Hypotéka se minimálně z pohledu cenotvorby stává jakousi komoditou. Rozdíly v reálných úrokových sazbách, které se objeví v úvěrové smlouvě, jsou minimální. Podstatnější jsou individuální specifika, řekl v rozhovoru pro Roklen24 šéf hypoteční společnosti RX Finance Radek Vachulka. S jakými komplikacemi se může žadatel o hypotéku setkat? A jaká je jeho predikce dalšího vývoje hypotečního trhu? Přečtěte si rozhovor!
Kdo jsou obvykle vaši klienti? Změnily se během pandemie jejich preference, co se bydlení týče?
Spektrum klientů je velmi různorodé – mladé rodiny i jednotlivci pořizující si své první nebo větší bydlení, klienti nakupující nemovitosti pro své děti, rekreaci nebo čisté investice s okamžitým pronájmem pořizované nemovitosti.
Pandemie asi nijak zásadně nezměnila strukturu klientů. V některých skupinách mohlo dojít k navýšení poptávky nebo urychlení plánované změny. Uvedu jako příklad rodiny s dětmi v malých bytech, kde pandemie mohla mít vliv na uspíšení rozhodnutí o změně bydlení směrem do širšího okolí měst nebo na blízký venkov. Podobnou úvahu lze čekat i u lidí, kterým struktura jejich práce dovolila pracovat z domova a zaměstnavatel tento trend dál podporuje. Tvrdá data však nemáme a jsou to spíše jen kvalifikované odhady.
Uvádíte, že vaši specialisté na hypotéky zvládnou i komplikované případy. S jakými komplikacemi se obvykle potkáváte?
Ano, to je pravda. Podstatné jsou zkušenosti a znalosti našich poradců. Každý klientský příběh je originál a vzhledem ke komplexitě témat, která se změnou bydlení a jejím financováním souvisejí, vzniká nepřeberné množství kombinací, které nemusí vždy přesně odpovídat popsaným produktovým parametrům bank. Někdy se míra detailu a lpění na formální správnosti předkládaného dokumentu může jevit klientům jako nepodstatná nebo minimálně relativní v čase. Pak mohou vznikat mezi bankou a klientem odlišné pohledy na věc. V řadě věcí by se dalo s klienty souhlasit, jejich vnímání je na první pohled logické. Detailní a zdánlivě nerelevantní požadavky banky velmi úzce souvisí s regulací bankovnictví jako odvětví, a nelze je tedy opomíjet.
Pokud bych měl uvést bližší okruhy témat, kde dochází k častým komplikacím, bude to oblast struktury příjmů jejich prokazování, stanovování reálných výdajů na straně klienta, rozdílný pohled na technický a právní stav pořizované nemovitosti, cenu nemovitosti a desítky dalších.
Dokážete vašim klientům vyjednat u bank lepší úroky u hypotéky než klienti „z ulice“? Jestli ano, o jak velké zvýhodnění se obvykle jedná?
Ano, vždycky se snažíme klientovi na trhu najít to nejlepší řešení pro jeho specifickou potřebu. Nelze se tedy omezit pouze na jeden parametr, jakým je úroková sazba. Minimálně z pohledu cenotvorby se hypotéka v poslední době stává jakousi komoditou a rozdíly v reálných úrokových sazbách, které se objeví v úvěrové smlouvě, jsou skutečně minimální. Podstatnější složkou v řešení úvěru mohou být individuální specifika konkrétního případu, jak jsem uvedl v předchozí odpovědi. Velmi důležitým a někdy opomíjený faktorem je komplexnost celé služby, jež se změnou bydlení souvisí a kterou si musí klient projít. Tady může být zážitek klienta někdy rozporuplný. Proto bych konkurenční výhodu viděl spíše v sehraném a skvěle fungujícím týmu hypotečního specialisty a realitního makléře.
Historie vašich vlastníků spadá až do roku 1998. Jakými nejdůležitějšími událostmi si prošel český hypoteční trh za toto bezmála čtvrtstoletí?
Odpovědí na tuhle otázku bychom mohli strávit několik hodin, ale pokusím se stručně shrnout nejdůležitější milníky více jak pětadvacetileté historie českého hypotečního trhu.
Novodobý počátek hypotečních úvěrů se datuje do roku 1995, kdy vedle již běžícího stavebního spoření získává Českomoravská hypoteční banka první hypoteční licenci. Počáteční fáze je poměrně těžkopádná a vedle ČMHB se postupně připojují další velké banky Období je charakterizované velmi rigidními podmínkami, vysokými úrokovými sazbami nad 10 %, produkce se počítá na jednotky miliard ročně. S trochou nadsázky by se dalo říci, že na hypotéky se stojí fronta a ne na každého ve frontě se dostane.
Po roce 2000 se začíná hypoteční trh pomalu probouzet a do hry vstupují další banky. Současně na trh přichází první externí distribuce, předzvěst dnešních zprostředkovatelů. Úrokové sazby pozvolna klesají a v letech 2000 až 2005 se dostanou z 9 % lehce pod 4 %. Celková produkce v tomto období přesáhne hranici 200 miliard korun. To je pro srovnání méně než polovina produkce loňského roku.
Dochází k uvolňování parametrů hypotečních úvěrů. Nejvýznamnějším produktovou změnou je bezesporu vznik 100% hypotéky.
