Realitní trh v České republice trápí především vysoká inflace, vysoké úrokové sazby a tím i relativně drahé hypoteční úvěry. Základní úroková sazba zůstává i po zářijovém jednání bankovní rady ČNB na 7 %, průměrná sazba hypotečních úvěrů podle Swiss Life Hypoindexu se pohybuje již rok lehce nad 6 %. Index cen bytů v celé ČR od konce loňského roku mezikvartálně mírně klesá.
Podle průzkumu hyponamiru.cz ale od začátku letošního roku realitní trh oživuje a tuzemské realitní kanceláře zaznamenávají rostoucí poptávku po bytech i rodinných domech. Nabídka je nicméně stále velmi široká, takže ve výhodě jsou dle průzkumu kupující. “Ceny jsou stále mnohem flexibilnější než před dvěma nebo třemi lety, takže pokud nějaký investor nebo rodina zvažuje koupit nemovitost, tak teď je ten čas, kdy mohou nalézt nemovitost za výhodnou cenu,” potvrzuje i Pavlína Prokešová, zakladatelka a CEO realitní platformy RealLocate.
Pavlína Prokešová má za sebou dlouholeté zkušenosti s realitním trhem v New Yorku. Těsně před pandemií se vrátila do České republiky a založila svou realitní kancelář s ambicí proměnit trh s realitními službami u nás. S Pavlínou jsme se v rozhovoru pro Roklen24 bavily o aktuálním stavu a trendech na českém realitním trhu, vývoji nájmů, proměňujících se potřebách klientů a nových přístupech developerů. V rozhovoru se také dočtete, jak může český realitní trh vypadat v následujících pěti až deseti letech a co můžeme očekávat od investic do nemovitostí.
Působíte na realitním trhu již přes dvacet let. Jak hodnotíte aktuální situaci na českém trhu s nemovitostmi?
V oblasti rezidenčního realitního trhu rozdělujeme nemovitosti na prodeje a pronájmy. Pokud jde o prodeje, jsou výrazně ovlivněny nedávnými událostmi jakou jsou vysoké úrokové sazby, válečný konflikt na Ukrajině spojený s následnou migrací do střední a západní Evropy včetně České republiky, vysoká míra inflace, růst cen nové výstavby a mnohé další více nebo méně významné okolnosti s dopadem na ceny nemovitostí. Je pravda, že se situace začíná nyní pomalu zlepšovat, ale ceny jsou stále mnohem flexibilnější než před dvěma nebo třemi lety. Proto pokud nějaký investor nebo rodina uvažuje o koupi nemovitosti, je nyní ideální čas, kdy mohou získat výhodnou nabídku.
Pokud jde o nájemní bydlení, stává se více populárním trendem, o kterém se dříve nemluvilo tolik. Kvůli vysokým úrokovým sazbám na hypotečních úvěrech lidé stále více volí nájemní bydlení, což nás přibližuje zahraničním trendům, kde je nájemní bydlení běžné. V současné době nákup nemovitosti v Praze i pro relativně vysoce příjmovou domácnost představuje významný zásah do rodinného rozpočtu a tedy vysoké riziko nesplácení v případě ztráty zaměstnání, nebo dalšího růstu sazeb.
Zároveň je patrný velký rozdíl mezi letošním a minulým rokem. Minulý rok byl výjimečný, s masovým příchodem lidí z Ukrajiny a náhlému vzrůstu úrokových sazeb. Tento rok situace není již tak dramatická. Nabídka nájemních bytů se stabilizovala, nicméně ceny zůstaly vyšší a k výraznému poklesu asi není důvod. To samozřejmě ovlivňuje také relativně vysoká inflace, kdy majitelé nemovitostí nechtějí v rámci dlouhodobých nájemních smluv akceptovat znehodnocení nájemních výnosů a inflaci promítají prostřednictvím inflačních doložek do nájemného.
A jak vnímáte výši nájmů a jejich vývoj, vzhledem k tomu, jak se pro některé skupiny lidí vzdaluje možnost mít vlastní bydlení?
Výše nájemného se zvýšila z důvodu nárůstu poptávky. Jak jsem zmínila fakrory jsou zejména nemožnost koupě vlastní nemovitosti, ale také migrační vlna z Ukrajiny. Trh nájemního bydlení je trochu sezónní, přičemž hlavní sezóna trvá od dubna do října. Pokud se zaměříme na Prahu a univerzitní města, ceny se zvyšují především kvůli příchodu studentů, ať už z mezinárodního nebo českého prostředí, což zvyšuje poptávku po bydlení v tomto období. Dalším faktorem cen je také lokalita. V tradičně oblíbených částech, jako je centrum Prahy, Vršovice nebo Smíchov jsou nájmy vyšší než v okrajových částech metropole.
