Na světových FX trzích panuje rizikově averzní nálada projevující se v oslabování rizikových měn. Euro oslabuje proti dolaru. Risk-off nálada citelně oslabuje měny regionu střední a východní Evropy. Koruna poblíž hranice 26,90 za euro. Rizika nakloněna k dalšímu oslabování.

Češi dlouhodobě věří cihle. Ne každý si ale na investici troufne

Z pohledu podnikání patří nájemní bydlení mezi nejbezpečnější oblasti v době krize. Češi ostatně dlouhodobě věří cihle. Problémem je, že jen malé procento lidí si na nákup například investičních bytů troufne. Dostat do hry drobné investory, to je do počátku náš cíl, řekla v rozhovoru pro server Roklen24 projektová manažerka online platformy pro investiční byty LUSQ Viktorie Sládková.

Jak vznikl nápad vytvořit investiční platformu s nemovitostmi?

Investiční byty byly a jsou v kurzu. Češi dlouhodobě věří cihle. Problémem je, že jen malé procento lidí si na nákup investičních bytů troufne. Přece jen byt musíte najít, pohlídat si právní a technický stav, poté ho zrekonstruovat, pronajmout, využít finanční páky z banky a průběžně udržovat. Je toho na drobného investora hodně. Většina z nich se zalekne a peníze drží v bance za mizerný úrok. Dostat do hry drobné investory je od počátku náš cíl.

Můžete popsat, jak vaše služba funguje? Online platforma pro investiční byty se zaručeným výnosem není v českém prostředí až tak běžnou záležitostí. Přece jen pamatujeme některé obdobně fungující případy, které „nepřežily“.

Služba chytře propojuje jednotlivé kroky a využívá metody, které jsou na trhu dlouhodobě osvědčené. Klíčem je dobře koupit tam, kde je poměr mezi nájmem a cenou bytu nejvýhodnější. To vytváří prostor zajímavého výnosu pro investora. Úzkým hrdlem bývá technický stav nemovitosti. Dobře odhadnout potřebné náklady už při koupi je místem, kde jiní v minulosti chybovali. Ekonomika platformy ovšem stojí na solidním nájemníkovi, který hledá dlouhodobé bydlení. Proto si vybíráme takové nemovitosti, které svým typem a standardem osloví tyto klienty. Financování bankou je dalším klíčovým know-how společnosti. Investor může využít finanční páky, aniž by musel cokoliv dokládat a běhat do banky. Proto mu stačí jen 40 % vlastních zdrojů. LUSQ chytře propojuje tyto kroky v jednolitou službu a oslovuje tak i investora – laika.

Jak vysoký je potenciální výnos daného bytu? Řekněme, že mám jeden milion korun, který bych u vás chtěl zainvestovat, a jsem skeptik, který nevěří, že nemovitosti porostou rychleji než inflace. O kolik budu mít na účtu víc, pokud nemovitost za pět let prodám? V ukázkovém příkladu na stránkách LUSQ za 600 tisíc Kč klient vydělá 2940 Kč, z toho jde ale 700 Kčdo fondu oprav a 1400 Kč je splátka jistiny. Výsledný výnos tak je 1,68 %, což je v dnešní době stále hezké číslo, navíc s představou možného růstu cen nemovitostí. Zmiňovaných 5,9 % nám ale nevychází. Počítáme správně?

Pojďme si to ukázat na aktuálním příkladu níže.

Investuji 480 000 Kč, měsíčně vydělávám 3 372 Kč, což se skládá z 1 044 Kč cash, 1 228 Kč jistiny a 1 100 Kč fondu oprav. Z pohledu “cashe” je výnos 2,61 %, z pohledu výnosu ovšem 8,43 %.

Jistina je součástí výnosu, protože tato část jde na postupné umořování úvěru, a o to dostanete při prodeji nemovitosti logicky více. Úvěr je na 25 let a za tuto dobu bude úvěr kompletně splacen. I kdyby byt nerostl na hodnotě, po 25 letech má hodnotu 1.027.000,-Kč a je kompletně váš. Proto je potřeba jistinu počítat do výnosu.

