Postpandemická doba. Jaký bude vývoj cen českých nemovitostí?


10:26 • 21. dubna 2020

Tagy: ČR, reality, nemovitosti, Praha

Již téměř měsíc sledujeme, že se národní i světová ekonomika dostala do situace, která nemá historickou paralelu. Jaký dopad bude mít čínský virus na vývoj cen rezidenčních nemovitostí obecně, se zvláštním důrazem na pražské nemovitosti? S čím bychom měli počítat a jak na to reagovat?

Předkládám scénář, který považuji za nejpravděpodobnější. Opírám se o zkušenost 27 let na realitním trhu a určité investorské intuice. Nicméně možných scénářů dalšího vývoje je jistě více.

Co se nyní děje?

Po dlouhých 7 letech růstu cen bytů (a 12 let od poslední finanční krize v polovině roku 2008) nás zasáhla nepříjemná situace s epidemií naprosto nečekaně. Hlasů, že se ekonomika blíží k recesi a že ceny nemovitostí zaznamenají významnou korekci, přibývalo již od roku 2017, neboť délka růstu i meziroční přírůstky cen nemovitostí budily údiv až rozpaky. Čínský virus ale uhodil nečekaně, vlády většiny západních zemí utlumily svou ekonomiku ze dne na den. Realitní trh na něco z toho reagoval okamžitě (pronájmy bytů), u prodejů bude reakce zřetelnější až s odstupem, ale počty prodejů bytů i domů poklesnou.

Svět je provázaný, globalizace funguje. Ostatně nákaza šířící se po kontinentech je toho důkazem. Pro celkovou globální investiční a ekonomickou náladu bude tentokrát důležité to, jak se s nákazou vypořádají v USA a především, jak to bude interpretováno v médiích. Měli bychom proto poměrně bedlivě sledovat to, co se tam děje a jaké zprávy o zvládnutí či nezvládnutí nákazy z USA budou proudit.

Shodou náhod je v USA nejvíce zasažen nákazou New York - a jeho Wall Street je hlavní finanční srdce světa. Americká burza začala padat a po ní i všechny další burzy světa. Z akciových trhů se vypařily bilióny dolarů, stamilióny drobných střadatelů zchudnou, penzijní fondy budou v mínusu. Hodnota nejdůležitějšího burzovního indexu S&P 500 již spadla od 20.2. do 23.3. z 3373 na 2237 bodů, tj. o 33 %. Nyní ale opět stoupá. Chválabohu! A dominový efekt propadu burz zřejmě způsobí otřes dalších navázaných trhů, trhu s nemovitostmi nevyjímaje. Pravděpodobně budou v důsledku omezení poptávky krachovat menší firmy, zvýší se nezaměstnanost. To se projeví i u nás. Bylo by proto v zájmu všech, aby zprávy z New Yorku nebyly ani katastrofické, ani příliš negativní.

Šíří se zvěsti, že dnešní ekonomická situace je horší než po hypotéční krizi v roce 2008 a než po pádu dvojčat v roce 2001. Bývalý šéf Fedu Ben Bernanke předvídá meziroční propad HDP v USA ve 2. kvartálu 2020 o nevídaných 30 %. Ředitelka MMF hovoří o největším propadu od Velké hospodářské krize ve 30. letech 20. stol. Těžko říci. Mně se to zdá příliš zveličené, ale jsme teprve na začátku. Možná jsou to přehnané obavy, ale vyslovují je lidé, kteří zatraceně dobře vidí do soukolí ekonomiky.

Všechny tyto zvěsti a různé odborné informace vyvolávají v lidech a v investorech strach. Strach ze špatného nebo ukvapeného rozhodnutí, to je základní investorská emoce těchto dnů. Strach je požene k opatrnosti a vyčkávání. Behaviorální ekonomie pracující s náladami, panikami a hysteriemi střadatelů i investorů ví, že jen menšina investorů se bude chovat racionálně. Naopak většina se nechá ovlivnit negativním očekáváním a tak jen dál strhne další lavinu pádu cen některých komodit, nemovitosti nevyjímaje (ceny jiných komodit považovaných za bezpečné – typicky zlato – budou naopak stoupat). Pád cen bude tedy v důsledku chování poblázněné a vystrašené většiny nezadržitelný a jistý. Jde jen o to, jak hluboký bude?

Prozíraví investoři o tom vědí a prodají ještě rychle svá aktiva, dokud mají nějakou cenu, aby mohli za pár měsíců či let výhodně nakoupit aktiva (myšleno zejména nemovitosti, ale i např. obrazy, známky, veterány, kvalitní akcie apod.) s výrazným diskontem.

Co lze očekávat?