Co se týče budoucího vývoje nájemného očekávám spíše stagnaci cen, kdy jsme v současnosti blízko maxima, růst cen zpomaluje. Projekty s vyššími standardy vybavení mohou výrazněji vybočit směrem nahoru, ale ty reflektují mimořádnost místa, nemovitosti, nebo vybavení a ne vždy jsou dostupné pro české nájemníky.
Dlouhou dobu jste vedla realitní agenturu v New Yorku. Když porovnáte trh s realitami v České republice a ve Spojených státech, vidíte nějaké výraznější rozdíly, jiné trendy, nebo se naopak přibližujeme k trendům v zahraničí?
Mám zkušenosti pouze z Manhattanu, ne celoplošně ze Spojených států, ale například zmíněný trend nájemního bydlení a projektů BTR, kdy v rámci jednoho projektu je k dispozici 30 pater a 450 bytů, a všechny jsou určeny k pronájmu, se nyní rozvíjí i v Praze a větších městech České republiky. V zahraničí je tento trend již nějakou dobu etablován. Myslím si, že za tímto vývojem stojí především dva hlavní faktory. Prvním z nich je rostoucí potřeba flexibility v bydlení. Lidé už nechtějí být zavázáni hypotékou na 30 let a omezovat se v místě, kde žijí. V zahraničí se lidé více stěhují, a migrace za prací je běžnější. Druhým faktorem je vysoká cena bytů ke koupi jak jsme si řekli před chvílí.
Dalším trendem, který se na český trh dostává větší měrou, je trend spolubydlení. Kvůli vysokým nájmům si studenti a mladí profesionálové nemohou dovolit bydlet sami, a proto volí spolubydlení. Aktuálně máme některé projekty určené specificky ke spolubydlení. Tento nový trend bydlení, který dosud na trhu chyběl, se zdá být perspektivní a myslím si, že se v budoucnosti stane velmi oblíbeným. Zároveň kromě toho, že zpřístupní bydlení i v atraktivní lokalitě centra města studentům a juniorním pracovníkům, pomáhá maximalizovat nájemní výnos z metru majitelům jednotek, čímž je atraktivní pro obě strany.
Vidíte i v jiných oblastech proměňující se potřeby klientů a v návaznosti na ně změnu nabídky developerů?
Největší poptávka stále směřuje k malometrážním bytům, protože právě u nich je dosaženo nejvyššího výnosu a rychlého pronájmu. Klienti nyní také často požadují více hodnoty za své investice – chtějí viditelnou přidanou hodnotu, jako je posilovna, společný pracovní prostor, podcastové studio, střešní terasa a další. Tato nabídka začíná pronikat i na český trh nemovitostí a stává se důležitým faktorem při určování ceny a výběrem nemovitostí.
Vzhledem ke konkurenci a aktuální situaci se developeři snaží být kreativnější a zaujmout klienty tím, že nabízejí rozšířenou škálu služeb. V současné době mnozí z nich zahrnují v nabídce například kompletně vybavenou kuchyň při nákupu bytu, což dříve bylo obvykle na klientovi. Nabízejí také garážová stání, sklepní prostory. V rámci spolupráce nabízíme rozšířené služby jako jsou pronájem, správa investice, kuchyňské studio a další.
I v době krize má mnoho klientů stále finanční prostředky k dispozici, což udržuje pohyb na trhu. Nicméně cena za metr se stále drží, a proto lidé požadují kvalitu, servis a doplňkové služby jako součást své investice do nemovitosti.
Jaký očekáváte vývoj v realitním sektoru v následujících řekněme pěti až deseti letech? Vidíte nějaké nové trendy, formy bydlení, nový přístup k investicím do realit?
Nikdo přesně neví, jaká situace bude za deset let, ale pokud jde o prodeje nemovitostí, dá se očekávat, že úrokové sazby budou postupně klesat a v důsledku se bude uzavírat více transakcí. Všechno závisí na nabídce a poptávce, a protože ne všechny plánované projekty byly realizovány nebo se teprve začínají realizovat, očekáváme menší nabídku a zvýšenou poptávku. Myslím si, že doba „divokého západu“, kdy se na trhu objevila jednotka a hned deset lidí ji chtělo, je již minulostí, ale určité oživení trhu bude pravděpodobně viditelné v horizontu několika málo let. Upřímně doufám, že v důsledku poklesu sazeb nedojde k výraznému přifouknutí realitní bubliny, která díky této krizi trochu splaskla. Co se týče nájemního bydlení, tento trend je již nyní patrný a potřeba nájemního bydlení bude stále zřejmá i v příštích letech. A to zejména s ohledem na to, že i odborníci se shodují, že cena hypoték se již nevrátí za 2 procenta a dá se předpokládat spíše dlouhodobá cena úvěrů někde okolo 4 procent.
