Americké reality: Rodí se bublina horší než před krizí?

Americký trh nemovitostí se opět začíná zahřívat. Podle nové zprávy CoreLogic stouply ceny realit v srpnu meziročně o téměř 7 procent, což je výraznější růst oproti květnu či červnu. Pomohla tomu těsnější nabídka a neustále rostoucí poptávka. 

„Ceny nemovitostí v poslední době rostou,“ poznamenávají analytici Capital Economics, při pohledu na meziroční srpnový nárůst ve výši 7 procent v porovnání s únorovým ve výši 4,8 procenta. S nabídkou nemovitostí, která se v srpnu pohybovala v blízkosti 10letých minim, však CoreLogic a Case-Shiller predikuje pomalejší růst, než by se dalo očekávat.

Naskočili jste už zpět do nemovitostí?

Ačkoli se ceny nemovitostí v Americe ještě nedostaly na úrovně posledního boomu, některé místní trhy ho již předčily. Zároveň se začínají objevovat hlasy, že trh s bydlením je v bublině mnohem horší než v roce 2006, kdy praskla ta poslední. Bydlení je podle nich dnes mnohem méně dostupné, než tomu bylo tenkrát, tuzemské zisky jsou poháněny nikoli zdravou poptávkou koncových zákazníků, ale nedostatečnou výstavbou, uměle nízkými úrokovými sazbami a institucionálními a zahraničními zájemci.

Analytik Mark Hanson, často kritizován za svůj medvědí postoj vůči nemovitostem, poukazuje na institucionální a zahraničních odběratele, kteří od roku 2012 zaplavují trh, skupují problematické a levnější nemovitosti, stejně tak ale i novostavby, a to vše v hotovosti. Toto chování označuje za přesné opakování posledního boomu bydlení, „kdy neortodoxní poptávka s rizikovým kapitálem zaplatila jakoukoliv cenu, jen aby se potkala s nabídkou.“

Realitní analytik John Burns však pokládá Hansonovu teorii za směšnou. Argumentuje tím, že „není možné srovnávat ceny dnešního bytového boomu s dobou, kdy mohl získat úvěr prakticky kdokoliv, bez jakéhokoliv zajištění. Bylo to neobvyklé období, které se nevrátí,“ řekl Burns, který tvrdí, že 90 procent amerického trhu je „dostupných“, když srovnává ceny nemovitostí s příjmy. Poukázal ale na nízkou zálohu u FHA půjček. „Jediné, co musíte udělat je složit zálohu a předložit potvrzení o výši příjmů,“ řekl. „Z rostoucích úrokových sazeb u hypoték mám obavy,“ dodal Burns a přiznal, že ceny domů jsou nafouknuté částečně kvůli uměle nízkým sazbám. „Pokud půjdou sazby nahoru, pak budeme mít problém,“ dodal.

Protistrana ale kontruje tím, že ti, co kupují svou první nemovitost, mají velmi těžké dostat se na trh. Často je přeplatí zájemci, kteří platí v hotovosti. Na trzích, které byly zvlášť tvrdě zasaženy krizí, jako je Phoenix, Las Vegas a Atlanta jednoduše nemají šanci soutěžit s investory. „Stručně řečeno, koncoví zákazníci dostávají do rukou horkou bramboru v podobě trhu, který je v bublině větší než v roce 2006,“ poznamenal Hanson. Tento argument je založen v základní hypoteční matematice. Většina lidí, kupujících nemovitost do vlastnictví, dnes potřebuje na financování získat hypotéku. Na rozdíl od posledního boomu s bydlením, kdy byly peníze v podstatě zadarmo, musejí dnes složit zálohu, musejí mít dobrý kredit a dostatečný příjem. I když jsou dnes úrokové sazby podstatně nižší, je dnes bydlení mnohem dražší. Kupující neplatí jen úroky z úvěru, musí zaplatit taktéž jistinu. Musí složit zálohu v minimální výši 3 procent, a pokud složí pouze takto nízkou zálohu, musí platit taktéž pojištění. Příjmy, které musíte vykázat, abyste měli nárok na úvěr, jsou dnes taktéž mnohem vyšší, než tomu bylo v roce 2006.

Wall Street se však zatím domnívá, že bydlení je momentálně ve výborné kondici. Ceny skáčou a poptávka se vrací. Výstavba je ale zatím stále výrazně nižší, než jaká byla jak během posledního boomu, tak během klasického cyklu.

Newsletter