Oživit masivně trhy mohou jedině centrální banky, které si ve 2009 vyzkoušely kvantitativní uvolňování (= masivní tištění peněz, výkup rizikových finančních aktiv, ozdravování bilancí bank, znehodnocování měny) a nebudou váhat ho použít i dnes. Jestliže před 12 lety tento nový nástroj (dříve zapovězený a tabuizovaný) nasazovaly s jistou cudností, dnes o jeho nasazení mezi centrálními bankéři není pochyb.

Na úrovni států (těch prozíravých) vznikla řada fondů nebo institucionálních opatření, která měla za cíl vytvořit polštář pro případ nenadálé krizové situace. Takové polštáře a valy (jak se jim někdy hezky říká) mají Německo, Norsko, ale třeba i EU. Pokud se připočte, že centrální banky mohou neomezeně tisknout peníze a zahltit jimi trhy, tak se zdá, že léčiva na krizi bude dost. Není to ovšem léčivo, ale doping se značně toxickými důsledky v budoucnu. Otázkou je, zda investoři, kteří podléhají panikám velmi snadno, budou tímto finančním dopingem uchlácholeni a zda je to odradí od neuvážených nebo neracionálních kroků. Poučení z minulých krizí bohužel zní, že nikoli.

Nezaměstnanost

Dá se očekávat nárůst nezaměstnanosti. Její vývoj bude podle mne tentokrát určující pro zotavení trhu s nemovitostmi. Po minulé krizi stoupl počet nezaměstnaných v ČR za prvních 20 měsíců od začátku krize téměř o 100% (z 297 tis. na 583 tis.) a na vysokých číslech se držel 5 let. Něco podobného se dá očekávat i nyní. Nedivil bych se, kdyby se dostavila obdobná čísla. V Rakousku stoupla již po březnu 2020 nezaměstnanost na 12%. Taková u nás nebyla ani v nejhorších letech. Naše data jsou stále příznivá (měříme však v jiných cyklech), zlom nastane nejspíš v nejbližších měsících. U nás navíc pracuje spousta lidí na černo nebo za minimální mzdu, takže skutečnost bude nejspíš dost rozdílná. Nezaměstnanost přinese finanční problémy spíše těm, kteří jsou zadluženi hypotékami, což ve výsledku bude tlačit na pokles cen rodinných domů a bytů. Tento pokles cen bude sebou strhávat i ceny luxusních nemovitostí, stejně tak i ceny nemovitostí v ostatních segmentech trhu (komerční plochy...).

Není sporu o tom, že i po současné krizi se jednoho dne pád cen zastaví a ceny začnou stoupat vzhůru. Ten růst bude možná ještě překotnější než ten, který jsme nedávno zažili (v Praze byl v řadě míst nárůst cen o více 100% za 5 let). To proto, že do oběhu bude vrženo ještě více uměle vytvořených peněz nekrytých žádnou hodnotou, z nichž velká část si – i přes vehementní ujišťování bankéřů, že nikoli - najde cestu až na realitní trh. Čili spekulace na budoucí růst zcela nepochybně přinese své ovoce.

Stejně jako u čínského viru, ani zde neexistuje imunita před nastávající nákazou pádu cen. Korekcí cen se bude muset trh „promořit“, jak je dnes módní říkat, a pak se teprve uzdraví a navrátí se k růstu.

Jak se chovaly ceny tenkrát a na co z toho lze usuzovat?

Po krizi v roce 2008 spadly ceny bytů v Praze podle oficiálních údajů o 23 procent, podle interních údajů v Remaxu to bylo dokonce o 30 procent. Pád cen trval 4 - 5 let, ale nejprudší pokles jsme zaznamenali hned v prvním roce, tedy ve 2009. Od roku 2013 pak ceny sedm let stoupaly. Na úroveň roku 2008 se ceny nemovitostí dostaly až po sedmi letech. Čili sedm let od počátku krize.

Pro zajímavost: od roku 2005 stouply v Praze ceny bytů o 100% za 12,5 let. Od roku 2013 stouply ceny o 100% již za 5 let. Tento časový rozdíl jde právě na vrub kvantitativnímu uvolňování, kdy po roce 2008 byl najednou svět přeplněný penězi. Že jste si na ně nesáhli? Nevadí, nyní bude znova! A ještě víc!!

Pro srovnání lze uvést, jak se vyvíjely ceny na nejrozvinutějším trhu v USA. Tam existuje graf vývoje cen pro každé větší město. Regionální rozdíly jsou obrovské. Proto jistý obrázek o vývoji cen dává souhrnný graf za celé USA. Na něm je zajímavé, že ceny nemovitostí začaly klesat již od roku 2006, tedy 1,5 roku před oficiálním vypuknutím finanční a hypotéční krize. Dá se říci, že tento pokles cen prohloubil nerovnováhy a tenze nejen na realitním trhu, ale následně i na finančních trzích a uvedl do pohybu lavinu událostí, která skončila krachem banky Lehman Brothers a celosvětovou finanční krizí. To je mimochodem i důvod, proč tak trochu koukat za oceán do USA, co se tam děje. Protože oni určují směr ekonomického vývoje. Protože řada tamních událostí ovlivní celý svět. Protože v dnešním globalizovaném světě různé epidemie, jak zdravotní, tak i finanční, rády létají rychle po celé zeměkouli.