Myslíte si, že pro Čechy bude i do budoucna investice do cihly jednou z nejoblíbenějších? Jakou strategii byste v tuto chvíli radila investorům v oblasti realit?
Mám své investiční portfolio rozložené mezi akcie, nemovitosti a kryptoměny a z vlastní zkušenosti mohu potvrdit, že investice do nemovitostí zůstává pro mě nadále nejatraktivnější. Česká republika má stále potenciál pro budoucí růst, a proto, pokud má člověk dostatek likvidity, rozhodně bych doporučila investovat právě do nemovitostí. Nemusí to být pouze v Praze. Vidím zajímavé příležitosti pro investice ve větších městech především univerzitních.
Nicméně bych investovala pouze tehdy, pokud mám dostatek hotovosti. Pokud jde o investiční nemovitost, brát hypotéku bych považovala za nevhodné, neboť za současných podmínek to finančně moc smysl nedává. Až na výjimky samozřejmě výhodných koupí, nebo nemovitostí, kde lze racionálně očekávat výrazné zhodnocení nikoliv v nájmu, ale v ceně samotné. A i takové na trhu čas od času jsou.
Co se týče časování, podle mého názoru je nyní vhodný okamžik k investici do vlastního bydlení. Podle mého názoru jsme si již dosáhli na pomyslné dno. Ceny budou pomalu ale jistě opět stoupat.
Zaujal mě váš příběh – po dvaceti letech jste se z New Yorku vrátila do Čech a čekala jste, že se budete věnovat jinému oboru, ale reality Vás nakonec zase přitáhly. Jak to?
Bohužel, realita trhu práce se neukázala být takovou, jakou jsem si představovala. Proto jsem se rozhodla opět otevřít realitní kancelář, činnost které jsem se věnovala 20 let. Ocenění znalostí a dovedností, zejména pokud nezapadáte do nějaké škatulky, stále zůstává velmi rigidní.
Nicméně jsem velmi spokojena a věřím, že osud mě zavedl na správné místo, kde jsem nyní. Práce mě opravdu baví, a na tomto trhu stále existuje mnoho neprobádaných možností a příležitostí. Klíčem je poskytovat výborný servis klientům a mít silnou pracovní morálku, což já mám.
Můžete rozvést, v čem Vám přijde český realitný trh ještě neobjevený a kde vidíte největší díry, respektive příležitosti?
Myslím si, že stále máme trochu nedostatečný klientský servis. Dále vidím prostor pro automatizaci a využití nových technologií v realitním sektoru. Když začneme automatizovat procesy, ušetříme spoustu času a umožníme věnovat se více samotnému obchodu.
Osobně spolupracuji se start-upem Quarter, který je součástí J&T Skupiny, a nabízí komplexní řešení v oblasti nemovitostí. Jsem ráda, že s Jaromírem Šimkem, který startup založil máme podobný pohled na realitní trh. Oba se na činnost realitních kanceláří díváme optikou „service as a product“, což znamená, že chceme zákazníkům pomoci, aby pro něj prodej, nákup nebo pronájem byl příjemnou zkušeností bez rizik. To ještě v Česku není stále úplně standardem. Quarter nabízí mimo jiné řešení pro transparentní aukce pro pronájmy a prodeje nemovitostí, cenové mapy a další řešení pro realizaci transakce pohodlnou cestou pro obě strany. Dále spolupracujeme s platformou Dwellwio, která automatizuje správu nemovitostí. Nově testujeme také AI.
Máte nějaký sen, čeho byste s RealLocate chtěli dosáhnout nebo jak proměnit český realitní trh?
Snažíme se poskytovat investorům a developerům komplexní „one-stop“ řešení. Tedy nabízíme balíček služeb, který zahrnuje veškerou podporu od správy budovy až po naplnění nemovitosti kvalifikovanými nájemci. Našim další strategií je poskytovat služby jako jsou vybavení kuchyně, home staging, pronájem a komplexní péči o klienta, investora. Chceme, aby investice byla pro naše klienty zcela bezstarostná. Komplexní služby pro developery a investory v rámci projektu s nemovitostmi, zatím na trhu chybí.
Spolupracujeme s partnery kteří jsou na českém trhu již přes 20 let a proto jsme já a můj tým 14 makléřů schopni tyto služby nabídnout.
