Stále častěji se mluví o tom, že se na našem hypotečním trhu nafukuje nebezpečná bublina. Starší byty mimo Prahu zdražily za poslední rok o nějakých devět procent, v metropoli je to méně. Trh se staršími byty je přitom ze všech segmentů rezidenčního bydlení považován za nejvíce cyklický. Cenový vzrůst akceleruje. O bublině bych přesto zatím nehovořil, je na místě mluvit spíše jen o „zpěnění“, uvádí svou analýzu hlavní ekonom skupiny Roklen Lukáš Kovanda.
Ani před finanční krizí to u nás úplná bublina nebyla a ceny tehdejší úrovně zatím nedosahují (viz Obrázek 1). I když se jim čím dál tím rychleji blíží. Mám na mysli ceny realizované, nikoli nabídkové.
Obrázek 1: Ceny bytů zatím nedosahují předkrizových úrovní (data: ČSÚ)
Nabídkové ceny totiž vytvářejí stále zkreslenější obraz reality, snad i dojem bubliny, neboť pomyslné nůžky mezi nabídkovými a skutečně realizovanými cenami jsou momentálně rozevřeny snad nejvíce v historii. Alespoň tedy v Praze, zdaleka největším nemovitostním trhu v rámci ČR (viz Obrázek 2). Prodávající nemovitostí všude kolem sebe zjevně poslouchají, jaká je na trhu bublina, takže se snaží na této náladové vlně svézt. Trh je však vrací do reality, zjišťují, že se bublina nekoná, nejvýše jen zmíněné zpěnění, a tak jsou realizované ceny výrazně níže než nabídkové.
Obrázek 2: K dojmu bubliny přispívá i to, že „nůžky“ mezi nabídkovými cenami a cenami realizovanými jsou nevídaně rozevřeny, alespoň v Praze (modrá vs. zelená křivka)
Důležitý pro další vývoj nemovitostního trhu bude pochopitelně vývoj hypotečních sazeb. Ty budou klesat na nová rekordní minima. Banky budou zase a zase opakovat, jak už to známe, že se sazbami už níže jít nemohou – a nakonec stejně půjdou. Domnívám se, že nízké sazby mohou být realitou déle, než si myslíme. Přirozená úroková sazba ve vyspělých ekonomikách klesá minimálně od konce druhé světové války, možná mnohem dále (viz Obrázek 3tento článek). Od přirozené sazby, na niž mají vliv i faktory typu populačního stárnutí nebo celosvětové „investiční nouze“ („není do čeho investovat!“), se odvíjí mnohé, včetně sazeb tuzemských hypoték. Znamená to ale, že se v dohledné době nemůže v Česku objevit citelný tlak na pokles cen nemovitostí, zejména v Praze? Ne. Ceny nemovitostí totiž můžou klesnout i při pokračujícím tuzemském ekonomickém růstu a současně pokračujících nízkých úrokových sazbách.
Obrázek 3: Přirozená úroková sazba (úroková sazba konzistentní s celkovou produkcí dané ekonomiky na svém potenciálu a současně se stabilní cenovou hladinou) ve vyspělém světě setrvale klesá…
V posledních letech výrazně stoupl podíl lidí, kteří si pořizují nemovitost „na investici“. Právě z důvodu ekonomického růstu, nedostatku jiných investičních příležitostí, zmíněné „investiční nouze“, a nízkých úrokových sazeb. Takoví lidé se ale dříve či později poohlédnou po jiných investicích – investiční nouzi navzdory – v tom případě, že se nůžky mezi cenou nemovitosti a výší nájemného rozevřou do té míry, že už investice do nemovitosti nebude uspokojivě návratná, neboť ji kumulativně inkasované nájemné nepokryje ani za řadu let (poměr ceny bytů a tržního nájemného docela svižně roste, aktuálně o více než sedm procent v meziročním vyjádření, takže návratnost vskutku klesá). Poptávka po nemovitostech pak ochabne, a tím pádem i jejich ceny, aniž by došlo k růstu úrokových sazeb.
