Letní sezóna je v plném proudu a s ní přichází i zvýšený zájem turistů o krátkodobé ubytování. Mnoho majitelů nemovitostí v Česku proto využívá platformy jako Airbnb či Booking.com, aby nabídli své byty nebo domy k pronájmu na pár dní či týdnů. Ačkoli se tato forma výdělku může zdát jednoduchá a výhodná, skrývá v sobě i řadu povinností – především těch daňových. A právě na ty by si měli majitelé nemovitostí dávat velký pozor. Neznalost zákona totiž neomlouvá a finanční úřady v posledních letech kontrolují tento typ příjmů čím dál častěji.
Jedním z hlavních omylů, kterého se lidé dopouštějí, je domněnka, že krátkodobý pronájem přes platformy typu Airbnb je pouze pasivní příjem z nájmu podle § 9 zákona o daních z příjmů. Pokud pronajímáte nemovitost opakovaně, krátkodobě, zajišťujete úklid nebo poskytujete další služby srovnatelné s ubytovacími zařízeními, jedná se o příjem z podnikatelské činnosti podle § 7 zákona o daních z příjmů.
„V takovém případě je třeba splnit řadu povinností. Poskytování ubytovacích služeb je totiž živností volnou. To znamená, že se musíte zaregistrovat na živnostenském úřadě a také se musíte registrovat jako osoba samostatně výdělečně činná na České správě sociálního zabezpečení a u své zdravotní pojišťovny. K tomu můžete využít jednotný registrační formulář s provést registraci k těmto institucím souhrnně na živnostenském úřadě. Je také potřeba zohlednit potenciální registraci k DPH, pokud dojde k překocení pro povinnou registraci,“ říká Michal Jelínek, daňový expert a partner V4 Group.
Daň z příjmů, sociální a zdravotní pojištění
Příjmy z podnikatelské činnosti je taktéž nutné uvést v daňovém přiznání. Pokud využíváte výdaje procentem z příjmů (paušální výdaj) můžete uplatnit 60% výdajový paušál, pokud jste si na živnostenském úřadě zaregistrovali přílišnou živnost.
„Pokud v oblasti krátkodobých pronájmů podnikáte bez živnostenského oprávnění, můžete uplatnit pouze 40% výdajový paušál. Zpravidla ale bývá výhodnější uplatnit si skutečné výdaje které jsou standartně v hlavní míře představovány odpisy pronajímané nemovitosti. Je také potřeba nezapomenout na povinnost podat přehledy k sociálnímu a zdravotnímu pojištění a odvést pojistné,“ vysvětluje Michal Jelínek.
Nezapomínejte také na povinnost vést evidenci příjmů a výdajů. V případě kontroly ze strany finančního úřadu musíte být schopni doložit, kolik jste za pronájem skutečně utržili. Mnoho lidí se mylně domnívá, že finanční správa nemá přístup k údajům z platforem jako Airbnb – to už ale dávno neplatí. Tyto platformy spolupracují s daňovými úřady a jsou schopny předávat informace o výdělcích konkrétních uživatelů.
Místní poplatky a oznamovací povinnosti
Další oblastí, na kterou se často zapomíná, jsou místní poplatky – zejména poplatek z pobytu, který musí pronajímatel odvádět obci. Výše tohoto poplatku se liší podle konkrétního města či obce, pohybuje se však obvykle mezi 30 a 50 Kč za osobu a noc. Pokud takové platby neprovádíte, můžete se vystavit nejen doměření, ale i pokutám.
„Zároveň platí povinnost vést evidenci ubytovaných osob a hlásit cizince cizinecké policii – v případě, že u vás přespávají občané mimo ČR. Tento krok je často opomíjen, ale jedná se o zákonnou povinnost každého ubytovatele,“ uvádí Jelínek.
DPH a další komplikace
Při dosažení obratu 2 000 000 korun počítaného od začátku kalendářního roku vzniká povinnost registrace k dani z přidané hodnoty od 1. ledna následujícího roku. Osoba povinná k dani se taktéž stává plátcem DPH, pokud je překročen obrat 2 536 500 korun počítaný od začátku kalendářního roku, a to hned od následujícího dne po překročení tohoto druhého limitu. Z tohoto důvodu je nezbytné, aby osoby poskytující ubytovací služby kladli důraz na pečlivou evidenci příjmů a na dennodenní kontrolu výše obratu od počátku kalendářního roku.
Příjem ano, ale s rozvahou
„Krátkodobý pronájem přes Airbnb či Booking může být výhodným způsobem, jak si přivydělat. Je však třeba k němu přistupovat odpovědně a zohlednit veškeré administrativní a daňové povinnost. Doporučuje se konzultovat daňové a právní aspekty s odborníkem – daňovým poradcem nebo specializovaným právníkem. Správné nastavení režimu už od začátku vám ušetří nemalé starosti při případné kontrole ze strany úřadů,“ uzavírá Michal Jelínek z V4 Group.
V4 Group je poradenská skupina sdružující daňové konzultanty ze společnosti V4 Tax, právní poradce z advokátních kanceláří V4 Legal, auditory ze společnosti V4 Audit, účetní působící pod značkou V4 Account a mediální experty z V4 Commmunications. Svým klientům nabízí komplexní poradenské služby na jednom místě. Kromě standardních služeb lokálního charakteru nabízí skupina řešení specifických požadavků v oblasti mezinárodního zdanění, transferových cen a přeshraničních akvizičních procesů. V4 Group působí v České republice, Slovenské republice, Polsku a Maďarsku.
