Prodej potravin láká stále více realitní investory

Studie mezinárodní realitní poradenské společnosti JLL uvádí, že průměrná výše realitních investic v Evropě v potravinářském obchodě činila v posledních 6 letech v průměru 4,5 miliardy eur, ale v roce 2020 narostla oproti roku 2019 na 6,7 miliardy eur. Investoři stále vidí v tomto sektoru potenciál pro další růst. Prodej potravin tvořil v roce 2020 v rámci zemí EU 37 procent celkových útrat v maloobchodě, ale výše investic dosáhla v letech 2014 až 2020 podílu pouhých 10 procent na celkových investicích do maloobchodu.

Největší podíl prodeje potravin na maloobchodním prodeji v Evropě měla v roce 2020 s 52 procenty Francie následovaná Finskem s 50 procenty a Velkou Británií. V České republice dosáhl v loňském roce prodej potravin přibližně 40 procent celkového maloobchodního trhu. V období 2014 až 2020 je Finsko také evropským lídrem v podílu investic do prodejen potravin na celkových realitních investicích do maloobchodu s 35 procenty. Na českém trhu tvoří tyto investice pouze 7 procent všech investic do maloobchodních realit. Což je pod průměrem zemí EU, který činí 10 procent.

Zdroj: JLL
Zdroj: JLL

V uplynulých deseti letech patřily realitní projekty v oblasti prodeje potravin k nejstabilnějším investicím. Koncem roku 2019 podle společnosti JLL činil čistý výnos v evropských zemích v průměru 5,10 procent ročně a ke konci roku 2020 mírně poklesl na 5.00 procent. Navzdory nejistému ekonomickému výhledu, ve střednědobém horizontu, poskytují nemovitosti s prodejem potravin pevnou a bezpečnou investici.

Zdroj: JLL
Zdroj: JLL

„Potravinářský sektor rostl v Evropě v letech 2001 až 2020 v průměru rychleji než ostatní odvětví, například móda, a to navzdory ekonomickým výkyvům a růstu online prodeje. V letošním roce se očekává mírný pokles, protože lidé po uvolnění pandemie nakupují jiné zboží a služby. Otevřely se obchody s oblečením, restaurace, kina, začalo se opět cestovat. Přesto v roce 2022 předpovídáme obnovení růstu trhu s potravinami,“ vysvětluje Jiří Horák, ředitel oddělení kapitálových trhů JLL pro Českou republiku.

Evropský trh s potravinami je největším trhem v rámci maloobchodu, za rok 2020 se jeho příjmy blíží obratu 2 bilionů eur. Růst prodeje potravin byl v loňském roce umocněn pandemií koronaviru, kdy prodejny s potravinami zůstávaly, na rozdíl od jiných sektorů, otevřeny. To jen potvrzuje jeho stabilitu a odolnost vůči neočekávaným výkyvům.

Nájemní smlouvy se obvykle uzavírají delší dobu a obsahují každoroční indexaci. Některé smlouvy jsou v zajímavých lokalitách uzavírány až na 20 let. A to činí z potravinářských realit zdroj velmi atraktivních, dlouhodobých a bezpečných příjmů. Proto se dostaly do hledáčku dlouhodobých konzervativních investor jako jsou například penzijní fondy.

„Spotřeba v kamenných supermarketech je historicky odolná navzdory dynamickému růstu prodeje potravin online, například ve srovnání s módou. Spotřebitelé se stále obávají snížené kvality produktů jako třeba masa, ovoce nebo zeleniny, které si rádi vybírají sami osobně. Proto očekáváme, že růst v kamenných prodejnách bude pokračovat. Především v místech s dobrou dostupností. Online prodej potravin bude také růst, ale je omezen omezenou dostupností tzv. “last mile” skladů, kterých je ve velkých městech nedostatek,“ doplňuje Jiří Horák, ředitel oddělení kapitálových trhů JLL pro Českou republiku.

Situace v České republice

Podle odhadů Oxford Economics je v České republice očekáván v letech 2022 až 2026 nejvyšší průměrný růst prodejů potravin ve výši 1,8 procent ročně. Což bude mít vliv na investiční atraktivitu pro realitní investory. Prodej potravin rostl v České republice rámci zemích Evropské unie v letech 2001 až 2020 také nejrychleji. Společně s Polskem dosahoval průměrný růst prodejů potravin 2,5 procenta ročně.

Maloobchodní trh s potravinami v České republice je vysoce konkurenceschopný, přičemž největší operátoři jako Schwarz Beteiligungs, Royal Ahold NV, Rewe Group, Tesco nebo skupina COOP neustále zvyšují svůj podíl na trhu. Mezi největších pět maloobchodníků z hlediska počtu jednotek a tržního podílu podle obratů, patří Kaufland (15%), Albert (15%), Tesco (10%), Lidl (10%) a Penny Market (9%). Na českém trhu diskontů získávají na popularitě především Lidl a Penny.

Největšími investičními trhy v Evropě v oblasti prodejen potravin byla v letech 2014 až 2020 Velké Británie a Německo s průměrným ročním objemem transakcí 1,3 miliard eur a 1,2 miliard eur. V České republice se uskutečnily transakce s průměrným ročním objemem 55 milionů eur.

Zdroj: JLL
Zdroj: JLL

Investice v České republice přináší investorům zajímavé výnosy – ke konci 2. čtvrtletí 2021 byla výnosová míra 5,75% pro retail parky v Praze a 6,75% pro stejný produkt v regionech.

„Přístup k nemovitostem se u jednotlivých řetězců liší, například společnost Tesco historicky nemovitosti ve kterých sídlila, vlastnila. V posledních letech však své prodejny prodává a pronajímá si je zpět. Kaufland a Globus naopak vlastní téměř všechny prostory, Lidl a Albert (Ahold) kombinují vlastnictví s pronájmem. Další značky jako třeba Billa/REWE si nemovitosti dlouhodobě pronajímají,“ uvádí Jiří Horák, ředitel oddělení kapitálových trhů pro Českou republiku.

Nejvýznamnějšími investory v tomto realitním segmentu jsou v České republice společnosti CPI, ZDR Investments, Immofinaz, Arcona Capital, Saller, Intercora či Conseq. “Aktuální likviditu táhnou hlavně domácí investoři, kterými jsou jak instituce, tak i soukromé osoby,” zdůrazňuje Jiří Horák.

Newsletter