, že počet dokončených bytů v ČR podle dat ČSÚ v posledních letech roste. Zvýšená nabídka se ale ještě plně neprojevila na trhu. Očekávám, že se tak stane během příštího roku,“ upozornil Vladimír Staňura.

Jak se bude situace vyvíjet dále?

Zásadním faktorem je omezená nabídka nemovitostí. V tuto chvíli se zdá, že ceny rezidenčních nemovitostí právě atakují svou horní hranici. Zájemci o koupi bydlení jsou nyní vystaveni nejvyšším pořizovacím nákladům v historii, v některých lokalitách až neúnosným.

Další vývoj bude závislý na následujících činitelích: pohybu úrokových sazeb, očekávání domácností ohledně udržitelnosti jejich disponibilních příjmů, situaci na trhu práce, celkové ekonomické situaci a důvěře lidí v budoucnost, vývoji nájemného a konečně výstavbě a vývoji na straně nabídky volných bytových jednotek.

Na dalším vývoji se projeví i ekonomická situace, zejména pokud by se naplnily scénáře, které se nikdo nepřeje, ale které nelze pominout, tedy zpomalení hospodářského růstu nebo jeho propad s dopadem na situaci na trhu práce i vývoj příjmů obyvatelstva.

Změnit příklon k vlastnickému bydlení nebude snadné

Češi jsou tradičně nakloněni vlastnickému bydlení a bude tomu tak nejspíše i nadále. Tento trend je viditelný ve všech postkomunistických zemích a do jisté míry má podobné kořeny – lidí vnímají investici do bydlení jako spolehlivou formu zajištění na stáří a dobrou, málo rizikovou investici.

To se však může změnit. „Lze ale očekávat, že v následujících letech se bude Česká republika stále více přibližovat západním zemím Evropy, kde je podíl nájemního bydlení daleko vyšší než v tuzemsku. Zejména mladší část populace bude před hypotečními úvěry favorizovat flexibilnější nájemní bydlení, a to i za cenu toho, že se při srovnatelných až lehce vyšších měsíčních nákladech okrádají o budoucí vlastnictví nemovitého aktiva,“ uzavřel autor studie, analytik Tomáš Somogyi.

Newsletter