Fond oprav je ve výnosech, protože putuje do SVJ, ve kterém se byt nachází. Jedná se o prostředky investora, byť leží na “cizím” účtě. SVJ z něj financuje opravy, zateplení či výstavby výtahů, což zhodnocuje byt a zvedá jeho hodnotu.

Za předpokladu, že nemovitost neporoste na ceně, na účtu budete mít po 5 letech 60 x cash (62 640 Kč), původní investici (480 000 Kč) a splacenou jistinu 60 x 1 288 Kč (73 680 Kč). Celkem tedy 616 320 Kč, což je celkový výnos 136 320 Kč neboli 28,4 % (5,68 % p.a.). Z jistiny bude splaceno o něco více, protože úmor není lineární, ale pro jednoduchost jen násobím šedesáti.

Jak je na tom srovnání s jinými současnými investicemi? V čem je to výhodnější?

Vytvořili jsme následující srovnání, které ilustruje konkurenční srovnání z pohledu rizika, likvidity, výnosu, příležitosti na aktuálním trhu a bariéry pro investora. Zásadní výhodu vidíme v nízké rizikovosti (kupuji si cihlu a ne papír), solidním výnosu (dobře vybrané regiony) a nízké bariéře díky naší online platformě.

Váš startup na sebe bere náklady spojené s výpadkem příjmů nájemníka, opravy a další. Není to v dnešní době koronaviru, zejména u zmiňovaného výpadku příjmů, až příliš velké riziko?

Z pohledu podnikání patří nájemní bydlení naopak mezi nejbezpečnější oblasti v době krize. Běžná domácnost si leccos odpustí, ale bydlet musí. Méně lidí navíc dosáhne na hypotéku, a proto zamíří do pronájmu.

Jak bude probíhat výběr nájemníků? Budete se řídit něčím „speciálním“, obzvláště když investorům slibujete pevný výnos?

Máme definovaný profil stabilního nájemníka a podle něho se řídíme. Přednost dostávají nájemníci se zájmem o dlouhodobé bydlení.

Dali jste si za cíl do konce roku expandovat až na sto nabízených bytů ze čtyř krajů. O jaké kraje půjde a proč právě o ně? Máte ambici pokrýt celou republiku?

Začali jsme na severu Čech a Moravy. Dále zamíříme na Vysočinu a na jih Čech. V těchto krajích je nejlepší poměr mezi nájemným a cenou nemovitostí. Investor tak docílí nejvyššího výnosu a minimální investice nepřekročí půl milionu. Bytů ovšem není nekonečné množství. Nelze kupovat stovky nemovitostí najednou a zároveň dosáhnout výnosů nad 7 %. Strategie “cherry picking” bude vždy fungovat lépe než kupovat více nemovitostí na jednom místě nebo investovat do konkrétního developerského projektu. Postupně nakoupíme nemovitosti i mimo tyto čtyři kraje, ale rozhodující bude výnos.

A co zahraničí? Plánujete expanzi například k „sousedům“? Pokud ano, už se rozjely přípravy, případně jaké bude vaše tamní zázemí, co se týče celého procesu zprostředkování bytu jako investice?

Českému investorovi není zahraniční nemovitostní trh cizí. Stovky Čechů už dnes investují do nájemních bytů a domů v rekreačních oblastech Rakouska, Švýcarska nebo Španělska. My se budeme držet v “dojezdové” vzdálenosti a vsadíme pouze na nemovitosti určené k dlouhodobému bydlení. Když se dnes podívám na výnosy bytů v Lipsku, Drážďanech či Katovicích, věřím, že mnohé z nich české investory osloví.

Viktorie Sládková působí v LUSQ jako projektová manažerka. Nasbírala své profesní zkušenosti z vedení různorodých projektů, nejen v oblasti real estate a developmentu, a nyní je zúročuje v projektovém řízení LUSQu. V minulosti vedla také jednu ze společností českého zdravotnického korporátu. Díky svému širokému záběru – od marketingu přes psychologii a ekonomii – a schopnosti vést, propojuje aktivity v rámci LUSQu do funkčního a efektivního celku.

Newsletter