Brněnský developerský trh čelí paradoxu: rostoucí ceny stavebních materiálů a energií se střetávají s rekordní poptávkou po kvalitním bydlení. Tomáš Vavřík, CEO DOMOPLANu, v exkluzivním rozhovoru pro Roklen 24 popisuje situaci jako renesanci trhu ovlivněnou nízkou nezaměstnaností a odloženou poptávkou. DOMOPLAN strategicky minimalizuje dopad rostoucích nákladů optimalizací procesů a výběrem materiálů. Firma staví jak v tuzemsku, tak v zahraničí a v současné době má rozpracované projekty v hodnotě přesahující 13 miliard korun. Vavřík očekává i nadále dynamický trh ovlivněný tlakem na udržitelnost a regulačními změnami v oblasti výstavby, na které se DOMOPLAN proaktivně připravuje.
Jaký je váš pohled na aktuální situaci na trhu s nemovitostmi v Brně a obecně v celé České republice? Vidíte nějaké trendy, které by měly ovlivnit budoucí vývoj?
Vy mě nešetříte, hned první otázka by vydala na celý rozhovor. Konkrétně trh s nemovitostmi v Brně zažívá v posledních měsících značný růst poptávky. Za to jsou všichni developeři samozřejmě rádi, zvláště po ochlazení nemovitostního trhu v roce 2023, který byl zásadně ovlivněn válkou na Ukrajině, energetickou krizí a bezprecedentní situací ve světě. Ke změně sentimentu ve společnosti došlo ale až nečekaně rychle, a i my samotní jsme byli trochu zaskočeni. Přičítáme to kombinaci několika faktorů, jako je nízká nezaměstnanost, klesající úrokové sazby, nižší inflace a odložená poptávka. Nemovitostní trh tedy nyní prochází renesancí a doufám, že ve stavebním řízení zažijeme v dohledné době spíše revoluci. A pokud jde o trendy, určitě dnes lidé chtějí a budou chtít čím dále více kvalitní bydlení s přidanou hodnotou. Přidanou hodnotou je myšlena lokalita, kvalita projektu, kvalita zpracování, energetická náročnost nemovitosti, udržitelnost atd. Pro nás v DOMOPLANu je to na jednu stranu velká výzva, ale na druhou pak velká příležitost, což máme rádi.
Asi všichni developeři, včetně vás, čelí výzvám spojeným s rostoucími náklady na stavební materiály a energie. Jak se s tím vypořádáváte ve vašich projektech?
Rostoucí ceny materiálů jsou realitou, se kterou se musí vypořádat všichni developeři, a samozřejmě i zákazníci. Developer může pojmout část vyšších nákladů, ale není možné, aby je absorboval všechny. Proto všichni, kdo uvažují o vlastním bydlení a mají možnost si jej pořídit, by tak měli učinit co nejdříve. Nemyslím to jako marketingový tah, ale zkrátka tím popisuji současný stav. Ceny nemovitostí levnější nebudou, což lze ilustrovat na našich projektech, kdy jsme v důsledku výše popsaného v kombinaci s drahými penězi museli od začátku roku zvýšit ceny bytů o 3-10 % a v příštím roce ceny opět porostou. Je to nepříjemné, ale taková je realita.
A snažíte se ceny držet na přiměřené úrovni pro zákazníky na úkor vlastního zisku, nebo je navýšení vstupních cen surovin zkrátka necháte zaplatit?
Takhle snadné to není. Pochopitelně veškeré zdražení na klienty nepřenášíme, ani by to nebylo možné. Naše strategie udržení cen na rozumné úrovni se zaměřuje na několik klíčových oblastí. Jednou z nich je pečlivý a náročný výběr a nákup materiálů. Dalším pak optimalizace stavebních procesů a technologií, abychom minimalizovali zbytečné náklady a prostoje. Zaměřujeme se rovněž na energeticky úsporná řešení, jako je snižování energetické náročnosti budov, což se projevuje jak v nižších provozních nákladech pro majitele, tak v nižší environmentální zátěži. Děláme a průběžně aktualizujeme desítky různých opatření, jejichž cílem je stavět co nejlevněji, ale pořád stejně kvalitně.
