Nemovitostní trh v České republice zažil v posledních letech obrovský přerod. Viděli jsme výrazný růst kupní síly, levné hypotéky a obrovský zájem o investice do nemovitostí. Před pandemií byla největší překážkou neefektivita stavebního řízení a obecně nižší kvalita služeb veřejného sektoru. Tento problém zůstává, ale je nyní upozaděn. Zásadní změny na nemovitostním trhu přinesla Česká národní banka, když správně na růst inflace reagovala růstem úrokových sazeb. Důsledkem je ale zdražení financování nejen nemovitostních projektů. V jakém stavu je nemovitostní trh v České republice? O tom se v rozhovoru bavíme s Head of Real Estate & Financing společnosti SFG Evou Hingarovou.
Jak z pohledu nemovitostního trhu hodnotíte letošní rok ve srovnání třeba s obdobím před pandemií? Pozorujete nějaké změny na nemovitostním trhu v souvislosti s významným navýšením úrokových sazeb ze strany ČNB?
Podle toho, co vidím kolem sebe, nastal výrazný pokles. Prodej nemovitostí stagnuje, pokud se prodává, tak většinou bez financování hypotékou. Před pandemií byl zájem klientů orientován spíše na byty. V průběhu pandemie se mnoho lidí, kteří pracovali z domu, rozhodlo nenadálou nevyhovující situaci s bydlením řešit a výrazně rostly prodeje hlavně rodinných domů v okolí větších měst. Teď se klienti opět vrací k menším bytům, které jsou pro ně finančně dostupnější.
Samozřejmě tuto situaci ovlivňují i vysoké sazby hypoték. Pro spoustu lidí je hypotéka nedostupná. Ano, vysoké sazby už tady byly, ale taky byla cena nemovitostí výrazně jinde a i kdybych to přepočítala v poměru k průměrným mzdám tehdy a teď, tak bylo jednodušší si koupit nemovitost v minulosti.
Stále se staví? Jaký je zájem o nové nemovitosti?
Etablovaní hráči staví pořád. V dnešní době roste zájem o byty určené k pronájmu, takže varianta pro developera je postavit byty a ty následně pronajímat, popřípadě celou nemovitost odprodat nemovitostním fondům soustředícím se na pronájem.
Jak hodnotíte možnosti stavby v Praze? Je stále místo a zájem? S jakými překážkami se nejčastěji setkáváte v oblasti výstavby nemovitostí?
Tady asi budu hodnotit z pohledu člověka bydlícího v širším centru Prahy a můj názor se mnohým developerům líbit nebude. Možnosti, kde v Praze stavět, samozřejmě jsou, druhou stránkou věci je složitý povolovací proces, kterým je ČR a hlavně Praha vyhlášená. Developeři se snaží maximalizovat svůj zisk, to je zřejmé, proč by jinak stavěli. Ale když vidím ty obrovské projekty, tak s nimi často nesouhlasím. Stavět stovky nebo tisíce bytů v místech, které nemají dostatečnou infrastrukturu, je šílené. Dochází ke zhoršení životních nebo třeba dopravních podmínek pro stávající rezidenty a i když jsou projekty, kde developeři na rozvoj infrastruktury přispívají, většinou to nestačí. Jenže toto opět navazuje na bod, který jsem již zmínila a to je především délka stavebního řízení, což nás dostává do pomyslného začarovaného kruhu, protože pokud se schvalovací procesy nezjednoduší a nezrychlí, poptávka bude stále neuspokojena a obrovské projekty, které po několikaletém schvalování vyrostou během pár měsíců a náhle změní ráz celé lokality budeme vídat i dále.
Nedávno jsem četla, že Praha (tedy končící radní) schválila novelu pražských stavebních předpisů. Vytipovali lokality, kde umožní stavět developerům bytové domy bez povinnosti výstavby parkovacích míst. Účelem má být zlevnění bydlení. Je chvályhodné, že je vůbec nějaká snaha ulehčit výstavbu, ale myslet si, že to zlevní byty nějak výrazněji, je naivní. Běžně se staví i bez parkovacích míst, pokud se jedná o nebytovou jednotku/ateliér, tak je povinnost vytvořit parkovací místa odlišná, než u bytů. Cena těchto “bytů” rozhodně není výrazně levnější. Je mi jasné, že tímhle tzv. píchám do vosího hnízda, ale snaha Prahy mi přijde dost kontraproduktivní.
