Odhad dalšího vývoje cen bytů je v současnosti snad největší otázkou realitního trhu. Dosáhly rapidně rostoucí ceny nemovitostí v Praze již svého maxima, nebo jejich cena nadále poroste? Anebo nás čeká stejný propad a krize jako koncem roku 2008?
Při hledání odpovědi na výše uvedenou otázku jsem se zaměřil na několik následujících faktorů, které dle mého názoru mají vliv na aktuální cenový vývoj. Samozřejmě je můj pohled ovlivněn také mojí specializací na novostavby, ale nemyslím, že by situace u starších bytů byla výrazně odlišná.
Prvním faktorem je skladba kupujících z hlediska způsobu financování nákupu nemovitosti.
Skladba kupujících z hlediska způsobu financování
Nyní tedy hovořme o poměru kupujících s vlastními zdroji a klientů, kteří budou při nákupu bytu čerpat hypotéku. Dle našich informací bylo v letech 2015/2016 převážně 60 procent klientů, kteří investovali nákup nemovitosti z vlastních zdrojů, a dále cca 25 procent klientů pořizovalo nákup nemovitostí prostřednictvím hypotéky s maximálně 20% vkladem vlastních prostředků.
S ohledem na aktuální cenovou situaci na realitním trhu, s přihlédnutím ke zkušenostem z minulosti, můžeme předpokládat, že minimálně polovina klientů, kteří hradili nemovitosti pouze z vlastních zdrojů, odmítne nákup dalších nemovitostí z důvodu vysoké ceny. Klienti, kteří jsou schopni hradit pouze do pětiny vlastních zdrojů, nebudou kvůli změnám metodik pro poskytování úvěrů u jednotlivých bank schopni získat úvěr tak jednoduše jako v minulosti. Tento faktor může vést k oslabení poptávky a následně ke zpomalení prodejů nebo nepříznivému vlivu na vývoj ceny bytu.
Mora (ČNB): Nechceme mladým upírat právo na bydlení, jsme jen opatrní https://t.co/wEtO2sSA48 @roklen24 @CNB_cz #ČNB #hypotéky #nemovitost pic.twitter.com/glTv3bJSvX
— Roklen24.cz (@roklen24) 29. srpna 2017
Chování bank při poskytování úvěrů
Přestože vlivem změny zákona o poskytování hypoték došlo k mírnému nárůstu úrokových sazeb, nepředpokládáme, že by dlouhodobě (období jednoho až dvou let) měl úrok z poskytovaných hypoték výrazně stoupat. To je velmi pozitivní faktor, který bude dále motivovat kupující k nákupu nemovitostí, ale na druhé straně je ovlivněn jiným nepříznivým faktorem. Klienti již nemohou financovat nákup svého bytu takzvanou 100procentní hypotékou. Dnes budou nuceni krýt nákup nemovitostí alespoň z 10 procent z vlastních zdrojů. Navíc je zde další nepříznivý faktor – aktuální znalecký posudek bank (tzv. LTV) – při ocenění nemovitosti, který neodpovídá aktuálním cenám na realitním trhu.
Například můžeme předpokládat, že u nabídky bytů 2+kk, za 3,8 milionu korun včetně DPH se znalecký posudek bude pohybovat ve výši 3,25 milionu Kč, tedy při požadavku pro získání úvěru ve výši 90 % z ceny nemovitosti bude banka ve skutečnosti ochotna poskytnout pouze 2,92 milionu Kč. To znamená, že vedle 10 % (325 tisíc Kč) bude muset klient uhradit ještě 550 tisíc Kč, což je v součtu (875 tisíc Kč) více než čtvrtina z kupní ceny požadované prodávajícím. Často se tito klienti snaží tento nedostatek řešit kombinací financování prostřednictvím hypotéky a stavebního spoření, což ovšem není v souladu se záměrem ČNB „ozdravit“ hypoteční trh. Zde tak může dojít k zásahu ČNB či k zákazu financování nákupu nemovitostí kombinací různých bankovních produktů.
