Situace na českém realitním trhu nahrává velkým developerům

Zdroj: Depositphotos

Realitní trh se po několika letech nepřetržitého růstu dočkal ochlazení. Vysoké úrokové sazby a horší dostupnost hypoték vedla k tomu, že některé nemovitosti dokonce zlevňují. Co od realitního a hypotečního trhu můžeme očekávat do konce letošního roku? Jak současná situace dlouhodobě promění přístup Čechů k vlastnímu bydlení?

Vývoj úrokových sazeb bude záviset na vývoji inflace. Ta má být stále nad úrovní 10 %, přičemž pokles by mohl nastat ve druhé polovině až konci tohoto roku. V případě výše úrokových sazeb Česká národní banka nyní volí spíše citlivější přístup. Místo významného růstu a následného propadu úrokových sazeb, které může být zmatečné, upřednostňuje jejich stabilizaci na stejné úrovni po delší období. Tento přístup je pro většinu obyvatel čitelnější a lépe srozumitelný. Sazby u hypotečních úvěrů zůstanou ze strany ČNB pravděpodobně v následujících měsících zhruba na stejné úrovni. Maximálně bude docházet k mírným poklesům v podobě slev či zvýhodněných podmínek ze strany jednotlivých bank. V souvislosti s úrokovými sazbami hypotečních úvěrů si musíme uvědomit, že poslední roky (zejména 2020–2022) představovaly období výrazného růstu, kdy se úrokové sazby hypotečních úvěrů pohybovaly významně nízko. To ale není dlouhodobě udržitelný stav. Následující období proto bude představovat jakýsi návrh do předcovidového „normálu“. Nová rovnovážná úroková sazba je předpokládána nad hranicí 3 %.

Objem poskytnutých hypoték se zároveň meziročně snížil — ve srovnání s loňským březnem o 60 %, s dubnem o 40 %. Platí, že hypoteční trh a realitní trh jsou úzce propojeny a vzájemně se ovlivňují. Pokles objemu poskytnutých hypoték tak může mít vliv na realitní trh, protože si méně lidí může dovolit kupovat nebo refinancovat nemovitosti. Úrokové sazby na hypoteční úvěry jsou jedním z důležitých faktorů, který ovlivňuje poptávku po nemovitostech. Pokud se sazby snižují a peníze jsou pro lidi levnější, může to zvýšit zájem o koupi nemovitostí. Naopak pokud dochází ke zvyšování sazeb, touha nakupovat nemovitosti zpravidla klesá.

Na výši úrokových sazeb má vliv také vysoká míra inflace. Ta se odráží v částce, kterou domácnosti musí měsíčně splácet. Na ochlazení realitního trhu v posledních měsících se zároveň podílí pokles reálné mzdy. Na realitním trhu dochází ke stagnaci, což přispívá ke snižování tempa růstu cen nemovitostí až ke snížení jejich cen. Ze zkušeností znalecké kanceláře EqSA, která oceňuje všechny druhy nemovitostí na území celé České republiky, dochází k výraznějšímu poklesu cen zejména u rezidenčních nemovitostí v méně atraktivních lokalitách, u starších nemovitostí (zejména těch před rekonstrukcí) nebo u nemovitostí s vyšší energetickou náročností.

Je tak jasné, že realitní trh čeká proměna. Nájemní bydlení zaznamenává velký nárůst, což potvrzuje i dosavadní zvýšení počtu lidí nově žijících v pronájmu a ztížené podmínky pro vlastnictví nemovitosti. Tento trend by mohl přilákat investory s konzervativnějším zaměřením, protože měsíční příjem z daných nemovitostí bude vyšší než doposud, nebo investory diverzifikující riziko. Současně i ze strany developerů na trhu zaznamenáváme zvýšenou výstavbu novostaveb určených primárně k nájemnímu bydlení. Významnější popularitu můžeme zaznamenat také u družstevního bydlení, kdy se do projektů často zapojují i města a obce. V případě družstevního bydlení pak může být pro kupujícího nevýhodou nemožnost zástavy bytu či často méně výhodné úvěrové podmínky.

Většina developerských společností navíc své projekty financuje taktéž za pomoci bankovního financování, i pro ně se proto podmínky pro získání úvěru zpřísnily Vyšší náklady na výstavbu a současná nejistota na trhu vedoucí ke snížení poptávky po vlastním bydlení, má vliv na rozhodování developerů, zda s novou výstavbou začnou a eventuálně kdy. Aktuálně již můžeme vidět postupné oddalování dokončení některých nových projektů. Tento trend však bohužel ovlivní zejména lidi, kteří budou kupovat bytovou jednotku pro své vlastní bydlení, protože nedostatečná nabídka bytů bude mít vliv na cenu nových bytů. Současně je možné předpokládat, že větší developeři danou situaci ustojí, naopak menší developerské společnosti budou mít s ohledem na odložení projektů větší problémy. Důsledkem může být zdůraznění pozice velkých, silných developerů, a naopak krach lokálních, menších developerských společností.

Zdroj: EqSA, Bloomberg, Reuters, ČNB

Newsletter