Koronavirus způsobil, že nemovitosti chtěli prodávat ti, kteří si chtěli zachránit podnikání. Nákupy byly ale naopak ze strachu z krize odloženy. Pak přišla ministryně Schillerová s návrhem na zrušení daně z nabytí nemovitosti. Trvalo ale měsíc, než to vláda schválila, takže v dubnu se realitní trh zastavil podruhé. Přibylo také zájemců o expresní výkup nemovitosti, což je opět spojeno s dopady koronaviru, byť důvodů pro tento způsob je mnohem víc. My jsme v takovém případě schopni peníze dodat i do druhého dne, řekl v rozhovoru pro Roklen24 Vladimír Zuzák, CEO společnosti Maxima Reality a Maverick Group. Ta aktuálně poptává financování na crowdfundingové platformě Fundlift.
Jak se vyvíjí trh rezidenčních nemovitostí? Můžete nastínit pohled ze strany realitní společnosti, případně klienta či investora?
Trh rezidenčních nemovitostí zažil v tomto roce skutečně turbulentní vývoj kvůli koronaviru. V březnu byla vyhlášena karanténa a veškeré obchody se minimálně na 14 dní, spíše na měsíc, úplně zmrazily. Pak došlo ke skokovému nárůstu nemovitostí v nabídce, protože šla do prodeje velká část bytů dříve pronajímaných turistům přes Airbnb a Booking (zbytek těchto bytů se zase objevil v nabídce dlouhodobých pronájmů, což skokově snížilo nájemné v centru Prahy až o 30 %). Prodávat chtěli taky ti, kteří okamžitě potřebovali finance na záchranu svého podnikání po karanténě. Jenže chyběli zájemci o koupi, většina lidí v očekávání ekonomické krize původně plánovanou koupi odložila. Pak přišla ministryně Schillerová s návrhem na zrušení daně z nabytí nemovitosti, chtěla trh rozpohybovat. Ale trvalo měsíc, než to vláda schválila, takže v dubnu se realitní trh zastavil podruhé. Nikdo nechtěl nic koupit s daní, když bylo přislíbeno, že se bude rušit. V květnu se realitní obchody už rozběhly a tento trend pokračuje i v létě. Na podzim předpokládáme, že situace povede k dočasnému poklesu cen o 15 – 20 % u starších nemovitostí, na druhou stranu do roka, maximálně do dvou, by ceny měly být na současné úrovni a dál růst stejným tempem jako v minulém roce. Z dlouhodobého hlediska patří investice do nemovitosti k nejbezpečnějším.
Prostřednictvím crowdfundingivé platformy Fundlift poptáváte financování tzv. expresního výkupu nemovitostí. Jak si vede tato oblast? Registrujete například vliv aktuálního dění kolem koronaviru?
Ano, v posledních měsících velmi zřetelně přibylo prodávajících, kteří potřebují peníze z prodeje nemovitosti co nejrychleji, ideálně hned. Naopak zájemců o koupi je teď méně než před krizí, tedy prodej bytu i domu trvá v průměru delší dobu. Řada lidí, kteří by za jiných okolností volili běžný prodej, tedy přistupuje k výkupu nemovitosti. Potřebují peníze na záchranu podnikaní, na nájem, na platy svých zaměstnanců, případně řeší rodinné finance apod. Naším cílem je, abychom těmto lidem dokázali nabídnout co nejvyšší částku, tedy u bytů kolem 90 % z tržní ceny. Jsou v úplně jiné situaci než dlužníci zatížení exekucemi, kteří jsou tradičními klienty firem, které vykupují za 60 – 75 % z ceny.
Jaké jsou hlavní důvody vašich klientů pro expresní výkup? Jak rychle dostanou v průměru vaši klienti peníze? A když jde nemovitost prodat expresně, proč to tak nefunguje běžně?
Nemovitost se prodá expresně, protože ji vykoupíme od klienta my. Pokud není potřeba řešit žádné exekuce nebo jiné právní vady na nemovitosti a rychle se dohodneme na ceně, můžeme okamžitě podepsat kupní smlouvu, a nemovitost je prodána. Peníze mohou klienti dostat i do druhého dne, když vážně spěchají, většinou ovšem vyplácíme do 25 dnů, to už je hotový převod nemovitosti v katastru.
Všichni klienti, kteří zvolí expresní výkup, potřebují peníze co nejrychleji. V současné době, kdy se rozjíždí ekonomická krize, patří k hlavním důvodům záchrana podnikání, tedy prodává se proto, aby bylo na výplaty pro zaměstnance, aby bylo z čeho uhradit nájem v provozovně atd. Ale důvodů pro expresní výkup je víc, často se peníze využijí na nákup jiné nemovitosti, kde je třeba uhradit rychle rezervační poplatek, zálohu nebo i celou kupní cenu, jinak by klienti o vybranou novou nemovitost mohli přijít. Expresní výkup je pak snadnější než půjčka a pokud získáte 90 % z tržní ceny, tak se to ve většině případů vyplatí. Pokud prodávající nemají záznam v registru dlužníků ani na nemovitosti není žádný právní problém, umíme majiteli nemovitosti vyplatit až 80% z ceny nemovitosti a zbytek peněz obdrží poté, co se najde kupec. Nemusí tak nemovitost prodávat pod cenou.
