Růst cen nemovitostí v posledních letech výrazně proměnil realitní trh a omezil možnosti, jak si pořídit vlastní bydlení. Zájemci o hypotéku dnes čelí nejen vyšším cenám domů a bytů, ale také rostoucím požadavkům na výši vlastních úspor, které musejí při žádosti o úvěr doložit.
Tato situace je obzvlášť složitá pro mladé nebo první kupující. Ti často nemohou využít například prostředky z prodeje předchozí nemovitosti a musejí hledat jiné způsoby, jak potřebné finance zajistit. Dostupnost hypoték bez vlastních úspor je čím dál větší problém, který si žádá alternativní řešení.
Možnosti hypotéky bez vlastních úspor
Banka dnes neposkytne 100% hypotéku a část peněz je proto nutné doplnit z vlastních úspor. Pokud je nemáte k dispozici, nabízí se několik řešení. Můžete využít úvěr ze stavebního spoření nebo klasický spotřebitelský úvěr. Další možností je půjčka od přátel či rodiny, případně můžete bance nabídnout jako zajištění ještě jinou nemovitost. Každé z těchto řešení má své výhody i nevýhody.
„Nejvýhodnější bývá zpravidla půjčka v rámci rodiny, protože se nezapočítává do bonity. Výhodné jsou také úvěry ze stavebního spoření. Pro čerpání řádného úvěru je však nutné spořit minimálně dva roky a mít naspořeno určité procento z cílové částky. Pokud podmínky pro čerpání řádného úvěru nesplňujete, můžete využít překlenovací úvěr,“ uvádí Miroslav Majer, CEO fintech startupu Hyponamíru.cz.
Teď se podrobněji podíváme na jednotlivé možnosti dofinancování hypotéky, pokud nemáte dostatek vlastních úspor.
Stavební spoření vs. spotřebitelský úvěr
Ze stavebního spoření lze získat řádný nebo překlenovací úvěr. U řádného úvěru se úroková sazba pohybuje okolo 3,5 procenta, u překlenovacího přibližně 4,5 procenta. Spotřebitelské úvěry jsou výrazně dražší, počítejte s úrokem od 8 procent. Výhodou úvěru ze stavebního spoření je delší doba splácení, a tím i nižší měsíční splátka. Není výjimkou splatnost až 20 let. Naopak u spotřebitelského úvěru bývá doba splácení kratší, obvykle do 12 let.
Stavební spoření jako nástroj financování bydlení
Stavební spoření se vyplatí především ve chvíli, kdy potřebujete financovat například menší rekonstrukci. Výhodou je, že se obejdete bez zastavení nemovitosti a ručitele. Pro čerpání úvěru ze stavebního spoření platí tato pravidla – je třeba spořit minimálně dva roky, před čerpáním naspořit minimální hodnotu cílové částky (každá spořitelna má své limity, většinou se jedná o 40–50 % hodnoty cílové částky) a dosáhnout hodnoty tzv. hodnotícího čísla (opět má každá spořitelna individuálně). Výhodou je, že úrok při takovém úvěru je fixní a garantovaný po celou dobu splácení úvěru. Další plus je možnost bezplatného předčasného splacení.
Překlenovací úvěr
Když nesplníte podmínky pro řádný úvěr ze stavebního spoření, můžete využít překlenovací úvěr. Ten slouží do doby, než splníte podmínky pro řádný úvěr. Nevýhodou je vyšší úrok a obvykle také sankce při předčasném splacení.
„Rozdíl oproti řádnému úvěru je v tom, že u překlenovacího si půjčujete celou částku hned, zatímco u řádného čerpáte jen rozdíl mezi naspořenou částkou a cílovou částkou. U překlenovacího úvěru zároveň dál spoříte a platíte jen úroky. Jistinu začínáte splácet až ve chvíli, kdy dosáhnete na řádný úvěr,“ upřesňuje Miroslav Majer z hyponamiru.cz.
Ručení více nemovitostmi
Hypotéku si můžete navýšit tak, že bance nabídnete do zástavy další nemovitost, kromě té kupované. Díky vyšší hodnotě zástavy můžete od banky získat více peněz.
Tento postup často využívají rodiny, které už vlastní byt a plánují koupi rodinného domu. Pokud nemáte další nemovitost, můžete požádat o pomoc rodiče nebo příbuzné. Ti musí se zástavou souhlasit. Po splacení části hypotéky je možné druhou nemovitost ze zástavy vyvázat. Zástavu nemovitosti příbuzných je ale potřeba dobře zvážit. V případě nesplácení hypotéky může hrozit její prodej a tím i narušení rodinných vztahů.
Nebankovní půjčka
Nebankovní půjčka může být alternativou, ale vyžaduje zvýšenou opatrnost. Vždy si ověřte, zda má poskytovatel licenci ČNB. Některé firmy uzavírají smlouvy pouze s podnikateli, což znamená, že nejste chráněni zákonem o spotřebitelském úvěru. Podmínky bývají méně výhodné než u bank – vyšší úroky a kratší splatnost.
Půjčka od příbuzných
Při hledání potřebných financí na pořízení nemovitosti mnozí využívají půjčky od rodiny a příbuzných. Nejčastěji lidé hledají peníze ve vlastní rodině. Výhodou je, že rodiče a prarodiče většinou nepožadují žádný úrok a půjčku tedy získáte velmi výhodně. Pro udržení dobrých vztahů se vždy dopředu domluvte na splátkovém kalendáři. Domluvte se také na tom, jak budete postupovat v případě, kdy nebudete mít peníze na včasné uhrazení pravidelné splátky.
100% hypotéka aneb hypotéka bez akontace
Před sjednáním 100% hypotéky řádně zvažte možná rizika. Hypotéku totiž budete splácet minimálně dvě desetiletí a vaše finanční situace se může výrazně měnit. Například přírůstek do rodiny, ztráta zaměstnání, zranění nebo jiné vážné zdravotní komplikace mají vždy negativní dopad do rodinného rozpočtu. Počítat je potřeba i s inflací. Například skokové zdražení cen energií, potravin, pohonných hmot může výrazně zatížit rodinný rozpočet.
Před podpisem úvěrové smlouvy si řádně spočítejte, zda budete schopni hypotéku bezpečně splácet. Po dobu splácení hypotéky se také vyplatí držet dostatečnou finanční rezervu, která alespoň po dobu šesti měsíců pokryje jak úhradu splátek úvěru, tak běžných rodinných výdajů. Důležité je myslet i na vhodné životní pojištění.