Není tajemstvím, že v posledních dvou letech bylo pro developery velmi náročné získávat finanční prostředky na financování svých projektů. Vy jich máte v procesu výstavby a příprav hned několik. Máte na všechny zajištěné financování?
Projekty financujeme kombinací vlastního kapitálu, vlastními fondy kvalifikovaných investorů a bankovními úvěry. Dnes má náš hlavní fond majetek přes 2,3 miliardy korun, 1,8 miliardy korun vlastní kapitál, přičemž 500 milionů korun ve fondu jsou moje vlastní prostředky. Máme dalších pět vlastních fondů, takže si dovoluji říct, že ve fondech kvalifikovaných investorů patříme mezi absolutní špičku.
Proč jste se rozhodli jít cestou investičních fondů?
Díky fondu se můžete podílet na investici, která svojí výší převyšuje vaše zdroje. S částkou 1 mil. Kč se stáváte spoluvlastníkem developerského projektu za 1 mld. Kč. FKI stejně jako speciální fondy spravují licencovaní investiční manažeři, jejichž činnost podléhá kontrole ČNB a depozitářské banky. To vše dodává odbornost, ale i pohodlí, zejména však bezpečí investorovi. Navíc je v případě většiny FKI k dispozici know-how, zázemí a osobní angažovanost zakladatele fondu, který obvykle působí dlouhodobě úspěšně v daném segmentu aktiv, a proto mohl založit fond. K odbornosti a zkušenosti správce fondu dodává praktickou znalost trhu a konkrétních typů aktiv, své finanční zdroje a jméno.
V případě našeho fondu se investor může aktiv fondu skutečně „dotknout“ a díky webkamerám sledovat vývoj stavby. Jelikož klademe vysoký důraz na moderní architekturu a design, což potvrzují i prestižní ocenění v rámci soutěže Realitní projekt roku 2023, nezískává investor „jen“ zhodnocení svých úspor, ale podílí se také na trvalé kultivaci prostředí, ve kterém žijeme.
Ale proč jich dnes máte šest?
Když jsme před sedmi lety založili DOMOPLAN SICAV, a.s. začali k nám přicházet investoři, kterým se líbilo, co děláme. Chtěli být partnery v celém portfoliu našich projektů, aktuálně jich máme 14 v různé fázi. Našim akcionářům, kterých je již přes 1080, jsme zhodnotili vložené prostředky o více než 50 %. Po 7 letech úspěšné činnosti fondu potvrzené auditovanou výroční zprávou za rok 2023 nám byl udělen nižší souhrnný ukazatel rizik (SRI) 3 (ze škály 1–7). Postupně k nám přicházeli ale i investoři, kteří měli zájem investovat do konkrétního projektu, protože se jim architektonicky líbí a věří v danou lokalitu. Proto jsme před třemi roky otevřeli čtyři projektové fondy. Ty má smysl zřizovat, pokud má projekt hodnotu v řádu několika set milionů korun a odpovídající ziskovost. Investor do nich ukládá peníze s jasným investičním horizontem vázaným na projekt. Víme, jak investorovi peníze za tu dobu v nejkonzervativnějším scénáři, který přímo kontrolují financující banky a depozitář, zhodnotit. Navíc jsou investiční akcie projektových fondů kotovány na pražské burze, akcionář tak může zlikvidnit svou investici na sekundárním trhu rychleji a bez negativního vlivu na likviditu fondu než např. odkupem.
Můžeme tak říct investorovi: „Pokud se Vám líbí ten a ten projekt, můžete své peníze vložit přímo do něj. A pokud chcete investovat do širšího portfolia našich projektů, můžete přes DOMOPLAN SICAV, a.s.“
Budete zakládat další?
My se snažíme být maximálně pro obchodní a nejdůležitější je pro nás spokojený investor. Chceme, aby se opakovaně vracel, aby u nás zůstával a aby nám zachoval přízeň. Dnes už víme velmi dobře, jak s fondy pracovat a stavíme další velké projekty za miliardy korun. Určitě nezůstaneme u šesti fondů, budeme otevírat další, ale vždy pouze v případě, že to bude dávat smysl jak nám, jako developerovi, tak našim investorům.
