Mladá generace, například mileniálové, chce být flexibilní ve všem, co dělá. Mladí si chtějí život skutečně užívat a neváhají za to platit peníze. Zůstávají déle sami, to znamená menší rezidenční jednotky. A nechtějí se vázat k vlastnictví bytu, protože nevědí, kam je život zavede, řekl v rozhovoru pro Roklen24 ředitel oddělení pro výzkum a poradenství pro kontinentální Evropu ve společnosti CBRE Jos Tromp.
Jedním z aktuálních trendů je, že lidé ve městech chtějí bydlet tam, kde mohou také pracovat a trávit svůj volný čas. Můžete být v tomto ohledu konkrétnější?
Všeobecným trendem, který platil ještě dříve, než jsme přišli do ČR a specificky do Prahy, bylo to, že investoři hledali ve městech taková místa, které mají z hlediska alokace kapitálu dlouhodobý potenciál. Chtěli si být jisti, že investují ve městech do správných lokalit. Z našeho hlediska, založeného na globálních trendech, které v CBRE dlouhodobě sledujeme (USA, Asie a také Evropa), jsou to lokality s nejlepší možnou infrastrukturou. Například blízko hlavního železničního nádraží nebo u stanice metra. Tak, aby se lidé do města a z města mohli snadno dostat a aby se v něm mohli snadno pohybovat. Klíčem k úspěchu v těchto lokalitách je kombinace různých funkcí. To znamená nestavět například čistě kancelářskou čtvrť. Naopak, vymyslet takový mix, abyste vytvořili příjemné místo nejen pro práci, ale také pro bydlení i volnočasové aktivity.
Můžete popsat podrobněji, co všechno má tedy v lokalitě být, aby byla pro investory atraktivní?
Do správného mixu funkcí spadá za prvé bydlení. Velké městské urbanistické celky dnes zahrnují také bytové jednotky k pronájmu. Je to reakce na současný společenský trend, kdy řada lidí chce raději bydlet v nájmu, než byt vlastnit. Nebo si vlastnické bydlení nemůže dovolit. My tomu říkáme „multifamily sector“. Za druhé to je kancelářský sektor – aby lidé měli svou práci blízko a díky dobrému dopravnímu spojení se tam lehce dostali.
Co znamená „dostat se snadno do práce“? Má to být 20 minut, 30 minut? Metro, vlak?
Čím kratší, tím lepší. Vzhledem k postupující urbanizaci se ale to, aby se člověk ve velkých městech dostal z místa A do místa B, stává čím dál tím obtížnější. V typickém evropském městě střední velikosti je dnes únosná dojezdová doba do práce 30 minut.
Měl jsem na mysli Prahu. Zde se ukazuje jako výhodné bydlet v některých lokalitách mimo hlavní město, které mají dobré vlakové spojení a lidé z nich mohou do Prahy dojíždět.
To sice ano, ale takové mimopražské lokality často mohou mít pro investory nevýhodu právě ve své jediné převládající funkci, kterou je bydlení. Když se však investor poohlíží po vhodných lokalitách, musí mít jistotu, že je tam i hezká restaurace, kam zajdete na večeři, nebo že kousek od svého domova máte fitness centrum. Čím dál víc lidí také jezdí rádo na kole. A pokud na něm mohou jezdit do práce, je to pro ně ideální. To znamená, že pro investory atraktivní lokalita nemusí být přímo v centru města, ale blízko něj, se snadnou dostupností. Právě centra měst nabízejí ten správný mix různých funkcí.
Mluvil jste o společenském posunu. Vidíte nějaký aktuální sociální trend? Třeba mileniálové, chtějí něco jiného? Nebo následují globální trendy?
Myslíte, jestli je mladší generace tím hnacím, nebo naopak zbrzďujícím faktorem? Podle mě je to kombinace obojího. Chtějí být flexibilní ve všem, co dělají. Chtějí si svůj život skutečně užívat – a neváhají za to platit peníze. Takže vidíme, že tato generace chce opravdu něco jiného, než na co byli zvyklí ti starší. A to způsobuje právě ty aktuální společenské trendy. Mladí zůstávají déle sami, což znamená menší rezidenční jednotky. A nechtějí se vázat k vlastnictví bytu, protože nevědí, kam je život zavede. Zda například zůstanou v Praze, nebo se přesunou do zahraničí. Neboli odkládají některá rozhodnutí a chtějí být plně flexibilní.
Pojďme teď k cenám bydlení v Praze. Co v nejbližší době očekáváte?
Když porovnáme ceny bytů v Praze s jinými evropskými metropolemi, je Praha stále ještě levná. Podíváme-li se na trh s bydlením v hlavním městě, musíme jít do minulosti. Za posledních 5 let zde vzrostly ceny bytů o 50 % a stejný růst bude podle našeho názoru pokračovat v dalších pěti, deseti letech. To má za následek růst trhu nájemního bydlení, kdy vedle vlastnického bydlení rostou i ceny nájmů. Ty byly před 10 lety někde na polovině nebo na dvou třetinách toho, co jsou nyní. Také ceny nájmů budou dále stoupat. Nájemní byty se stanou zajímavou investicí. V současné době už je zde řada drobných investorů, kteří pro nájemní bydlení vlastní byty v řádu jednotek. V budoucnu se investice do nájemního bydlení budou více konsolidovat. Další věc, kterou musíme brát v úvahu, je vliv cen Airbnb a to, co s ním hodlá udělat vláda, jaké kroky plánují města, aby trh Airbnb regulovala.
