AKTUALIZOVÁNO – Česká národní banka zavádí nové limity na hypotéky. Od října rozšiřuje svá doporučení pro poskytování hypotečních úvěrů o požadavky na výši příjmu. Centrální banka také zvyšuje sazbu proticyklické kapitálové rezervy na 1,50 procenta s platností od 1. července 2019. Podle ČNB vzrostla rizika spojená s pokračující expanzí bankovních úvěrů a možným podceňováním rizik bankami i klienty.
ČNB uvedla, že vývoj českého finančního sektoru byl v uplynulém roce příznivý. Banky zůstávají vysoce odolné i vůči potenciálním negativním šokům včetně hluboké recese. Ukázaly to výsledky zátěžových testů a hodnocení ČNB ve Zprávě o finanční stabilitě 2017/2018. Analýzy však současně naznačují nárůst rizik spojených s aktuálně „dobrými časy“, kdy banky i klienti vnímají rizika jako zanedbatelná.
ČNB, která je ze zákona vedle cenové stability zodpovědná také za udržení stability finanční, na toto vyhodnocení rizik reaguje preventivně a včas novými opatřeními v rámci své makroobezřetnostní politiky: zpřísňuje podmínky pro poskytování hypotečních úvěrů a již počtvrté od konce roku 2015 zvyšuje proticyklickou kapitálovou rezervu bank.
„Podíl úvěrů se selháním bývá v dobách nejsilnějšího vzestupu ekonomiky velmi nízký. To je často mylně interpretováno jako důkaz, že jsou nízká i rizika s úvěry spojená. Ta však v takové situaci zpravidla nepozorovaně – a o to nebezpečněji – narůstají,“ vysvětluje guvernér Jiří Rusnok paradox finanční stability v dobrých časech.
„My se ale musíme dívat dopředu. Proto nás zajímá hlavně to, jak to bude se splácením vypadat, až dobré časy skončí. I když k tomu nemusí dojít brzy, jednou se to stane. Jakmile pak začnou růst úrokové sazby nebo nezaměstnanost, mohla by se nemalá část domácností dostat do potíží se splácením úvěrů, což by se následně negativně podepsalo na zdraví bank,“ dodal guvernér.
Mluvčí České spořitelny Filip Hrubý uvedl, že zpřísnění doporučení ČNB pro poskytování hypoték může postihnout čtvrtinu až třetinu nových žadatelů o hypotéku u České spořitelny a to zejména z řad mladých lidí, kteří potřebují financovat své první bydlení. „Předpokládáme, že v důsledku pokračujícího zpřísňování podmínek a zvyšování úrokových sazeb ze strany centrální banky nadále poroste obliba hypoték s dlouhými fixacemi úrokových sazeb a proto se chystáme v krátké době uvést na trh hypotéky s fixacemi na 20 let,“ dodal Hrubý.
ČNB upozornila na to, že ceny nemovitostí rostly po většinu loňského roku nejrychleji v celé Evropské unii, v průměru o 16 procent. Dle odhadů ČNB se zvyšuje také nadhodnocení cen bytů – ke konci roku 2017 činilo zhruba 14 procent. Přetrvávají tak podmínky pro roztáčení spirály mezi cenami nemovitostí a úvěry na jejich pořízení, kterou ČNB od roku 2016 označuje jako největší riziko pro domácí finanční stabilitu. V uplynulém roce banky navíc poskytly významné procento hypotečních úvěrů, které ČNB považuje z hlediska ukazatelů schopnosti jej splácet z běžných příjmů za vysoce rizikové.
„S tím, jak růst cen bydlení předstihuje zvyšování příjmů domácností, se dlužníci stávají zranitelnějšími. Zároveň roste pravděpodobnost, že o úvěr budou čím dál více usilovat rizikovější žadatelé,“ říká guvernér Rusnok.
S cílem omezit tato rizika, avšak nesnížit dostupnost úvěrů, ČNB od 1. října 2018 stanovuje horní hranice pro ukazatel DTI (debt-to-income), tj. poměr výše dluhu k ročnímu čistému přijmu žadatele, ve výši 9. Horní limit ukazatele DSTI (debt service-to-income), tj. podíl splátky dluhu na čistém měsíčním výdělku, je 45 %.
Současnou 90% hranici pro výši úvěru k hodnotě zastavené nemovitosti (ukazatel LTV) ponechává ČNB beze změny. I nadále platí, že ze všech hypoték, které banky poskytnou, mohou úvěry s LTV mezi 80 a 90 % tvořit nejvýše 15 procent.
Rozhodnutí o zavedení limitů DTI a DSTI není v rozporu s pokračujícím úsilím ČNB o získání zákonné pravomoci nastavovat horní limity ukazatelů LTV, DTI a DSTI. Důvodem je jejich silnější vymahatelnost v porovnání s doporučením a možnost je uplatňovat vůči všem účastníkům trhu, včetně nebankovních a zahraničních poskytovatelů hypoték.
Hlavní ekonom ING Bank pro ČR Jakub Seidler uvedl, že nové limity ČNB platné od října letošního roku by mohly vést k dalšímu předzásobení úvěrů, k čemuž došlo i na začátku roku 2017 před dubnovým zpřísněním limitu LTV. Ačkoli se ČNB domnívá, že během letních měsíců k výraznému předzásobení nedojde, mírný impulz pro úvěrový trh nové limity být mohou. „Úvěrový trh však letos nedosáhne objemů rekordního minulého roku, což je kombinace efektu růstu úrokových sazeb, zpřísněných doporučení ČNB, ale i relativně vysokých cen nemovitostí a jejich špatné nabídky. Další mírné zpomalení úvěrové dynamiky úvěrů na bydlení pak očekáváme z uvedených důvodů i v příštím roce,“ dodal Seidler.
„Singles a mladé rodiny budou tedy pravděpodobně odkázáni bydlet déle, ne-li po celý život, v nájmu. Ceny nájmů, dokud se bude ekonomice a spotřebitelům dařit, porostou ve velkých městech a jejich okolí ještě výrazně rychleji,“ komentuje situaci Helena Horská, hlavní ekonomka Raiffeisenbank. uvedla hlavní ekonomka Raiffeisenbank Helena Horská.
„Zkušenosti z jiných zemí ukazují, že tyto dluhové stropy vedou ke zpomalení růstu úvěrů, ne však k zastavení jejich růstu. Neprokázalo se, že by tato opatření měla vliv na růst cen nemovitostí, tj. že by růst cen nemovitostí zastavila“, dodala Horská.
