Geopolitický vývoj ve Washingtonu, Londýně a Pekingu poutal v posledních měsících většinu pozornosti. Z dohledu analytiků a investorů se tak vytratil zásadní ukazatel ekonomiky – realitní trh, který podle posledních ukazatelů významně zpomaluje. To může naznačovat problémy v americké ekonomice.
Prezident Donald Trump říká, že americká ekonomika je v perfektním stavu. Dalo by se s ním souhlasit, až na současnou situaci na místním realitním trhu. Ten je přitom klíčovým tahounem amerického ekonomického růstu. Aktuální zpomalení tak může mít na investory a Fed v příštím roce zásadní vliv.
Proč? Zejména z těchto tří důvodů:
- Ceny nemovitostí v USA opět rychle rostou. Celostátní Case-Shiller index stoupl téměř na předkrizovou úroveň. Navíc v některých amerických městech jsou ceny o polovinu vyšší než před krizí. Mnohá města tak překonávají tradiční lídry trhu Miami a Las Vegas. Například v Bostonu jsou ceny o 33 procent vyšší než před krizí. V městech jako Seattle a Dallas stouply ceny dokonce až o 60 procent,
- Zpomalení prodeje nemovitostí je velmi znepokojivé. Dochází k němu totiž v prostředí vysoké spotřebitelské důvěry. Důvodem je zejména strach z vývoje úrokových sazeb,
- Realitní sektor je považován za předstihový indikátor ekonomického cyklu, současný stav proto můžeme považovat za znak blížícího se zpomalení.
Americký realitní trh se naplno zotavil z finanční krize. Celonárodní Case-Shiller index už téměř dosáhl předkrizové úrovně. Na rozdíl od roku 2007 se však zlepšila zadluženost domácností. Dnes je dluh lépe zvládnutelný, protože ukazatel dluhu k disponibilnímu příjmu domácností je na úrovni 109 procent, zatímco v roce 2007 to bylo 142 procent.
Na předkrizových úrovních
Objevuje se stále více důkazů o zpomalujícím americkém realitním trhu. Nedávná data potvrzují, že nálada amerických developerů klesla o 60 bodů na nejnižší úroveň od roku 2016. Počet zahájených projektů od ledna také klesá. Zároveň během uplynulých šesti měsíců oslabil i prodej nových nemovitostí. Za posledních 20 let k takovému jevu došlo jen třikrát – v roce 1999 před prasknutím internetové bubliny, v roce 2007 během realitní krize a v roce 2013.
Neustálý pokles je ještě překvapivější v kontextu toho, že k němu dochází během silného růstu spotřebitelské důvěry. Přesto však dochází ke zhoršování dostupnosti bydlení. Domácnosti uvádějí, že:
- Důvodem pro nižší zájem o nemovitosti je růst cen (21% domácností). Je dokonce nejvyšší od konce roku 2006,
- Až 75 procent domácností citlivě vnímá očekávaný růst úrokových sazeb v příštím roce. Ty mají být nejvyšší od roku 2007,
- Pouze čtyři procenta domácností si naopak myslí, že sazby příští rok klesnou.
Zpomalení realitního trhu je silným signálem blížícího se zpomalení americké ekonomiky. Ukazatel CME Lumber, který hovoří o aktivitě ve stavebnictví, od jara prudce klesl. Investice do rezidenčních nemovitostí pak vykázaly pokles ve třech po sobě jdoucích čtvrtletích, což je poprvé od přelomu let 2008/2009.
Sazby rostou příliš rychle
Jaká je realita? Trhy dosud věnovaly údajům o zpomalujícím se realitním trhu v USA jen velmi malou pozornost. Investoři byli totiž příliš zaměstnáni geopolitickými událostmi na obou stranách Atlantiku. I to samo o sobě je dalším důvodem, který naznačuje, že stojíme na prahu konce ekonomického cyklu a že příští rok se budeme muset spokojit s nižším ekonomickým růstem.
Zpomalení bude mít zásadní dopad i na monetární politiku Fedu, protože vyšší sazby představují další riziko, které může posunout realitní trh do recese. Domácnosti kupující nemovitosti nejsou zvyklé na současné vysoké úroky na hypotékách – dnes téměř pět procent. Když bude tento negativní trend pokračovat, vytvoří to tlak na Fed. Po svém prosincovém zasedání bude muset pravděpodobně změnit svou rétoriku směrem k více uvolněné politice.
Autor: Christopher Dembik, vedoucí oddělení makroekonomické strategie Saxo Bank