Jaký vliv mají na vaše podnikání ekonomické cykly?
Na každé podnikání mají vliv externí podmínky. My však nehrajeme na cyklus, věříme v setrvalý dlouhodobý růst hodnoty nemovitostí, protože je to historický fakt. Přesně víme, kdy dům postavíme a v jakém časovém horizontu byty rozprodáme.
Musím se zeptat, protože udržitelnost se dnes řeší úplně všude. Jaký je váš přístup? Je pro vás tento trend tzv. nutné zlo?
Určitě ne. Udržitelnost pro nás není jen módní trend, ale zásadní filosofie. Zahrnuje ekologické, sociální a ekonomické aspekty. U nás to v praxi znamená používání ekologických materiálů, šetrné technologie výstavby, ale také budování komunitního ducha v našich projektech. Snažíme se vytvářet prostory, kde si lidé budou užívat kvalitní život, který ohleduplně zachází s životním prostředím. To zahrnuje i zelené fasády, využívání obnovitelných zdrojů energie a recyklaci materiálů apod.
Je možné, abyste ze všech projektů vybal ten nejúspěšnější a popsal co je na něm inovativního a udržitelného?
Zmínit pouze jeden projekt by nebylo fér vůči těm ostatním. My nestavíme desítky stejných domů a nesekáme byty jako Baťa cvičky, jak se říká. Každý z našich projektů je svým způsobem unikátní. Pracujeme na nich s úspěšnými architekty, projektanty a urbanistickými experty. Jedním z nejúspěšnějších projektů je určitě „Pekárenský dvůr“. Jeho koncept spočívá v kombinaci moderní architektury s prvky tradičního brněnského stylu. Zahrnuje komplexní služby pro obyvatele, včetně nepřetržité recepce s concierge servisem, sauny, fitcentra a coworkingového prostoru.
Dalším příkladem je projekt „Na Mariánské cestě“, kde jsme uplatnili koncept hygge. Použili jsme přírodní materiály, vybavili jsme projekt jezírky a vytvořili jsme komunitní prostory pro relaxaci a socializaci. V obou projektech jsme se zaměřili na energeticky úsporné systémy a ekologicky šetrné materiály.
Na čem aktuálně pracujete a čeho byste chtěli v nejbližších letech dosáhnout?
Rozpracovaných máme několik dalších projektů v hodnotě vyšších miliard korun a jsem si jistý, že rukopis DOMOPLANu je a bude patrný na každém z nich. Například nyní se zaměřujeme na rozvoj konceptu prémiového bydlení pro seniory. Chceme vytvořit takové prostředí, které umožní seniorům žít aktivní a plnohodnotný život ve městě, s dostatkem péče a podporou. Dále se zaměřujeme na expanzi našich fondů pro kvalifikované investory, které jim umožňují podílet se na rozvoji celého našeho developmentu. Cílem je dále posilovat naši pozici na tuzemském trhu a udržovat si standardy prémiového bydlení s maximálním důrazem na inovativní a udržitelné řešení.
Už jste zmínil práci s architekty a odborníky. Jak přistupujete k architektonickému návrhu a hledáte pokaždé inovativní řešení nebo se držíte osvědčených postupů?
Spolupráce s architekty je pro nás klíčová. Hledáme vždy architekty s vizí, kteří dokážou spojit moderní design s funkčností a udržitelností. Inspirujeme se v zahraničí, ale vždy se snažíme přizpůsobit design místním podmínkám a potřebám. Nechceme se držet jen osvědčených postupů, ale zároveň si dáváme pozor na to, aby inovativní prvky byly funkční a ekonomicky proveditelné. Krásný návrh, který funguje ve Španělsku, Itálii nebo Chorvatsku, nemusí být u nás vůbec úspěšný a naopak. Za každým projektem je neuvěřitelné množství odvedené práce a jestli byla odvedena správně ukáží až prodeje.
No a byla?