Jaké regiony v České republice jsou z pohledu investic na nemovitostním trhu nejzajímavější?
Nejde obecně vyjmenovat lokality. Vše je otázka nabídky a poptávky. Pokud budu chtít koupit nemovitost na pronájem a financovat ji hypotékou, tak se mi to ve velkých městech moc nevyplatí. Pak je na místě hledat nemovitost tam, kde je poptávka po nájmech a cena nemovitosti je přijatelná. Spíše tedy dojezdové vzdálenosti od měst.
A co v zahraničí?
Zájem o nemovitosti v zahraničí je vyšší, než byl. Především tedy o nemovitosti v EU. Tady mají klienti možnost vzít si hypotéku v ČR, pokud dají do zástavy nemovitost v ČR. Ale taky je varianta vzít si hypotéku v zahraničí, pokud mají dostatečnou bonitu pro zahraniční banku a dostatek vlastních zdrojů. Výhodou je momentálně nižší úroková sazba, kterou jsou schopni u většiny evropských bank získat.
Období hypoték za 2 % je pryč. Řadu domácností čeká refinancování klidně i nad 5 %. Jak moc se vyšší úrokové sazby projeví ve výši splátek hypoték domácností?
Průměrná výše hypotéky v ČR je cca 3,2 milionu Kč. Pokud tedy porovnám výši splátky se sazbou 2,2 % při 30leté splatnosti (sazba cca 1,5 roku zpět) a s aktuální průměrnou sazbou 6,2 % (dle Hypoindexu), tak se splátka liší o cca 7500 Kč.
Pokud bych ale měla porovnávat hypotéky ve větších městech, kde se běžně pohybujeme v částkách kolem šest milionů a i výš, tak je rozdíl ve splátce dvojnásobný. A tady už je velký rozdíl, zda klient splácí 23.000 korun měsíčně, nebo 37.000 měsíčně. Možností, jak si s touto situací poradit, je několik, od prodloužení splatnosti hypotéky až po přestěhování se do levnější nemovitosti.
Cítí dopady vyšších úrokových sazeb i velcí hráči na trhu?
Ano, tento dopad dle mého názorů pocítí většina developerů. Nejvíce ti, kteří staví s pomocí bankovních úvěrů a týká se jich tedy značné zvýšení sazeb. Na druhou stranu ti, kteří mají dostatečné množství volného cashe, mohou na nastalé situaci vydělat, jelikož se předpokládá, že budou schopni nakupovat za nižší ceny než v minulých letech.
Je výhodnější koupit nemovitost na úvěr nyní i navzdory vyšším sazbám? Bude pokračovat strmý růst cen nemovitostí v České republice?
Ceny nemovitostí v tuto chvíli lehce klesají. Pokles je výraznější u starších nemovitostí a nemovitostí mimo Prahu. Ceny nových projektů se zatím drží. Pokles určitě ještě nastane, ale predikovat jak moc, to si opravdu v tuto chvíli netroufám. Brala bych to tak, že pokud chci bydlet ve vlastním, na hypotéku dosáhnu a najdu nemovitost, která je ta “moje vysněná”, není důvod otálet s koupí. To je ale moje nastavení, u svých klientů vidím spíše zdrženlivost a vyčkávání. V ČR (a v SR) je velká touha lidí bydlet ve vlastním. Vzhledem k cenám a sazbám se tento trend alespoň dočasně změní a část lidi začne preferovat bydlení v nájmu tak, jako je to standardem v západních zemích.
Eva Hingarová je absolventkou Ekonomické univerzity v Bratislavě se zaměřením na hospodářskou informatiku a kvantitativní metody v ekonomii a podnikání. Své zkušenosti v oblasti IT a managementu využila jako projektová manažerka ve Všeobecné úvěrové bance nebo společnosti Unicorn. Dále působila ve firmě Success IN Finance, kde se starala o vývoj projektů. V současnosti působí jako Head of Real Estate & Financing ve společnosti SFG. Primárně se stará o sjednávání nových hypotečních projektů, zařizování smluv a konzultaci s klienty. Zaměřuje se výhradně na realitní a bankovní sektor, se kterými spolupracuje při sjednávání projektů a dlouhodobých partnerství v rámci developerských projektů na území České republiky.