Od roku 2006 do roku 2010 pokračuje růst trhu, roste i počet zprostředkovatelů. Rovněž i úrokové sazby mírně rostou až nad hranici 5 %. V roce 2009 trh již reaguje na celosvětovou finanční krizi a meziročně se propadne v objemech o 35 %. Produkce hypoték v této pětiletce přesáhne kumulovaně hranici 500 miliard korun.
Růst pokračuje i v dalším období mezi roky 2011 a 2015. Na scénu zprostředkovatelů vstupují velké poradenské sítě. Úrokové sazby postupně klesají a objem produkce roste.
Na trh přichází vlna nových malých bank, které vstupují i do hypotečního financování a postupně zvyšují konkurenční tlaky na trhu. Bohužel se tak děje většinou prostřednictvím úrokových sazeb, nikoli produktovými či procesními inovacemi. V roce 2016 zažívá hypoteční trh své první období rekordů, historicky nejvyšší objem a nejnižší úrokové sazby. V listopadu dosáhne průměrná úroková sazba u hypotéky hodnoty 1,77 % a narazí tak na pomyslné dno.
Na scénu se dostává nové téma, kterým je regulace. Od 1.12.2016 do hypoték výrazně promlouvá ochrana spotřebitele a zásadní změny se promítají i do podoby dosud neregulované distribuce. Neuplynou ani dva roky a je tu další porce restrikcí pro hypotéky, která má prozatím podobu doporučení. Česká národní banka určuje limity úvěrových ukazatelů LTV (poměr mezi výší úvěru a cenou nemovitosti), DSTI (podíl měsíčních splátek úvěrů na čistých měsíčních příjmech) a DTI (podíl mezi výší všech úvěrů a čistého ročního příjmu). Tato opatření s platností od 1.10.2018 nemalou měrou ovlivní výsledky roku 2018, dochází v jistém smyslu k předzásobení hypotékami za původních neregulovaných podmínek. Úrokové sazby lehce stoupají k hranici 3 % v lednu roku 2019, aby pak mohly opět klesat až do února loňského roku.
V březnu 2019 vstupuje do hry ČNB znovu, tentokrát s výkladovým stanoviskem k tzv. účelně vynaloženým nákladům. Jinými slovy říká, že pokud klient splatí hypotéku mimo termín fixace, nemohou mu banky účtovat jakékoli finanční částky za ztrátu na úrocích, ale jen nezbytné administrativní náklady v řádech stokorun. Reálně však úroková ztráta vzniká, pokud od poskytnutí hypotéky do mimořádné splátky dojde k poklesu úrokových sazeb. Důsledkem tohoto výkladu je boom v refinancování.
Od března 2020 do hypotečního trhu zasáhne COVID-19. ČNB obratem reaguje a od 1.4.2020 ruší doporučené limity úvěrových ukazatelů. Odhadované pesimistické scénáře dopadů pandemie na hypoteční trh se nekonají, naopak trh reaguje naprosto opačně a nastartuje neočekávaný růst, který v roce 2021 láme všechny dosud známé rekordy.
Jaké jsou největší výzvy, kterým český hypoteční trh v současnosti čelí?
Nevětší výzvou současnosti a blízké budoucnosti je extrémně rychlý a strmý nárůst úrokových sazeb. Očekáváme, že úrokové sazby letos vyrostou až k hranici 5 % a možná ji i překonají. Extrémní nárůst úrokových sazeb sníží dostupnost hypoték a následkem toho dojde k meziročnímu propadu hypotečního trhu. Nicméně i při 50% propadu oproti roku 2021 se stále bavíme o produkci přes 200 miliard korun – tedy o čísle srovnatelném s nejsilnějšími roky v historii, pokud pomineme loňský rok.
K dlouhodobým výzvám českého hypotečního trhu patří digitalizace. Hypotéka je bezesporu nejsofistikovanější produkt retailového bankovnictví, nicméně míra digitalizace procesů není ve srovnání ostatními bankovními produkty, případně se zahraničím, nijak vysoká. Vím, že se jedná o složité téma, kde bude muset dojít k výrazným posunům v pojetí stávající regulace a s tím související legislativy. Stále jsem však optimistou a věřím, že digitalizace je nevyhnutelné celospolečenské a multioborové téma pro celou Českou republiku.
Radek Vachulka má zkušenosti z České spořitelny, Equa bank nebo z Gepard Finance, kde působil jako člen představenstva a spolumajitel firmy. Společně chce se současným týmem RX Finance připravit služby v ještě atraktivnější a jednodušší podobě.
Přední realitní síť RE/MAX se po letech spolupráce rozešla s předchozím prodejcem hypoték. RE/MAX nebyl spokojený s výsledky, což byl důvod vzniku vlastní dceřiné firmy RX FINANCE, která se od ledna 2019 zabývá kompletním finančním poradenstvím. Kromě hypoték a úvěrů na bydlení nabízí i pojištění a investice.
RX FINANCE Services je napůl vlastněna firmou Kreuziger & Sobotik (majitel licence RE/MAX v ČR) a společností Hypodům. Za ní stojí skupina pěti podnikatelů, kteří v minulosti spojili své tři poradenské firmy. Historie nejstarší z nich sahá až do roku 1998. Tým tvoří zkušení poradci, kteří si prošli obdobím krizí i růstu. Za celou dobu podnikání na poli hypotečního financování firma obsloužila přes 19 000 klientů v objemu 39,1 miliard korun.
