České stavebnictví skomírá. Jak je na tom trh s byty?

České stavebnictví dlouho zůstává slabší složkou české ekonomiky. Zatímco se jiným odvětvím víceméně daří (průmysl, obchod, služby), stavebnictví neustále vykazuje meziroční propady své produkce. V červenci prohloubilo svůj meziroční pokles na 16,3 procenta, což je nejprudší propad od března 2013. Jak je na tom trh z byty ukazuje analýza Ekospolu.

V následujícím měsíci se ale díky pozemnímu stavitelství zmírnil tento propad na 5,9 procenta. Pokles se dotkl i zahájených bytů, kterých bylo v srpnu ve srovnání s osmým měsícem loňského roku kumulovaně o 658 méně. Počet dokončených bytů je naopak vyšší o 446. Níže je přehled měsíční kumulace dokončených a zahájených bytů v České republice od roku 2014.

Pokud se zaměříme na Prahu, pak počet dokončených bytů prozatím mírně překonává předchozí rok, což odpovídá 3 520 bytům, tudíž o 141 bytů více než v srpnu minulého roku. Na druhou stranu tu ale máme strmý propad v počtu zahájených bytů, jenž trvá již od února. Kumulovaný součet zahájených bytů dosahuje pouhých 33,7 % ve srovnání se srpnem 2015. V letošním roce bylo v Praze zahájeno 1 269 bytů, což je v ostrém kontrastu nejen s předchozím rokem.

Chabou výkonnost trhu s byty dokládají i prodejní statistiky pražských developerů, které Ekospol zveřejňuje už takřka deset let, tedy nejdéle ze všech subjektů na trhu. Ve třetím čtvrtletí bylo z v Praze prodáno pouze 1 447 bytů, což je nejmenší počet za poslední dva roky. Jedná se tak o meziroční propad dokonce o 14,88 %.

Dle HB INDEXu, jenž je založen na reálných odhadech tržních cen nemovitostí, které si prostřednictvím hypotéčního úvěru pořídili klienti Hypotéční banky, rostly ceny bytů ve druhém čtvrtletí letošního roku nejprudčeji od vzniku indexu, tedy od roku 2010. Konkrétně se jedná o meziroční růst o 9,55 %. Nejvíce přitom rostly ceny bytů v Praze, Jihomoravském a Královéhradeckém kraji.

Ceny bytů setrvale rostou už po tři roky a v současnosti to s ohledem na prostředí nízkých úrokových sazeb, kdy si zájemci o koupi bytu mohou vzít úvěr se sazbou mnohdy hluboko pod dvěma procenty, nevypadá, že by poptávka po bytech v dohledné době měla skomírat. Právě naopak. Česká národní banka bude držet své úrokové sazby proklatě nízko ještě pěknou řádku let, tudíž budou i nadále velmi dostupné hypotéční úvěry a úvěry ze stavebního spoření.

Dalším faktorem jsou rostoucí mzdy českých občanů a s tím související investiční apetit, kdy si lidé budou stále ve větší míře chtít pořídit nemovitost, kterou by mohli pronajímat. V případě Prahy svou roli sehraje i nízký počet zahájených staveb, tudíž poptávka po bytech poroste podstatně výrazněji než jejich nabídka. Na vině je samozřejmě neúměrně dlouhá doba mezi přípravnou fází developerského projektu a fází realizace. Ve složitosti vydání stavebního povolení je Česká republika dokonce až na 127. pozici ze 189 sledovaných zemí, tedy na úrovni Iráku. Dle dat Světové banky trvá získání všech povolení ke stavbě v tuzemsku průměrně 247 dní. Přibližně poloviční doba přitom stačí na získání všech povolení stavitelům v Etiopii.

Na složité povolování staveb dlouhodobě upozorňuje i dlouhodobý lídr developerské výstavby společnost EKOSPOL. Proces povolování v České republice je bezesporu nesmyslně složitý a zdlouhavý. Důsledkem je pak skutečnost, že se výstavba v hlavním městě prakticky zastavuje.

Česká národní banka sice hodila zájemcům o financování hypotéčním úvěrem klacek pod nohy v podobě maximálního LTV, které od října činí 95 %, a od dubna příštího roku to bude už jen 90 %. Dle mého názoru to ale nebude nepřekonatelný problém. Již dnes se hypotéční úvěry dofinancovávají úvěry ze stavebního spoření, nebo si banky najdou jinou kličku, jak poskytnout klientovi více peněz na pořízení věcí týkající se bydlení – třeba prostřednictvím účelového spotřebitelského úvěru.

Průměrné ceny nových bytů se v Praze v květnu a červnu vyšplhaly meziročně o 11,2 % výše a dosáhly tak ceny 75 600 Kč/m2. Ve srovnání s průměrem roku 2014 jsou ceny pražských bytů vyšší dokonce o 16 %. S ohledem na výše uvedené skutečnosti se dá předpokládat, že nabídka bytů zůstane v Praze omezená, poptávka naopak rostoucí, tudíž by ceny bytových jednotek v hlavním městě měly v nejbližších letech i nadále růst.

Autorem je analytik působící v developerské společnosti Ekospol. Vystudoval finance se zaměřením na finanční trhy a investice na Masarykově univerzitě. V současnosti studuje na právnické fakultě mezinárodněprávní obchodní studia. Zajímá se makroekonomii, politické dění a měnové trhy. 

 

Newsletter