Digitalizace transformuje vše okolo nás, včetně světa hypoték. Finanční poradenství se bude měnit, jeho význam však klesat nebude. Digitalizovat lze proces, ale nikoliv osobní kontakt, konzultace a zohlednění životní situace. Zatím žádný algoritmus neumí komplexně posoudit finanční situaci klienta, jeho ambice, rodinný rozpočet, vývoj v dalších letech, či doporučit nejvhodnější produkt odpovídající potřebám a možnostem klienta, řekl v rozhovoru pro Roklen24 generální ředitel a předseda představenstva finanční skupiny Wüstenrot Michael Pupala.
Digitalizace hýbe světem, a rovněž i bankovnictvím. Jak vidíte budoucnost světa hypoték? Můžeme se těšit na to, že s námi hypotéku místo úředníka za přepážkou vyřídí online software či přímo robot?
Digitalizace transformuje vše okolo nás, včetně bankovnictví a světa hypoték. Osobně jsme přesvědčen, že digitalizace ovlivní primárně proces vyřízení hypotéky, aby byl opravdu jednoduchý, transparentní a pro klienty maximálně přívětivý. Výsledkem bude komoditizace hypoték. Ale nevěřím v čistě on-line řešení, úloha finančního poradenství v digitálním světě by měla být i nadále nezastupitelná.
Bude role hypotečních poradců do budoucna klesat? Vymění je Češi rádi za umělou inteligenci, anebo zvítězí onen pověstný český konzervativismus, kdy stále budou chtít hovořit s člověkem z masa a kostí?
Jsem přesvědčen, že význam finančního poradenství nebude klesat, ale bude se měnit role poradců a způsob jejich práce. Finanční poradci se jednak musí naučit pracovat v digitálním světě a využívat všechny jeho výhody. Zároveň bude mnohem významnější jejich role jakožto poradce. Zatím žádný algoritmus neumí komplexně posoudit finanční situaci klienta, jeho ambice, rodinný rozpočet, vývoj v dalších letech či doporučit nejvhodnější produkt odpovídající potřebám a možnostem klienta. Hypotéka není jediným způsobem jak financovat bydlení, nezapomínejme na úvěry ze stavebního spoření.
V tom je role finančního poradenství nezastupitelná. A to i v situaci, kdy klient uzavře hypotéku digitální cestou a celý proces i na straně banky proběhne on-line bez papírových formulářů, razítek a podpisů.
Jak jsou na tom podle vás Češi s finanční gramotností v oblasti hypoték? Umí dobře zvážit, kdy je dobrý nápad se zadlužit a kdy ne? Jak například vnímáte zpřísnění pravidel poskytování hypoték ze strany ČNB z minulého roku – jsou takové regulace potřeba, jelikož spotřebitele na finančním trhu je často nutné „chránit před jimi samotnými“, nebo je to jen zbytečné omezování svobodného rozhodování? Anebo to vnímáte spíše jako regulaci „nezodpovědných“ bank?
Podle mého názoru je gramotnost klientů v oblasti hypoték dobrá a stále se zlepšuje. Je to dáno samotnou podstatou produktu – pořízení vlastního bydlení je klíčové rozhodnutí na velmi dlouhou dobu, a proto k němu klienti přistupují zodpovědně. Vzhledem k tomu, že proces vyřízení úvěru na bydlení není úplně jednoduchý, hrají klíčovou roli naši finanční poradci.
Co se týče regulace, osobně považuji obezřetnost bank při hypotečním financování za přiměřenou. Wüstenrot stejně jako ostatní subjekty na trhu důkladně prověřuje bonitu žadatelů. Doporučení České národní banky plně respektujeme a postupujeme podle nich při hodnocení úvěryschopnosti klientů.
Bojí se zavedené finanční instituce, jako je Wüstenrot, konkurence v podobě FinTech startupů? Zaregistroval jste například nový český projekt Refinanso, který nabízí refinancování hypotéky zcela online, přičemž navíc slibuje výhodnější úrok oproti kamenným pobočkám bank z důvodu nižších nákladů?
Úkolem pro zavedené finanční ústavy je neustále přizpůsobovat svůj obchodní model situaci na trhu a potřebám a požadavkům zákazníků. Proto i vznik a existence fintech společností je důvodem pro reakci. I z toho důvodu spolupracujeme s jednou z fintech firem s cílem digitalizace prodejního procesu úvěrů na bydlení. Ale jak jsem uvedl, digitalizovat lze proces, ale osobní kontakt, konzultace, zohlednění životní situace klienta, to žádný algoritmus nenahradí. Například na sklonku loňského roku jsme si dělali průzkum, jak lidé vyhledávají informace a jak řeší vyřízení úvěru na bydlení. Možná pro někoho překvapivým výsledkem bylo, že i generace mileniálů upřednostňuje možnost osobní konzultace a poradenství.
