Praha oproti dalším středoevropským metropolím vykazuje ve výstavbě nových bytů stabilitu. Maďarsko se nyní snaží stavebnictví po letech stagnace nakopnout. Zatímco Poláci staví nepřetržitě 25 let, Vídeň ve výstavbě omezuje ochrana památek, jaká situace panuje v řadě středoevropských městech. Serveru Roklen24 to řekl spoluautor studie Pavel Dolák ze společnosti KPMG.
V tempu růstu cen novostaveb a starších bytů je Česká republika výrazně stabilnější než Polsko a Maďarko. Jak si to vysvětlujte?
V Česku je hlavním faktorem růstu starších bytů růst cen novostaveb. Oproti Polsku nebo Maďarsku se zdá, že náš trh zažívá méně jednorázových impulsů (např. z důvodu změny DPH, nastartování vládních programů pro podporu výstavby atd.), které pak vedou k tomu, že ceny novostaveb rostou v daném čtvrtletí rychleji, než je růst cen starších bytů a naopak. Dalším faktorem může být i klesající nabídka nových bytů na českém trhu oproti situaci na trhu v Polsku a Maďarsku, kdy situace není tak kritická jako u nás.
A v Polsku?
Polsko je specifický trh. Ceny tam jsou stabilnější, můžeme skoro říci, že trochu klesají. Je to dané i tím, že se mění struktura bytů. Kdybychom šli do detailu, v Polsku je větší nabídka starých bytů, proto ta nižší cena. Také oproti nám mají ale výhodu, že je tam více rozvíjejících se velkoměst a větší možnosti, kde stavět, neomezují je historická omezení, protože např. ve Varšavě není tolik památek jako v Praze.
Jak byste ohodnotil bytovou výstavbu za posledních 100 let v Praze v porovnání s dalšími velkoměsty středoevropského regionu?
Dle naší analýzy se bytový fond Prahy nachází z jedné třetiny v nemovitostech postavených do konce druhé světové války. Polovina bytů je z období socialismu a 20 procent připadá na období po roce 1990. Podobnou strukturu má například i Budapešť. Důležité je, že se Praze podařilo za posledních 25 let udržet i přes některé výkyvy stabilní výstavbu nových bytů a nezažila například jako Berlín v období 2000 až 2010, nebo Budapešť v posledních letech, zastavení výstavby nových bytů. Otázkou je zda se tento trend podaří udržet i v dalších letech.
V porovnání s ostatními metropolemi vyčnívá Varšava. V roce 2016 zde dokončili skoro tolik nových bytů jako ve Vídni a Berlíně dohromady. Vysoká stavební aktivita není záležitostí pouze posledních let a je charakteristická pro celé období od roku 1990. Jedním z tamních impulsů byla snaha více než kde jinde hledat náhradu za nevyhovující bytový fond z období socialismu.
Na příkladu Vídně je zase vidět jak si město dokáže poradit s faktem, že více než 30 procent bytového fondu je v domech postavených před rokem 1919.
Polsko a Maďarsko mají na příští tři roky nastaveny nízké sazby DPH u novostaveb. Pomohlo by toto opatření i u nás k většímu množství nových bytů?
V naší prezentaci jsme vypíchli pouze sazby DPH u novostaveb, ale jde vždy o složitost a nastavení celého daňového systému – jak je např. zdanění pozemků, stavebních prací a oprav, jak je zdaněna lidská práce. Sazba DPH je pak pouze jedním z faktorů a možností jak ze strany státu podpořit trh bydlení. Na první pohled je 5 procentní sazba u Maďarska určitě velkou pobídkou pro rozvoj trhu, ale bez významného poklesu úrokových sazeb u hypotečních úvěrů, růstu ekonomiky a zotavení se po ráně, kterou způsobily hypoteční úvěry v cizích měnách, by určitě nestačilo k nastartování výstavby nových bytů.
Úrokové sazby hypotečních úvěrů jsou v Maďarsku stále jedny z největších v regionu a v posledních letech Budapešť vykazovala nejnižší počet dokončených bytů v porovnání se sousedními metropolemi. Samotná maďarská vláda snížení DPH bere spíše jako krátkodobý impuls a počítá s ním jen do konce roku 2019. Obecně si myslím, že více než snížení sazby DPH by pomohlo (hlavně v Praze) zrychlení schvalování nové výstavby a jasná a stabilní pravidla.