Propad cen na nemovitostním trhu v USA byl o 50% za 5 let. Tedy skoro 2x více než u nás. Z grafu jsou patrné 3 malé korekce cen, které předcházely dnu. Od té doby ceny stoupaly až do roku 2020. Pro zajímavost: burzovní index SP 500 stoupal nepřetržitě od roku 2009 až do současnosti.

Naše čísla budou nejspíš méně dramatická, křivky budou pozvolnější. Odhaduji, že ceny se propadnou až o 20% a možná už za 2 - 3 roky začnou ceny opět stoupat. Vše se totiž zrychluje. Řešení každé nové ekonomické recese nebo krize je rychlejší než té předchozí. To dává jistou naději. Na druhou stranu: setrvačnost všech jevů a procesů bývá v českém prostředí obvykle mnohem delší, než si myslíme. A také v tam budou hrát roli regionální rozdíly a místní faktory. Takže nechme se překvapit. Trh by se možná zotavil celkem rychle, ale musíme počítat s tím, že státem nařízená karanténa se v určité (omezené) podobě ještě párkrát vrátí, což vedle dalšího vyvolání obav a strachů u investorů způsobí i opakované přibrždění výkonu ekonomiky. Už aby byl lék nebo vakcína a hned by to bylo veselejší.

Co předcházelo dnešní situaci a co se v podstatě vůbec nezměnilo

• Nevyzpytatelné chování ČNB a současně její ohromný vliv na ekonomiku.

• Nekvalifikované ekonomické chování státu – v době konjunktury se nedělaly rezervy, hospodařilo se s deficity, složitý daňový systém a jeho časté změny, příliš restrikcí, nekoncepční deformace trhu atd.

• Financování státního dluhu skrze skrytou inflaci.

• Politické zásahy do fungování bankovního sektoru i do nezávislosti ČNB.

• Zkreslená a nepravdivá data o základních ekonomických veličinách publikovaná ČSÚ, ČNB i ministerstvy – zejména inflace je v důsledku zmanipulovaného spotřebitelského koše prezentována jako mnohem nižší, než je ve skutečnosti. Skutečný HDP je zkreslen nezapočtením značného objemu šedé ekonomiky. Čísla o růstu HDP, nezaměstnanosti, průměrné mzdě jsou zkreslována politickou objednávkou.

• Praktická nevymahatelnost práva, přebujelý soudní systém, nefunkční spravedlnost, ovlivnitelnost soudních rozhodnutí, zneužívání trestního práva v obchodních sporech.

• Nedůvěra investorů ve stát v otázce zajištění důchodů – nutnost si zdroje na důchod vytvořit vlastními aktivními investicemi, např. do nemovitostí.

• Mizerná investiční a stavební aktivita i v čase konjunktury: např. v Praze se lze přesvědčit i vizuálně – kolik stavebních jeřábů člověk napočítá při pohledu od Hradu nebo z Petřína? Není jich ani 10. I v předsmrtných fázích socialismu byl jeřáb vidět skoro na každém rohu (a to rozhodně nejsem zastánce minulého režimu). Poslední velká stavba „celostátního významu“ byl tunel Blanka (který po dokončení 2 roky stál a nebyl otevřen).

A jaké z toho plynou závěry? Co lze očekávat?

• V období nejistoty, recese a negativních očekávání budoucího vývoje je velmi nízká ochota k pořizovaní drahých nemovitostí a ochota se zadlužit. Naopak roste poptávka po nájemním bydlení. V době ekonomické prosperity je to naopak - sílí poptávka po vlastním bydlení, po nákupu nemovitostí a ochota se zadlužit a vzít si hypotéku je velká.

• Pozastavení nákupů nemovitostí, snížení poptávky, vyčkávání na novou rovnovážnou úroveň.

• Dočasná akcelerace trhu s nájmy za současného poklesu nájemného. Dochází k takovým paradoxům, že v centru lze dnes pronajmout krásný zařízený byt levněji než nezařízený sídlištní byt na okraji Prahy.

• Pražským specifikem jsou byty pro Airbnb, kterých je cca 10.000 a jsou hlavně v centru. Byly pořizovány často na 100% hypotéky. Bez cizinců jsou prázdné. Odklad splácení hypoték sice ztlumí finanční náraz, ale teprve zotavení turistického ruchu pomůže majitelům vytvořit zdroje na splácení úvěrů. Dá se předpokládat, že řada takových bytů bude v blízké době nabídnuta k prodeji – odhaduji řádově stovky bytů na dobrých adresách.

