Ceny stavebních pozemků stále rostou. Jak určit jejich cenu?


09:47 • 2. prosince 2018

Tagy: ČR, reality, nemovitosti, hypotéka, stavebnictví, Internet

Jak se dá očekávat, jsou ceny stavebních pozemku úplně nejvyšší v Praze. Za ní následuje Zlínský kraj, kde se za metr čtvereční platí kolem 2000 korun. Zjednodušeně řečeno lze říci, že za 1000 metrů stavebního pozemku pro dům zaplatíte zhruba 1,25 milionu korun, levnější je jen Ostravsko a Ústí nad Labem.

S pozemky je to podobné jako s byty, i když se stále očekává pokles cen, nedošlo k němu a náklady na pořízení pozemku spíše rostou. Zásadním faktorem je samozřejmě lokalita, v Praze zaplatíte za metr čtvereční třeba šest tisíc korun, ale klidně také deset tisíc.

Jak zjistit cenu pozemku?

Jak ceny nemovitostí zjišťovat? Jednou z možností jsou samozřejmě velké realitní servery, zejména Sreality.cz, zde si můžete udělat představu o tom, co se v místě, o které máte zájem, prodává. Výhodou je, že na pozemek se můžete podívat na mapě shora pomocí leteckých snímků. Na Sreality můžete celkem jednoduše filtrovat podle typu pozemku, ceny a lokality. Pokud se přihlásíte, budou vám novinky hodit přímo do e-mailu.

Ceny na Sreality samozřejmě mohou mást, jsou totiž spíše vyšší, protože ukazují, za kolik by majitel pozemek chtěl prodat, a ne za kolik ho skutečně prodá. Ceny v inzerci jsou v průměru o 15 procent vyšší, než jsou ceny realizované.

Katastr: zrealizované obchody

Pokud chcete vědět, za kolik se daný pozemek opravdu prodal, jděte na katastr nemovitostí. Pro investora do nemovitostí je to jednoznačně nejlepší zdroj informací, protože zde najde data o skutečně realizovaných obchodech. Tam se také dozvíte informace o majiteli nemovitosti.

Zcela bezplatně si na stránkách nahlizenidokn.cuzk.cz vyhledáte pozemek nebo dům, případně jenom katastrální území a dáte si zobrazit mapu (návod). Nemovitosti mají v katastru zapsán cenový údaj, tedy poslední cenu, za kterou nemovitost změnila majitele. Cenové údaje se do katastru zapisují od 1. ledna 2014 a jsou evidovány u nemovitostí, které byly nabyty na základě kupní smlouvy nebo v dražbě.

Méně známá je mapa na adrese ikatastr.cz. Ta umožňuje vyhledávání dle ulic a má v některých ohledech šikovnější zacházení. Můžete například klikat na jednotlivé pozemky a zobrazovat si výměru a informace o majiteli.

Vedle bezplatného nahlížení do katastru si můžete zajistit také placené funkce. Ty můžete získat buď při osobní návštěvě, nebo po registraci přes dálkový přístup. Osobně platíte hotově nebo kartou, u dálkového přístupu převodem. Zaplatíte 50 až 100 korun za stránku A4.

Každý kraj má jeden katastrální úřad. Je jich celkem 14 a pod nimi jsou katastrální pracoviště, kterých je podstatně víc. Jejich seznam najdete na webu katastru.

Pokud nemáte dálkový přístup, zajděte osobně na katastr, řekněte úředníkům, o jakou nemovitost se zajímáte, a oni vám informace sdělí. Cena je stejná jako u dálkového přístupu.

Z katastru můžete vůbec získat hodně informací. Jde zejména o kopii nabývacích titulů. Dostanete se tak k údajům z kupní smlouvy, z níž se můžete částečně dozvědět, jaký je stav domu a jiné detaily nutné pro ocenění nemovitosti.

Kolik metrů pozemku potřebuji na stavbu domu?

Na stavbu rodinného domu potřebujete optimálně 800 metrů čtverečních, některé územní plány vyžadují 1000 metrů čtverečních i víc. Zastavěná plocha přitom musí v některých případech tvořit maximálně 20 procent pozemku, v některých 40 procent. Pokud vás regulace neomezuje, je reálné minimum 500 metrů, jinak byste měli příliš malou zahradu. Řadový domek se vejde na 200 metrů, ale pak počítejte s minimem zeleně.

Výhodou investice do pozemku je, že při krizi nikdy neklesá tolik na ceně (přinejmenším pozemek v dobré lokalitě), jako například panelákový byt. Pokud si ho koupíte na investici, není – na rozdíl od bytu – třeba se o něj starat. Výhodu také je, že pokud koupíte pozemek větší, můžete na něm vydělat ještě o něco více tím, že ho rozdělíte na více pozemků. Majitelé bývají totiž v situaci, kdy by se nejraději majetku zbavili najednou a nemuseli nic řešit.

Samozřejmostí je důkladně si zjistit, zda pozemek není nebo nebude omezený nějakou regulací ze strany obce či orgánů ochrany životního prostředí.

Kromě rozdělení velkého zakoupeného pozemku na jednotlivé parcely se investorovi téměř jistě vyplatí, pokud provede zasíťování pozemku. Když vycházím ze své zkušenosti: zajistil jsem připojení asi patnácti pozemků ke kilometr vzdálené kanalizaci a vodě. Celkové náklady byly v milionech korun, ale ceny všech pozemků se tím zvýšily o násobně vyšší částku. Kdyby se taková přípojka měla budovat pro jednoho majitele, nevyplatilo by se to. Toho všeho jsou si lidé vědomi, a proto má zasíťovaný pozemek o hodně vyšší cenu než pozemek bez sítí.

Při zhodnocování pozemku zasíťováním se ale připravte na zdlouhavé jednání s úřady a proměnlivé termíny stavebních firem. Zasíťovaný pozemek může mít třeba dvojnásobnou cenu. Například ve Zdibech jsem takto koupil nezasíťovaný pozemek za 800 tisíc a po sítích měl cenu přes dva miliony. Bylo to už před časem, dnes má takový pozemek cenu trojnásobnou – to je ale už jiné téma.

RSS

Zakladatel investiční společnosti Premium Capital a blogger na webu www.bluetrader.cz



Přejít na diskusi

Přihlašte se, nebo zaregistrujte


Přihlásit se


Zapomněli jste heslo?




Pokud nemáte ještě účet, můžete si ho vytvořit zdarma.

Přihlašte se, nebo zaregistrujte

Tato sekce je dostupná zdarma pouze přihlášeným uživatelům.



Přihlásit se

Zapomněli jste heslo?




Pokud nemáte ještě účet, můžete si ho vytvořit zdarma.