Investovat v krizi je příležitost. Klíčem, jak nepodléhat jakémukoliv zpomalení ekonomiky, je pro krize rezistentní portfolio retailových nemovitostí diskontního typu s dlouhodobými nájemními smlouvami. Aktuální vládní návrh k odkladu nájmů otevírá v praxi řadu otázek.
Současný pokles ekonomického cyklu může změnit chování investorů a přesměrovat jejich zájem investovat do stabilnějších sektorů. Velké rozdíly panují například v investování do nemovitostí potažmo do nemovitostních fondů, které nemovitosti vlastní ve svém portfoliu.
V době koronavirové krize se ukazuje, které investice do nemovitostí jsou efektivní a které naopak podléhají trendům a výkyvům ekonomického cyklu. Aktuální zprávy z tohoto segmentu v době koronavirové krize naznačují, že nemovitostní fondy s bonitními nájemci zejména z řad maloobchodu a s uzavřenými dlouhodobými nájemními smlouvami nijak významně nereagují na současné výkyvy trhu.
Klíčem, jak nepodléhat jakémukoliv zpomalení ekonomiky, je pro krize rezistentní portfolio retailových nemovitostí diskontního typu. Svůj význam hraje také délka nájemních smluv, která je obecně v případě bonitních nájemců z řad maloobchodu mnohem delší než třeba u kancelářských budov. Například fondy ZDR Investments disponují průměrnou zůstatkovou délkou těchto nájemních smluv, tzv. WAULT, více než sedm let.
Investice do nemovitostních fondů je dlouhodobá záležitost a investoři do nich vkládají své peníze s dlouhodobou investiční strategií. Hodnota portfolia nemovitostních fondů se určuje na základě kvality a dlouhodobosti nájemních smluv. Proto například v nemovitostních fondech ZDR Investments ani v současné koronavirové krizi neočekávané výběry nezaznamenáváme, není k nim dle informací z uvedených aspektů v současné situaci důvod. Naopak, v posledních týdnech jsme zaznamenali větší zájem o investice do našich fondů. Pro nás to znamená potvrzení správnosti naší investiční strategie, fokusovat se na retailové nemovitosti diskontního typu.
V současné koronavirové krizi se ukazuje, jak moc je pro majitele maloobchodních nemovitostí důležité portfolio nájemců. Mezi ty klíčové nájemce v portfoliu nemovitostních fondů patří bonitní nájemci, kteří spadají do oblasti obchodů s potravinami, lékáren, drogerie a potřeb pro zvířata. Nyní se potvrzuje v praxi, že tyto segmenty budou v každé krizi vždy operovat. Kromě těchto klíčových se dá dál předpokládat, že i nájemci se sortimentem elektro, s fashion značkami diskontního typu nebo například stavebniny či potřeby pro domácnost jsou pro nemovitostní fondy a jejich investory dlouhodobou a stabilní výhodou.
Opakem mohou být investice do nemovitostí či fondů, které svým investorům nabízejí investovat do drahých kancelářských či obchodních prostor v centrech měst. Určitým rizikem jsou také nemovitosti s nájemci, kteří obchodují s luxusními značkami, protože tento segment podléhá celospolečenské náladě, vládním opatřením a dalším výkyvům poptávky na trhu.
Většina maloobchodních jednotek prochází v současné koronavirové krizi těžkou zkouškou, kdy několik týdnů neoperují a může být pro ně komplikované hradit majitelům nemovitostí nájem. Nemovitostní fondy ZDR Investments s nájemci ze zasažených oblastí jako jsou textil, elektro, domácí potřeby a poskytovatelé služeb našli v posledních dnech uspokojivé individuální řešení, většinou časový posun splatnosti nájmu nebo části nájmu v řádech týdnů. Aktuální vládní návrh současně vnímáme jako nedopracovaný a v praxi otevírá řadu otázek. V segmentu panuje nejistota, jak bude řešena například otázka plateb za služby, zálohy na energie a DPH.
Záměr Vlády, který navrhla 1. dubna 2020 a kterým ve svém důsledku umožňuje paušální celoplošný odklad nájmu všem dotčeným subjektům, považujeme v ZDR za neadekvátní. Celkem 80 procent našich nájemců, zejména prodejci potravin, drogerie, lékárny, potřeby pro zvířata, není vládním opatřením v oblasti maloobchodu a služeb omezena. S nájemci ze zasažených oblastí textil, elektro, domácí potřeby a poskytovatelé služeb jsme v posledních dnech našli uspokojivé individuální řešení, většinou časový posun splatnosti nájmu nebo části nájmu v řádech týdnů. U některých nájemců se dohodlo rent free na uzavřenou dobu oproti předčasné prolongaci nájemní smlouvy o několik let. Z důvodu postupného zmírnění vládních opatření začínají některé další segmenty již v těchto znovu otvírat své provozovny, například prodejci zahradních a domácích potřeb.
Za segment investování a nemovitostních fondů v ZDR věříme v individuální dohody s nájemci, které například v ZDR dokážeme řešit individuálně na míru. Vládní návrh nevidíme jako efektivní ani pro jednu stranu zúčastněných. Pro nájemce to v důsledku není výhodné vůbec. V naší praxi bychom k těmto opatřením přistupovali až k jako nejzazšímu řešení. Proto se také kloníme k chystanému návrhu stanoviska Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí, z.s. (ARTN), ve kterém sdělují předsedovi Vlády své postoje k návrhu odkladu plateb nájemného a navrhují opatření, která jsou v praxi skutečně aplikovatelná.