• Postupné oživení trhu s nemovitostmi na prodej může trvat 6 – 12 měsíců.

• Oživení trhu brzdí a ovlivňuje i nedávné prohlášení ministryně financí Schillerové, že bude zrušena daň z nabytí nemovitostí. Nikdo neví kdy. Kupci však budou vyčkávat, jak to dopadne. Přinejmenším v nejbližších týdnech až měsících. Nikdo nebude chtít být tím posledním poctivým, který ještě hloupě zaplatí 4% státu za nic. To si raději počká. To bude platit především u drahých nemovitostí, kde tato daň představuje vyšší statisíce až milióny korun.

• I když bude možná nesmyslná daň z nabytí nemovitostí zrušena (kéž by!), očekávám zavedení další solidární daně. Ta, která byla zavedena po povodních, stále platí...

• Novela stavebního zákona sněmovnou nejspíš neprojde a nezmění se. Příšerná byrokratizace povolování staveb omezovala výstavbu čehokoli již před virem. A ani po řádění čínského viru se nesníží, spíš naopak. Státní správa bude bobtnat, natáhne do svých řad i stovky nových nezaměstnaných. Virus nepožere ani platné destrukční zákony, ani aktivity environmentalistů brzdící výstavbu. Bude to spíš naopak – omezení, regulace, příkazy přibydou a pokuty vzrostou. Nová výstavba bude regulacemi podvázána a v prvních letech po epidemii bude navíc decimována nedostatkem kapitálu a koupěschopné poptávky. Trapně a ostudně malá výstavba nových bytů bude působit proti poklesu cen.

• Rychleji a hlouběji budou padat ceny panelákových bytů na rozdíl od bytů v cihlových domech, jejichž cenová křivka nebude tak strmá.

• Více poklesnou ceny bytů na perifériích nebo v horších lokalitách než v centrech.

• Se vzrůstající nezaměstnaností, které se asi nevyhneme, bude vzrůstat podíl těch, kteří nebudou schopni splácet ani své relativně levné hypotéky. To se dotkne především střední třídy ve věkové skupině 30 – 50 let, která v předpandemické době prosperity využila snadné dostupnosti hypoték a pořídila si své první bydlení, popřípadě další bydlení na pronájem. Očekávám, že na trh se ve zvýšené míře než obvykle dostane postupně značné množství bytů i RD, které jejich vlastníci budou chtít prodat za každou cenu a budou nuceni k cenovým ústupkům. Což opět vyvine tlak na pokles cen.

• U luxusních nemovitostí se jako nejvyšší přijatelná hranice prodejní ceny dlouho považovala cena 100.000 Kč/m2. To platilo ještě v roce 2013. Netýkalo se to jen velmi omezeného počtu špičkových novostaveb nebo bytů v centru Prahy. Růst cen v posledních letech natolik vystřelil a předčil očekávání, že tuto hranici překračovaly i poměrně běžné byty. U řady konzervativních investorů bude podle mne již brzo psychologická hranice 100.000 Kč/m2 opět představovat maximum, co budou ochotni za starší byt utratit. Z toho odvozuji, že v segmentu luxusních bytů dojde k prudšímu pádu cen než u běžných bytů. To na druhé straně vyvolá i reakci na straně nabízejících, kdy celá řada z nich své nabídky z trhu stáhne a počká, až se trh uklidní a dostane se do své vzestupné fáze. Toto čekání ale bude trvat nejspíš roky. Díky masivnímu pumpování peněz do ekonomiky by měly ceny po letošním pádu za pár let opět prudce stoupat. A předpokládám, že to bude ještě větší jízda nahoru, než tomu bylo v letech 2013 – 2019.

RSS

Jan Rampa je absolventem ČVUT, fakulty stavební (1989). Od roku 1993 působí na realitním trhu. V roce 1995 prodal úplně první nemovitost v ČR financovanou hypotékou (rodinný dům v Praze 5 - Stodůlky). V roce 1996 jako první v Praze použil billboardovou kampaň pro propagaci developerského projektu a v roce 2016 prodal jako první v republice nemovitost za virtuální měnu Bitcoin. V roce 2017 se stal Makléřem roku realitní sítě RE/MAX Česká republika. 



Přejít na diskusi

Přihlašte se, nebo zaregistrujte


Přihlásit se


Zapomněli jste heslo?




Pokud nemáte ještě účet, můžete si ho vytvořit zdarma.

Přihlašte se, nebo zaregistrujte

Tato sekce je dostupná zdarma pouze přihlášeným uživatelům.



Přihlásit se

Zapomněli jste heslo?




Pokud nemáte ještě účet, můžete si ho vytvořit zdarma.