Zatím všechny projekty, které jsme realizovali byly úspěšné, tak si troufám, se vší skromností, říct, že ano. Navíc to potvrzují i prestižní ocenění v rámci soutěže Realitní projekt roku 2023: projekt Rezidence Na Mariánské cestě získal Cenu architektů Středočeského kraje a Absolutního vítěze v kategorii Cena architektů České republiky; projekt Aparthotel Lesní stráně získal Cenu odborné poroty a Cenu architektů Olomouckého kraje; projekt Rezidence Pekárenský dvůr získal Cenu architektů pro Jihomoravský kraj.
Jaká jsou vaše očekávání a prognózy pro trh s nemovitostmi v příštích pěti letech?
Očekáváme, že trh s nemovitostmi bude nadále velmi dynamický, možná ještě více, než tomu bylo doteď. Bude rovněž výrazně ovlivněný rostoucí poptávkou a čím dál větším tlakem na udržitelnost. Nicméně my se budeme i nadále zaměřovat na kvalitu, inovativní řešení a transparentnost. Naše strategie je postavená na dlouhodobém horizontu a pevných základech. Jsme připraveni na případné změny na trhu flexibilně reagovat, konec konců musíme, nic jiného nám ani nezbývá.
Co si myslíte o regulačních změnách v oblasti výstavby a jaká je vaše vize budoucího vývoje stavebních předpisů?
Regulativní změny v oblasti výstavby vnímáme jako nezbytné pro zajištění udržitelného rozvoje. Zkrátka to tak je a musíme se s tím naučit pracovat. Sledujeme samozřejmě vývoj legislativy a snažíme se na všechno proaktivně reagovat. Myslím si, že budoucí stavební předpisy budou stále přísnější v oblasti energetické účinnosti, ochrany životního prostředí a bezpečnosti. DOMOPLAN se snaží jít tomuto vývoji naproti a v našich projektech již nyní aplikujeme nejmodernější standardy.
Co byste řekl klientům, kteří uvažují o koupi bytu v jednom z vašich projektů?
Pro klienty, kteří hledají bydlení v nejvyšší kvalitě, s ohledem na udržitelnost a komfort, jsou naše projekty ideální volbou. Zaručujeme unikátní design, vysokou kvalitu výstavby, komplexní služby a komunitní život. A díky investici do našich fondů ještě mohou na domě, ve kterém budou bydlet, vydělat. Například pro rozhodnuté zájemce, ale i ty, kteří na svůj vysněný byt ještě čekají, nabízíme spojením investice do prioritních investičních akcií (PIA) fondu a nákupu bytu zajímavé možnosti zhodnocení i výhodnější podmínky prodeje.
Můžete být konkrétní?
Pro představu uvedu příklad. Než si zákazník vybere konkrétní projekt nebo bude čekat na jeho dokončení, může investovat do fondu 85 % předpokládané kupní ceny formou prioritních investičních akcií se zhodnocením kolem 9 % p. a. Pokud si vybere byt v hodnotě 8 milionů korun a do fondu vloží 6,8 milionu korun, pak jeho roční výnos bude 612 000 Kč. A podle ceny nemovitosti ještě od nás dostane slevu na byt v rozmezí 0,5 – 1,5 %. To už stojí za úvahu, nemyslíte?
Tomáš Vavřík je zakladatelem developerské společnosti DOMOPLAN, která se během 14 let rozrostla z původně brněnské společnosti na významného hráče na českém i zahraničním trhu. Kromě rezidenčního bydlení se věnuje také výstavbě aparthotelů. V rámci své skupiny rozšířil podnikání o společnosti působící ve stavebnictví, energetice, správě holiday resortů a financích. Tomáš je nejen zkušeným developerem, ale také vizionářem a zakladatelem úspěšného fondu DOMOPLAN SICAV, a.s. Jeho ambice a inovativní přístup přispívají k rozvoji udržitelného bydlení a moderních životních stylů, které kombinují pohodlí s moderním designem. S důrazem na kvalitu a udržitelnost vytváří se svou společností hodnoty, které přetrvávají.
Zdroj: DOMOPLAN
