Tuzemský nemovitostní trh se loni otřepal z krize. Ceny bytů, rodinných domků i pozemků se zvýšily a v růstu pokračují i letos. Tato konstatování se přitom týkají skutečně realizovaných cen, nikoli cen nabídkových. Vzhledem k rapidnímu růstu české ekonomiky v prvním čtvrtletí letošního roku – k růstu probíhajícímu navíc v prostředí silně uvolněných měnových podmínek – se tak začíná vkrádat otázka, zda českým nemovitostem nehrozí přehřátí. Alespoň tedy v některých oblastech, zejména v Praze a Brně. V mezinárodním kontextu by nešlo o nic ojedinělého. O možné nemovitostní bublině se v souvislosti s bezprecedentně uvolněnými měnovými podmínkami v řadě míst světa momentálně hovoří například v Izraeli, Norsku, Kanadě či – přejdeme-li na úroveň měst – v Sydney, Londýně nebo v San Francisku.
Včera publikovaná Zpráva o finanční stabilitě České národní banky zatím riziko přehřátí vnímá jako mírné. Nemovitosti jsou v ČR aktuálně nadhodnoceny jen asi o 2,5 procenta, vyplývá z ní. A to se týká především právě pražských a brněnských lokalit, kde jsou ceny nadhodnoceny nejvíce. Klíčové riziko zatím nespočívá v tom, že by se ceny „utrhly ze řetězu“. Spočívá ale v tom, že uvolněné měnové podmínky a s nimi související rekordně nízké sazby hypoték vábí řadu lidí, kteří se při i jen nepatrném zvýšení sazeb mohou snadno ocitnout v situaci, kdy budou úvěr na bydlení splácet „na krev“. To je samozřejmě potenciálně destabilizující faktor pro celý český finanční systém.
ČNB: České banky jsou opět odolnější. Rizikem úvěry na bydlení
Pokud si hypotéky s nízkým podílem vlastních zdrojů berou lidé, kteří mají dostatečné příjmy, destabilizace nehrozí. Současná situace v ČR je ovšem taková, že si takové hypotéky zhusta berou i lidé, kteří „ve vatě“ zjevně nejsou. Ve zhruba 40 procentech všech případů si lidé loni nově brali hypotéku, která pokrývá 80 až 100 procent hodnoty zajištění (nejedná se o refinancované, ani o refixované úvěry, ale skutečně jenom o úplně nově poskytnuté úvěry). Přitom více než polovina lidí, kteří mají mezi loňskými držiteli nových hypoték nejnižší čisté příjmy v poměru k výši úvěru, se rozhodla hypotékou financovat právě hned celých 80 až 100 procent hodnoty zajištění. Jinými slovy, lidé, kteří by měli být obezřetnější, neboť jejich čisté příjmy jsou poměrně nízké, si naopak velmi často berou ambiciózní, až stoprocentní hypotéky.
Růst cen nemovitostí a lehce dostupné úvěry podněcují lehkomyslnost v myslích mnoha a mnoha klientů finančních ústavů, kteří však již při mírném utažení měnověpolitických šroubů mohou snadno zaplakat; poznat na vlastní kůži, jaké to je být držitelem úvěru v selhání. Podobná stádová lehkomyslnost ostatně dláždila i cestu k nedávné finanční krizi.
Že utažení měnověpolitických šroubů nemusí být vůbec tak daleko, jak se ještě na začátku roku mohlo zdát, napovídá vývoj, který začal v půlce dubna. Výnosy dluhopisů mnoha zemí v čele s Německem zamířily z rekordně nízkých úrovní docela strmě vzhůru. Mnozí to interpretovali jako definitivní odeznění hrozby deflační spirály. Právě opadnutí hrozby ničivé deflace ovšem dříve či později povede k postupnému utahování měnověpolitických šroubů. I splácení hypoték pak začne postupně bolet stále palčivěji, zejména je-li „na krev“.
Vyšlo v E15.
