Špatnou dostupnost vlastnického i nájemního bydlení ve městech ČR způsobují ve významné míře byrokratické překážky. Primárně pak institut stavebního povolení, který je v ČR jeden z nejdelších v Evropě. Stejně problematické je i územní plánování, které brání jakémukoliv rozvoji měst. Bavit se pak můžeme i o řadě omezení pro další výstavbu, která negativně působí na celkovou nabídku bydlení ve městech.
Problematické je často vynechání řady stakeholderů z rozhodování i nastavení samotného rozhodovacího procesu o další výstavbě. Největší slovo mají současní rezidenti, kteří jsou navíc často zaměstnaní na úřadech, které mají oblast výstavby na starosti a jejich volení i nevolení zástupci. Zájemci o bydlení často nemají na lokální úrovni zastání. Bez trvalé adresy v daném městě či městské části nevolí lokální politiky. To snižuje motivaci lokálních politiků dohlížet nad zájmy „ještě nebydlících“. Rodiny potýkající se s problémy v oblasti bydlení tak zastání najdou často až u vládních politiků.
V rámci EU zaznamenala v posledních letech ČR v čele s Prahou jeden z nejvýraznějších růstů cen nemovitostí. Na vlastní bydlení proto řada domácností nedosáhne. Alespoň ne v současném režimu hypotečních úvěrů, jejichž doporučená maximální doba splácení je okolo 30 let. Není proto překvapením, že sílí debata o delším horizontu splácení, který by přeci jen umožnil pořízení vlastního bydlení větší části domácností. Jedná se o tzv. mezigenerační hypotéky.
V otázce mezigeneračních hypoték nepatřím mezi odpůrce, ale ani mezi tvrdošíjné zastánce. Každá změna v této oblasti přináší jisté výhody a nevýhody. Mezi výhody mezigeneračních hypoték, které nejsou ničím jiným než velmi dlouhým hypotečním úvěrem na více než třicet let, patří jejich vyšší dostupnost. Domácnost se tak může dostat k hypotečnímu úvěru dříve a pořídit nemovitost před růstem její ceny. Může se tak vyhnout klasickému začarovanému kruhu současných mladých rodin v ČR, které šetří na vlastní bydlení, které postupně zdražuje.
To znamená, že domácnost musí spořit déle, což vede k dalšímu zdražení. A tak dále, než se podaří smyčku uzavřít. To vše samozřejmě v režimu, kdy často musí platit nájemné v jiné nemovitosti, protože někde bydlet musí. Tyto prostředky pak mohou putovat na samotnou splátku získaného hypotečního úvěru o něco dříve. Sjednání hypotéky na 40 a více let samozřejmě neznamená, že úvěr není možné splatit dříve. V průběhu času lze očekávat růst ekonomiky, mezd, cen a dalších makroekonomických veličin. To se v průměru pozitivně podepíše na schopnosti domácnosti splácet úvěr a umožní sérii mimořádných splátek. Ve výsledku tak celková doba splácení úvěru může být dnes už standardních 30 let. Případně méně.
Mezi hlavní nevýhody takto dlouhých hypotečních úvěrů patří relativně nízký pokles měsíční splátky, který jde ruku v ruce s významným nárůstem celkové splacené částky. Při hypotéce na 40 a více let může přijít řada nepříznivých okolností, které omezí možnosti jejího splácení. Můžeme mluvit o otázce zdraví, stability zaměstnání, hospodářského cyklu a výkyvu úrokových sazeb. Tato rizika nabývají na významností s prodlužující se délkou splácení úvěru. Obrovským dilematem je tzv. zadlužení vlastních dětí. Ty mohou z pořízení nemovitosti na mezigenerační hypoteční úvěr celé dětství profitovat. Musí ale počítat, že část hypotéky budou muset doplatit. Pokud se tedy nepodaří úvěr splatit dříve. Souhlas k takovému závazku nemohou děti v nízkém věku dát. Na druhou stranu není dnes neobvyklé, že se v rámci dědického řízení řeší vypořádání nemovitostí zatížené hypotečním úvěrem. Tzv. dědění hypoték se tak v malém množství už nyní odehrává. U mezigeneračních hypoték tak lze předpokládat podobné nastavení, kdy dědic může majetek spolu s dluhem odmítnout.
V případě, že se mezigenerační hypotéky stanou novým normálem, tak lze samozřejmě očekávat silné poptávkové tlaky v realitním sektoru. Ty se pak projeví dalším tlakem na růst ceny. Problém ale není v samotné délce hypotečních úvěru. Problémem zůstává nedostatečná kapacita na straně nabídky. Ta je omezena byrokracií a zájmy vybraných rezidentů. Velmi zjednodušeně lze říci, že drahé bydlení v ČR je způsobeno tím, že se málo staví. Řešením nedostupného bydlení v ČR je tak výrazně rozvolnění regulace a zahájení výstavby stovek tisíc nových bytů v další dekádě. Primárně pak v lokalitách postižených nedostatkem bydlení. A nedostatek se, jak nás desítky let ekonomické praxe a teorie učí, projevuje růstem cen.
Zdroj: Bloomberg, Reuters