Jak velkou část tvoří expresní výkup na vašich celkových prodejích? Počítáte s tím, že expresní výkup v rámci vašich prodejů poroste nebo to je pro vás jen doplněk?
V tuto chvíli vykupujeme cca 4-5 nemovitostí měsíčně, což je cca 10 % celkových prodejů bytů. V produktu, kdy majitelům vyplácíme až 80 % ceny předem máme aktuálně alokováno přes 100 mil. Kč. Zejména o tento produkt je velký zájem a předpokládám, že jeho obliba se bude zvyšovat.
Jaký je Vás výhled cen nemovitostí a pozemků v ČR? Můžeme očekávat propad, stagnaci nebo další růst?
Zatím není jasné, jak vážná ekonomická krize nás na podzim čeká, ale většina ekonomů předvídá, že půjde o ještě vážnější recesi než v roce 2008. Poměrně pesimistická je taky aktuální ekonomická předpověď Evropské komise. Česko přitom bude zasaženo více než třeba Německo nebo jiné země západní Evropy. Obrovský vliv na český realitní trh bude mít například útlum v automobilovém průmyslu, tam pracují desítky tisíc lidí, tvoří přes 5 % našeho HDP. Jakmile začne hromadné propouštění, zvýší se nezaměstnanost, a to přinese pokles zájmu o hypotéky i nemovitosti. V krizi jsou lidi daleko méně ochotní se zadlužovat, budou opatrnější.
Očekáváme, že ceny starších nemovitostí na podzim klesnou o 15 – 20 %. Viděli jsme už v letech 2008 a 2009, že realitní trh reagoval na ekonomickou krizi s poměrně velkým zpožděním. Nejvíc budou klesat ceny u starších, hlavně panelových bytů, mírnější zlevnění čeká rodinné domy a nejlépe z toho vyjdou pozemky. Stejně to vypadalo i v roce 2009 – ceny pozemků byly oproti bytům stabilnější. Naopak levnější tentokrát nebudou byty v novostavbách, developeři se poučili z minulé krize, byli připraveni a s cenami dolů nepůjdou. Vstupní náklady jsou poměrně vysoké, proto si raději počkají, až se realitní trh z krize dostane, a prodají byty později, ale za plnou cenu, než aby teď zlevňovali.
Jednou z hlavních otázek, kterou řeší velká většina domácností, je vlastní bydlení vs. nájem. Bude podle vás i nadále pokračovat vysoký zájem o vlastní bydlení nebo se dočkáme změny přístupu?
Ideál vlastního bydlení je v nás všech velmi silně zakořeněný, takže neočekávám změnu v tom smyslu, že by snad koupě nemovitosti přestala být pro Čechy lákavá. Na druhou stranu je jisté, že v dlouhodobějším horizontu, jakmile překonáme ekonomickou krizi, bude vlastní bydlení hlavně v Praze, ale taky v Brně a dalších městech čím dál méně dostupné. Pořád se staví málo bytů a stěhování do měst za prací je silný trend, takže prostě výrazně převyšuje poptávka nad nabídkou, bytový fond silně potřebuje rozšířit a obnovit. Většina lidí tedy na vlastní bydlení nebude mít – budou se muset odstěhovat někam do širšího okolí Prahy a dojíždět za prací nebo se spokojí s nájmem. Ceny nájmů teď sice klesly, protože se na trh přesunuly byty z Airbnb, Bookingu a dalších platforem krátkodobých pronájmů, ale to je taky dočasný výkyv. I nájmy budou v Praze čím dál dražší. Už teď když se podíváte na cenový index od Deloitte, tak na pořízení bydlení o rozloze 70 m2 Češi potřebují celkem 11,4 průměrných ročních platů. Počtvrté za sebou jsme na tom s dostupností bydlení nejhůř v Evropě.
Jako hlavní rozdíly je možné pozorovat mezi metropolí, hlavními krajskými městy a celými regiony. Týká se nedostupnost bydlení pouze Prahy?
Praha je na tom nejhůř. Teď chybí v Praze cca 20 tisíc bytů, ale pokud se nezmění současné trendy, za 10 let bude chybět až 100 000 bytů. Ale třeba v Brně v roce 2019 rostly ceny bytů taky hodně rychle a je zřetelné, že už i tam se lidi stěhují do širšího okolí, do vesnic kolem Brna, protože si vlastní bydlení v centru nemůžou dovolit. Rychlý je také růst ve středních Čechách, kde rozhoduje dojezdová vzdálenost do Prahy. Střední Čechy jsou po Praze a Brně třetím nejdražším regionem v Česku, následuje Jihočeský kraj, Královéhradecký a Plzeňský kraj. Rozhodně potřebujeme nový stavební zákon v takové podobě, která umožní developerům rychleji projít úřední mašinerií. Existuje takový žebříček Světové banky, kde se posuzuje mimo jiné rychlost povolovacích procesů pro stavby, a tam jsme za r. 2019 byli na 157. místě z 190 zemí světa, například sousední Polsko má přitom 40. místo. To je absurdní a musí se to změnit.