Poměr poptávky kupujících k aktuální nabídce
Při analýze nabídek bytů u jednotlivých developerských projektů je aktuálně nedostatek bytů o dispozicích 1+kk, 2+kk. Byty 1+kk a 2+kk jsou prakticky vyprodané i v případě projektů, které jsou teprve ve výstavbě. Bytů 3+kk do 80 m2 je široká nabídka a jedinou výjimkou je nabídka bytů nad 90 metrů čtverečních, která jednoznačně převažuje.
S ohledem na to, že v současném roce neevidujeme výrazný budoucí příliv nabídky nových bytů (řada projektů je ve fázi jejich přípravy nebo nemá schválené územní rozhodnutí, případně stavební povolení), očekáváme, že množství nabízených bytů v developerských projektech, v případě dispozic vybraných pro cenové srovnání, bude i nadále nízké. To by mělo mít pozitivní vliv na růst ceny, pokud ovšem poptávka po novostavbách, vhledem k výše uvedeným bodům, zůstane i nadále vysoká. Zde je potřeba zdůraznit rozdíl oproti roku 2008, kdy bylo v nabídce developerů více než 6000 nových neprodaných bytů. Tedy není možné srovnávat situaci v roce 2008 s vývojem cen v roce 2017. Je na místě zmínit, že by zvýšení nabídek bytů mohl podpořit fakt, že se řada vlastníků nemovitostí rozhodne realizovat jejich prodej z důvodu dosažení vysoké prodejní ceny. Množství těchto bytů však nebude natolik výrazné, aby zásadním způsobem ovlivnilo poměr poptávky a nabídky.
Šéf Ekospolu Korec: Realitní bublina? Nepřiměřený termín – Roklen24.cz https://t.co/GkkM8a2Yc5 prostřednictvím @roklen24 @EvzenKorec pic.twitter.com/WyAQ09ovh5
— Roklen24.cz (@roklen24) 21. srpna 2017
Jaký z toho plyne závěr?
Předpokládáme, že v příštím období dojde k poklesu poptávky. Přestože budou zajímavé úrokové sazby, které budou dále motivovat kupující k nákupu nemovitostí, bude zde řada takových, kteří nesplní požadavky pro schválení požadovaného úvěru. Následně, pokud ČNB omezí nákup nemovitostí prostřednictvím kombinace různých úvěrových produktů, dojde k dalšímu omezení poptávky.
Hladinu poptávky také nepříznivě ovlivní odliv skupiny těch, kteří kupují nemovitost na investici a mohou realizovat nákup z vlastních zdrojů. Zde můžeme aktuálně očekávat spíše jejich konzervativní postoj a vyčkávání ohledně budoucího cenového vývoje na realitním trhu.
Cenová nálada na trhu je ovšem optimistická. Díky stálému nedostatku nově nabízených bytů, nervozitě klientů ohledně dalšího vývoje poskytovaných úvěrů a jejich snaze o získání co nejvýhodnějších podmínek pro svůj úvěr stále trvá tlak na nákup bytů. Proto můžeme v krátkodobém horizontu (třech měsíců) ještě očekávat mírný cenový nárůst. Není ovšem pravděpodobné, že dojde k tak výraznému cenovému nárůstu, jako tomu bylo v posledních dvanácti měsících.
Z dlouhodobějšího hlediska můžeme s velkou pravděpodobností očekávat zpomalení prodejů a s tím spojenou stagnaci cen jednotlivých bytů. Současně můžeme očekávat segmentaci cen, podle kvality jednotlivých projektů, s ohledem na jejich lokalitu, standard, koncepci projektu a celkové řešení jednotlivých dispozic bytů. Kupující si tedy budou více vybírat, zdali do daného bytu peníze investují. Tedy, některé projekty si svoji cenu udrží oproti těm, které nebudou v dobré lokalitě, nenabídnou očekávaný standard nebo budou mít nedostatky ve svých dispozicích.