Na trhu hypotečních úvěrů už poměrně dlouhou dobu panují mimořádně nízké úrokové sazby. Ceny bytů a domů, jejichž pořízení je s hypotékou standardně spojeno, jsou však naopak poměrně vysoko. Je podle vás nyní správná doba na investování do vlastního bydlení? Není lepší počkat, až to trochu „spadne“?
Problém vysokých cen nemovitostí je do značné míry způsoben nedostatečnou nabídkou, a to zejména ve velkých městech. Dokud se tato situace nevyřeší, nepředpokládám, že by se ceny nemovitostí vydaly razantně směrem dolů. V případě větší nabídky lze spíše očekávat stagnaci cen, případně jejich zpomalený růst. Samozřejmě svou roli hraje i lokalita. Stranu poptávky naopak podporují příznivé úrokové sazby úvěrů, takže z hlediska načasování nákupu, je dobré uvažovat o hypotéce co nejdříve.
Nemovitosti jsou momentálně drahé ve většině světových metropolí, v Praze však za nedostatkem bytů stojí i specifické problémy, jako jsou dlouhé lhůty u vyřizování stavebních povolení. Můžeme doufat, že bydlení v hlavním městě někdy zlevní, nebo bude stále hůř?
V porovnání s evropskými metropolemi je Praha zatím ještě o něco levnější, ale rozhodující je šíře nabídky. Pro změnu situace v Praze je tedy klíčová mnohem intenzivnější výstavba. Dokud se celý proces získání stavebního povolení nezjednoduší, nezrychlí, pak se situace příliš nezmění. Praha má okolo 1,3 milionu obyvatel a podle některých odhadů by toto číslo mohlo vystoupat až na 1,75 milionu.
Období hospodářského růstu trvá v Česku až podezřele dlouhou dobu. Ve Spojených státech se však už objevují první náznaky krize, stejně tak v pro nás důležitém sousedním Německu. Co příští krize podle vás udělá s realitním trhem? Budou podle vás padat ceny nemovitostí i v centru Prahy nebo se to více dotkne spíše méně atraktivních lokalit a předměstí, kam se trend „nafukování“ plynule přesunul?
Pokud se podíváme na dopad poslední krize z let 2008 až 2013 na tuzemský trh s realitami, ceny nemovitostí příliš neklesaly, spíše zůstaly stabilní. Je pravda, že trend na trhu s nemovitostmi udává Praha a se zpožděním jej regiony kopírují. V případě stagnace cen, například v Praze, si dovedu představit, že se tento efekt výrazněji projeví v dalších částech republiky.
Mezi druhy hypoték, které nabízí Wüstenrot, najdeme i Hypotéku na pronájem, tedy úvěr na pořízení bytu k pronajímání. To na první pohled vypadá jako skvělý obchod – budoucí nájemník v podstatě zaplatí splátky a klientovi na konci zbude splacená nemovitost. Není to však trochu riskantní? Co když nájemník přestane platit? Jsou i případy, kdy se nechtějí odstěhovat…
Hypotéku na pronájem jsme nastavili tak, abychom maximálně zjednodušili získání úvěru na nemovitost určenou na pronájem. Do bonity klienta lze například započítat i budoucí příjem z pronájmu. Je na každém klientovi, aby posoudil výhody a nevýhody pronájmu a správně si nastavil vztah s nájemcem. Vzhledem k rostoucí poptávce po nájemním bydlení očekávám, že zájem o tento produkt v budoucnu poroste. A zároveň, že majitelé budou mít dostatek možností najít si spolehlivé nájemce tak, aby obě strany z nájmu profitovaly.
Vyplatí se podle vás v současné době koupě bytu za účelem pronajímání i bez onoho „pákového“ efektu spojeného s úvěrem? Přece jen je s tím spousta starostí a údržba také něco stojí…
I když to možná bude znít až příliš korporátně, pronájem je podnikání jako každé jiné. Takže na začátku by si měl každý sestavit „byznys“ plán, posoudit rizika a zvážit všechny výhody, nevýhody takového kroku. Pronájem je konzervativní investice, kde se roční výnos může pohybovat okolo tří procent, což je více než jiné bezpečné spořící a investiční instrumenty. Vždy ale záleží na osobních preferencích a možnostech majitele.
Kdybyste měl přebytečných pět šest milionů, co byste s nimi dělal? Investoval byste do nemovitostí?
Pokud by byla k dispozici vhodná nemovitost, určitě bych volné prostředky tímto způsobem investoval. Ale než bych ji našel, uložil bych úspory na náš spořící účet, kde získám garantovanou sazbu 1,7 % na 12 měsíců bez omezení vložené částky.
