V jaké kondici se nachází český realitní trh? Jaká je nálada, která udává směr cenám? Kde jsou trhliny a možné hrozby? Máme s napětím sledovat Čínu? Bát se toho, co přijde po nízkých úrocích? Skončilo období čtyř let strachu a osobně předpokládám, že před sebou máme dva, tři roky růstu, říká v rozhovoru pro Roklen24 předseda výkonné rady a člen prezidia Realitní komory ČR Martin Sitár.
R24: Jsme na sklonku roku 2015. Na čem se v rámci realitního trhu dalo v roce 2015 nejvíce vydělat?
Krize ještě neodezněla a vzestupy cen zatím nejsou tak vysoké, aby bylo možné jednoznačně říci, na čem se dalo vydělat. Ale určitě lze obecně konstatovat, že realizovat nějakou podobu zisku bylo možné u nemovitostí, kde vznikají nové projekty nebo průmyslové zóny. V takových oblastech ceny nemovitostí porostou i v budoucnu. Velkou roli hraje i rozšíření infrastruktury.
R24: Jaké nové investiční příležitosti by mohl český realitní trh přinést v roce příštím?
To si myslím, že je hlavně v rukou developerů. Je dobré sledovat právě jejich strategie a projekty. Obecně bych řekl, že nejlepší příležitost nabízí bytové projekty, u kterých jsou ceny v současné době zajímavé. Tam vidím do budoucna potenciál růstu cen i hodnoty. Samozřejmě stále zůstanou zajímavé i byty před rekonstrukcí, na takovýchto nemovitostech je stále možné vydělat. Pozemky vidím jako stálici, která ani v době krize nebyla tolik zasažena, spíše se jen zpomalil růst jejich cen, než že by ceny klesaly, to se stalo pouze v některých regionech. Z dlouhodobého hlediska, např. pro uložení prostředků, bych investici do pozemků doporučil.
R24: Jak se díváte na daň z nemovitých věcí, která má platit od roku 2016. Daň bude platit kupující. Mohlo by toto ovlivnit poptávku po nemovitostech?
Jsem přesvědčen, že nálada na trhu je natolik optimistická, že tato daň nebude mít v podstatě žádný vliv na poptávku. Nejedná se o faktor, který by ovlivnil trh jako celek.
R24: Jaký čekáte vývoj u tuzemských realit v nejbližších letech?
Všechny indikátory nasvědčují tomu, že ceny nemovitostí do budoucna porostou. Úrokové sazby hypoték by se měly držet nízko, nezaměstnanost je velmi nízká, hospodářský růst vysoký, dále odložené investice z doby krize také přináší nový vítr v podobě zvýšení poptávky, díky čemuž ceny porostou i nadále – pokud se samozřejmě nestane něco naprosto zásadního, co by tento trend zvrátilo.
R24: Na co by si investoři podle Vás měli dávat pozor, předtím než realizují investici do nemovitosti?
Drobné investory často lákají lokality, kde je nízká cena. To ale bývá kámen úrazu, nad nízkou cenou je třeba přemýšlet – z pravidla má závažné důvody, např. odliv obyvatel, mizivé pracovní příležitosti. Takováto investice může být zklamáním. Ceny kopírují to, jak se dané oblasti daří.
Dále doporučuji, dívat se na investici z dlouhodobého hlediska: spousta lidí má tendenci jen rychle otočit peníze, což sebou nese značná rizika. S tím souvisel i velký zájem o výkupy nemovitostí v dražbách. Odtud plynula značná zklamání investorů, kteří se při prvním výkupu dostaly do problémů a na realizaci dalších investic už pak neměli prostředky ani sílu. Rozhodně nedoporučuji dívat se jen ta to, že lokalita či nemovitost je levná. To nestačí. Nízká cena má vždy svůj důvod.
R24: Co radíte si hlídat při pronájmech?
Položit si otázky typu: „Co budu dělat, když nebudu mít nájemníky? Budu mít prostředky na správu své nemovitosti?“. Doporučuji dlouhodobější pronájem i za cenu nižšího nájmu, než fluktuaci nájemníků, která s sebou nese nečekané výpadky příjmu z nájemného nebo i nečekané výdaje na opravy a podobně. Stává se, že při koupi první investiční nemovitosti a nemnoha zkušenostech lidé posléze tuto investici opustili.
R24: Co říkáte na vývoj realitního trhu v Praze? kam se Praha bude dále rozvíjet?
Praha ukazuje směr celé republice. Co se stane v Praze, se postupem času stává ve zbytku země. Praha začala stoupat už v začátku roku, teprve až kolem léta se toto silněji začalo projevovat v regionech.
Zajímavá je dnes například Praha 5 a 6, díky dostavbě metra A, dále pak také oblast, kde by měla být realizována stavba metra D. Také směr na Teplice, tedy Praha 8. Řekl bych, že všemi směry, jelikož Praha stále nevyčerpala svůj potenciál a i nadále se bude dynamicky rozvíjet.
R24: Které regiony v současné době vykazují zvýšený zájem investorů?
Rozvoj celkově souvisí s tím, jak je daná lokalita koupěschopná, jaké jsou tam pracovní příležitosti. Růst cen zaznamenáváme na celém území ČR, nejsilněji ve vybraných lokalitách krajů Plzeňského, Jihomoravského, Olomouckého, Karlovarského. Zájem o nemovitosti se tam soustavně zvyšuje.
R24: Podíváme-li se na nemovitostní trh v Číně, očekáváte v blízké době problémy, projevily by se případné problémy i za hranicemi Číny?
Dle mého názoru lidé podceňují vliv Číny na ekonomiky jednotlivých zemí. V momentě kdy se něco negativního stane v Číně, dopad to bude mít značný. A to i například na českou ekonomiku a potažmo pak na český realitní trh – mnohem větší, než například krize kolem Řecka. Pokud tam bublina je, tak jednou splaskne a mohlo by to mít horší dopady než krize v USA v roce 2009.
R24: Vnímáte domácí prostředí nulových sazeb jako možný zdroj pro další realitní krizi?
Jedná se o kombinaci faktorů, jeden faktor nikdy nezvrátí celý trh. Pokud by se stalo, že by sazby rostly neúměrně rychle, velké množství lidí by se dostalo do problémů. Ale v současné době skončilo období strachu, které tady čtyři roky uměle přiživovala média. Myslím, že není důvod se obávat, že by právě nízké úrokové sazby nastartovaly bublinu. Za nejdůležitější považuji právě optimistickou náladu na realitním trhu. Osobně předpokládám, že pokud nedojde k nějakým zásadním změnám, růst by mohl pokračovat v dalších 2 až 3 letech.
R24: Jaká jsou specifika českého realitního trhu, v čem třeba zaostáváme za trhy západněji v Evropě?
Obecně si myslím, že klienti málo spoléhají na rady odborníků. Máme tady víc než polovinu nemovitostí, zobchodovaných mimo realitní kanceláře. Směr je pak udáván nereálnými očekáváními prodávajících, kteří často oceňují své nemovitosti na základě svých pocitů, a tak je nadhodnocují. V tomto si myslím, že je český trh značně specifický právě oproti zemím západní Evropy. Na těchto mylných přesvědčení a očekávání lidí se snaží pracovat Realitní komora a trh tak kultivovat, jak ze strany přístupu makléřů, tak důvěry občanů v realitní kanceláře.
Martin Sitár, je předsedou výkonné rady Realitní komory České republiky a člen prezidia. V realitní branži se pohybuje od roku 2007. V současné době řídí společnost dumrealit.cz a věnuje se školení a mentoringu realitních kanceláří a makléřů.
