Michal Soták je absolventem Institutu ekonomických studií FSV UK (IES), který je pravidelně hodnocen jako jednoznačně nejlepší místo pro ekonomické vzdělávání v ČR. Server Roklen24 připravil ve spolupráci s IES nový seriál, v němž každý měsíc představí vybraného absolventa. „Vždy mě lákalo dělat práci, kde můžu něco reálně ovlivnit“, říká Michal Soták, který v současnosti vede oddělení kapitálových trhů ve společnosti Cushman & Wakefield.
Michale, absolvoval jste magisterské studium v anglickém Bathu. Proč jste si vybral právě toto město a tuto univerzitu?
Do Bathu jsem se dostal díky výměnnému programu IES a škola i město se mi velmi líbily. Proto pro mě bylo přirozené přihlásit se tam i na magisterský program. Byl kratší než v ČR, jednoletý, a zaměřený prakticky na finance, což mi v tu dobu vyhovovalo.
Ve své pracovní praxi jste se dostal od novinařiny přes konzultanta až k manažerské pozici, co determinovalo Vaše zaměření?
Vždy mě lákalo dělat práci, kde můžu něco reálně ovlivnit. Když jsem pracoval v Citigroup, strávil jsem nějaký čas v Londýně a pochopil jsem, že ve standardním korporátním prostředí se důležitá rozhodnutí dělají z Londýna, Paříže, New Yorku nebo Frankfurtu, a ne z Prahy. Reality jsou výjimka: lokální prostředí je pro ně natolik zásadní, že to důležité se odehrává na místě, tedy to může být i v Praze. Proto jsem po práci v bankovnictví odešel k realitnímu investorovi a developerovi Mint Investments a v realitním sektoru jsem již zůstal.
V současné době vedete oddělení kapitálových trhů ve společnosti Cushman & Wakefield, můžete nám popsat, čemu konkrétně jste se v poslední době věnoval?
Cushman & Wakefield je velká firma a poskytuje kompletní služby v oblasti komerčních realit. Prací našeho týmu je zejména jako poradce asistovat při prodeji velkých komerčních realitních projektů, hlavně kanceláří, skladů a obchodních center.
V uplynulých třech letech se nám povedlo vybudovat skvělý tým a dostat se na pozici jedničky na trhu. Kromě jiného jsme ve spolupráci s kolegy z Londýna přivedli do České republiky a na Slovensko korejské investory, kteří v posledních 12 měsících koupili několik špičkových projektů: v Praze kancelářské budovy Waltrovka od Penty, Rustonka od J&T a Main Point Pankrác od PSJ Invest, v Bratislavě novou centrálu Amazonu od HB Reavis.
Zároveň jsme zachytili vlnu růstu českého kapitálu a podíleli se například na prodeji obchodního centra Nová Karolina v Ostravě fondu REICO České spořitelny – v kontextu českých realitních fondů jde o největší transakci v historii. Být u těchto obchodů a spolutvořit zdejší dospívající trh komerčních realit je pro mě skvělý zážitek.
Jak byste zhodnotil situaci na českém trhu? Ceny bytů jsou nyní velmi vysoké, jak je na tom situace u nemovitostí, se kterými obchodujete Vy?
Ceny českých realit, jak komerčních, tak rezidenčních, rostou ze čtyř hlavních důvodů.
1. Česko a zejména Praha konvergují k vyspělému světu, a to hlavně tím, že čistě psychologicky nás vyspělý západ a východ začíná vnímat jako investičně bezpečnou zemi.
2. Úrokové sazby místo růstu dál klesají, což zásadně zvyšuje výnosy vlastního kapitálu realitních investorů.
3. Nová výstavba je extrémně omezená kvůli netransparentnímu českému plánovacímu systému a nedostatečným kapacitám stavebních firem.
4. Poptávka po realitách roste díky ekonomickému růstu, růstu platů a nízké nezaměstnanosti.
První dva faktory se podle mě nemají jak změnit. Úrokové sazby nemají dlouhodobě důvod růst a jejich vliv na ceny realit je zásadní.
Novou výstavbu může podpořit politické rozhodnutí uvolnit územní plánování a pustit do Česka pracovníky z východu v masovém měřítku. Jsem však přesvědčený o tom, že ani jeden z těchto kroků čeští politici reálně nepodpoří. Jediné, co se tedy může v nejbližších letech změnit, je poslední z uvedených faktorů – ten sám ale cenami realit zásadně nepohne. Proto si myslím, že ceny bytů nebudou klesat a nájemné v bytech spíš poroste. To samé platí o kancelářích a skladech: jejich ceny budou spíš dále růst, a to z hlediska jak nájmů, tak investičních cen. Obchodní centra se budou chovat různě, jejich výkonnost a hodnotu ovlivňují spíš mikro-faktory jako lokalita a kvalita projektu, těžko o nich říct něco obecného.
Jak trávíte volný čas?
Vzhledem k tomu, že vedle zajímavé a náročné práce mám dvě malé děti, jsem rád, když nemusím ve volném čase dělat vůbec nic.