Centrální banky a sazby: co čekáte v dalších letech? Jak to ovlivní váš byznys?
Nálada na trhu je podle našeho názoru velmi pozitivní. Jednoduše proto, že cena za úvěry je nízká. Když chcete investovat do nemovitostí, je poměrně levné půjčit si peníze. Naše prognóza, vycházející z globálního vývoje, jsou nižší úrokové sazby na delší dobu („lower for longer“) jako důsledek nižšího ekonomického růstu. Očekáváme nižší inflaci, i když víme, že v České republice je vyšší, než se původně čekalo a že se proto Česká národní banka rozhodla zvýšit úrokové sazby. Zároveň však vyslala jasný signál, že to bylo na nějakou dobu naposled. Naše obecná prognóza tedy je, že úrokové sazby zůstanou nižší na delší dobu. Nevíme, co se stane za tři až pět let, ale v současné době nevidíme žádný impuls, proč by se úrokové sazby měly výrazně zvyšovat. Pro investory tedy v tomto ohledu nepřijde žádná velká změna.
Vaše prognóza na další dekádu? Jaké trendy můžeme očekávat?
Vidíme, že investoři začínají akceptovat nižší výnosy z nemovitostí. Jednoduše proto, že v porovnání s jinými možnostmi investování zůstávají reality stále atraktivní, i když absolutní ceny zůstávají při porovnání s alternativními třídami aktiv na nejvyšší úrovni, co vůbec kdy byly. Výnosy z nemovitostí jsou však pořád velmi významné. A i když se ještě sníží, zůstanou stále atraktivní. Nicméně je mnoho investorů, kteří usilují o stejný typ aktiv, takže jejich ceny půjdou nahoru a povede to k nižším výnosům. Pokud jde o nájemce na realitním trhu, ceny nájmů průběžně stoupají. Vidíme to v kancelářském segmentu (včetně České republiky), je to patrné i na trhu s nájemním bydlením. Jedinou výjimkou v tomto ohledu je (s ohledem na online revoluci) trh maloobchodních nemovitostí. Tento segment je globálně poněkud pod tlakem, i když zrovna v Česku si stále vede dobře. Shrneme-li to pro realitní trh obecně, výnosy jdou dolů, ale ceny nájmů rostou, což je dobré znamení a další důvod, proč by investoři měli investovat právě do nemovitostí. Neočekáváme, že se v tomto trendu v blízké době něco změní. Co se stane v dlouhodobějším horizontu, řekněme za 10 let, nikdo neví.
Jaký máte tip pro investory? Jaký typ projektů? Jaké země?
Za prvé, měli by se poradit s námi v CBRE. Z hlediska segmentů, pokud se podíváme na český trh, to velmi pozitivně vypadá s nájmy u kanceláří, takže sektor administrativních nemovitostí můžeme rozhodně doporučit. Také trhu maloobchodních nemovitostí se v ČR daří dobře a pořád na něm zůstávají zajímavé investiční příležitosti. Je otázkou, co se v tomto segmentu stane během 10 let, ale z investičního hlediska je retail v porovnání s jinými realitními segmenty nyní opravdu zajímavý. A myslím, že segmentem s opravdu velkou budoucností je „multifamily“ sektor, to znamená trh nájemního bydlení. Zatím v ČR není institucionalizovaný, mluvíme zde pouze o jediné transakci. V následujících pár letech ale nabude na významu.
To byly tipy pro Českou republiku. Jak to vidíte v jiných zemích? Hodně se teď mluví o Velké Británii.
Velká Británie a pravděpodobně ještě Rumunsko jsou od konce roku 2018 jediné země, kde zůstaly výnosy z kancelářských nemovitostí na stejné úrovni. Téměř ve všech dalších evropských zemích šly výnosy dolů a ceny nahoru. Trh je teď trochu v očekávání, jak to bude s Velkou Británií dál, jaký vliv bude mít brexit, jak bezpečné tam budou investice. Výnosy z administrativních nemovitostí ve Velké Británii ale pravděpodobně půjdou dolů. Obecně ale, pokud jde o investice do kancelářských nemovitostí, zůstáváme pozitivní, především pokud jde o evropské metropole. Ale musí to být místa s výbornou infrastrukturou a dobrou dopravní dostupností. Lokality, které dokážou přilákat výjimečné talenty. Města, která kladou důraz na progresivní technologie – jako příklad uveďme Berlín, Londýn, Dublin či Amsterodam.
Čemu předpovídáme velkou budoucnost nejen v České republice, ale v celé Evropě, a očekáváme do tohoto segmentu velký příliv kapitálu, je trh nájemního bydlení – tzn. „multifamily“ sektor. Tempo jeho růstu v Evropě dynamicky roste: od investic v řádu 5 mld. eur v roce 2010 až k 55 mld. eur v roce 2018. A bude se výrazně zvyšovat, protože ve velkém zatím „multifamily“ trh v Evropě (Českou republiku nevyjímaje) není, i když už je poměrně silný např. v zemích jako Německo Nizozemsko, Dánsko či Finsko. Přitom v USA je to zdaleka největší třída aktiv na trhu. V regionu CEE je s nájemním bydlením ten problém, že se zde trh teprve musí vybudovat. S ohledem na současnou situaci je v ČR a celém regionu CEE je nyní pro developery zajímavé, aby byty nabízeli institucionálním investorům.
