Investice do nemovitostí se mezi investory těší stále vetší popularitě. V praxi však často vyvstává otázka, jak se vypořádat s problematickými nájemníky, kteří odmítají vyklidit nemovitost, ačkoliv jim zaniklo užívací právo, např. z důvodu neplacení. Tento problém se nemalá část pronajímatelů, včetně obcí a městských částí, snažila řešit pomocí notářských zápisů se svolením k vykonatelnosti v domnění, že v případě neplacení nájmu ušetří čas a peníze, které by byli jinak nuceni vynaložit na případné soudní řízení. Nejvyšší soud však svým nedávným rozhodnutím uštědřil pronajímatelům tvrdou lekci: neplatič se vystěhovat nemusí.
„Pronájem, resp. vyklizení, nemovité věci představuje bez jakýchkoli pochybností povinnost vyplývající ze závazkového právního vztahu. Výklad Nejvyššího soudu ohledně nepoužitelnosti notářských zápisů v těchto případech je tak zcela bezprecedentní, nabourávající elementární základy českého civilního práva a ve svém důsledku nerovnovážně poškozující vlastníky nemovitostí,“ říká Andrej Štaňko, advokát a společník AK Vinohradská.
Nutnost splnit nesplnitelnou podmínku
Slabinou notářských zápisů na vyklizení se již v minulosti ukázala nutnost určení okamžiku skončení nájmu, od kterého začíná nájemci běžet lhůta k vyklizení, a s tím spojená povinnost pronajímatele prokázat splnění podmínky, na kterou je okamžik skončení nájmu vázán, popř. splnění vzájemné povinnosti nebo doložení času. To celé musel pronajímatel navíc učinit prostřednictvím kvalifikované listiny, tj. listiny vydané nebo ověřené státním orgánem nebo notářem.
Nejvyšší soud v minulosti řešil, co je a není v dané věci kvalifikovanou listinou a rozhodl, že k prokázání splnění podmínky nestačí „pouhé“ prohlášení pronajímatele, přestože je osvědčeno notářským zápisem. Stejně tak Nejvyšší soud nepovažoval za kvalifikovanou listinu ani originál doručenky České pošty o doručení výpovědi z nájmu, ani notářský zápis osvědčující otevření zásilky, obsahující výpověď z nájmu, kterou nájemce odmítl dobrovolně převzít.
Absurdní požadavek Nejvyššího soudu
Pronajímatel byl tudíž nucen k naprosto absurdním řešením, kdy byl ze strany Nejvyššího soudu nabádán obstarat si úředně ověřené prohlášení nájemce o dobrovolném souhlasu se svým vlastním vyklizením. V případě neochoty nájemce poskytnout tuto součinnost nezbývalo dle slov Nejvyššího soudu pronajímateli nic jiného, než podat žalobu k soudu.
Konec notářských zápisů na vyklizení
Celou věc Nejvyšší soud uzavřel ve svém nedávném rozhodnutí ze dne 26.5.2020, sp. zn. 26 Cdo 2085/2019, podle něhož může být notářským zápisem se svolením k vykonatelnosti vymáhána jen povinnost ze závazkového právního vztahu, jehož předmětem nemůže být poskytnutí ochrany vlastnického práva. Ochranou vlastnického práva je dle Nejvyššího soudu i povinnost vyklidit nemovitost užívanou bez právního důvodu. Notářský zápis, jímž má být vymožena povinnost, která nevyplývá ze závazkového vztahu, nemá znaky notářského zápisu a není exekučním titulem způsobilým k vyklizení.
Z notářského zápisu se tak stává de facto bezcenný kus papíru, za který navíc pronajímatel notáři zaplatil částku v řádech několika tisíc korun.
Nejvyšší soud tak ve svém důsledku významně posiluje ochranu neoprávněných uživatelů nemovitostí, včetně notorických neplatičů. Vlastníci nemovitostí, kteří do nemovitosti investovali mnohdy svoje jediné úspory, jsou tak nuceni podat žalobu na vyklizení a čekat mnohdy i déle než rok, než soudy rozhodnou o povinnosti neoprávněných obyvatelů nemovitost vyklidit. Na situaci nemění nic ani to, že neoprávnění uživatelé nemovitosti v průběhu soudu nadále nehradí nájemné, ani to, že průběžně poškozují a opotřebovávají vybavení nemovitosti. Vlastníkovi tedy vzniká škoda, náklady soudního řízení a výdaje za advokáta, které musí nést ze svého.
„Pronájem nemovitostí se tímto rozhodnutím stává daleko rizikovějším investičním nástrojem. Nájemce je v zásadě legitimován užívat nemovitou věc až do doby vydání pravomocného rozhodnutí soudu, tj. po dobu i několika let po skončení nájmu. Menší investoři tak již nemohou legitimně spoléhat na to, že pokryjí např. náklady hypotečního úvěru z nájemného. Neochota nájemce opustit byt proto může mít pro pronajímatele zcela likvidační důsledky. Pronájem nemovitostí se tak může stát devizou větších investičních skupin s diverzifikovanými nemovitostními aktivy, které mají dostatečné kapitálové zázemí, aby ustály výpadky nájemného a náklady soudního vyklizení nemovitostí,“ uvedl Petr Cimala, spolumajitel investiční skupiny Comfort Finance Group.
