Jak se v průběhu let proměnila skladba investorů do nemovitostí? Zatímco dříve šlo téměř výhradně o podnikatele, kteří si tak ukládali své zisky ze zaměstnání, tak za poslední tři roky nastal výrazný obrat. Zajistit se nemovitostí na staří se snaží čím dál tím více i klasičtí zaměstnanci. Vycházím přitom z osobní databáze čítající tisíc lidí, kterým jsem osobně radil, jak do nemovitostí investovat.
Pokud se na ta data podívám podrobněji, vychází mi dvě dílčí skupiny skupiny. Ty se liší objemem času a množstvím energie, kterou do toho chtějí dát. Asi nepřekvapí, že vrcholoví manažeři, mají méně času, o to víc si platí za služby s přidanou hodnotou. Těm kupujeme investiční portfolio na míru. Naopak typicky zaměstnanci na nižších pozicích, kteří mají více času, se chtějí spíše vzdělávat. Následně si většinu následných věcí zařizují sami. Dost z nich dělá samostatně rekonstrukce malých bytů a podobně. V tomto ohledu platí otřepané přísloví o zlatých českých ručičkách.
Jaké byty se pro investici nejčastěji nakupují?
V 60 % případů tvoří second hand byty. Konkrétně v této sekci vládnou menší byty 1+kk až menší 3+1. Největší poptávka je po výnosově velmi zajímavých nemovitostech z neveřejné nabídky. Rozhoduje cena nemovitosti, která je v naprosté většině případů pod 5 milionů korun. Jen 30 % prodejů tvoří novostavby, přičemž jde v naprosté většině o předprodeje. Jsou výhodné cenou a rozložení plateb pomáhá při financování.
Největší chybu, kterou začínající investor může udělat, je, když jde koupit první byt a vezme si hypotéku. Takový člověk velmi brzy vyčerpá svou hotovost kvůli LTV a narazí na svou bonitu neboli úvěrovatelnost.
Zbylých deset procent prodejů tvoří movitější skupina investorů, která vkládá peníze do činžovních domů s vícero byty.
Největší zájem je o reality v regionech mimo krajská města
Přestože reality v posledních letech akcelerovali růst napříč celou republikou, tak data prozrazují, že cena rozhodně neodrazuje k investování mladé lidi. Mezi nejčastější jsou lidé ve věku 25 až 45 let. Platí to jak pro zaměstnance, tak pro podnikatele. Z větší části se jedná o lidi z hlavního města, přičemž začátečníci i zkušenější investoři se rozhlíží po nemovitostech v regionech. Důvod je prostý. Velká část investorů nemá dnes na to, aby mohli začít investovat v krajských městech do větších bytů. Téměř všichni jsou tak nuceni kupovat menší byty v lokalitách mimo krajská města. Je tedy patrné, že výběr lokality pro efektivní investování je čím dál tím důležitější. Naopak investování v Praze je pro opravdu velice úzkou sortu lidí.
Proč je třeba rozhlížet se v regionech? Důvodem je dynamický růst cen z posledních let. Nemovitosti zdražovaly rychleji, než jaký byl růst reálných mezd. Ty rostou v průměru o 3-5 % ročně. Bohužel inflace v letech 2022 a 2023 prakticky odmazala veškerý růst. Pokud se tedy podíváme na růst mezd za posledních deset let, dostaneme se k tomu, že vzrostly o nějakých 20 %. Nicméně cena nemovitostí se za poslední 10 let víc než zdvojnásobila.
Disclaimer: Tento článek má pouze informativní charakter a neslouží jako investiční doporučení dle zákona č. 256/2004 Sb. o podnikání na kapitálovém trhu. Při zpracování tohoto článku autor vycházel z veřejně dostupných zdrojů. Za případné chyby v textu nebo v datech nenesou společnosti Roklen Holding a.s. ani Roklen360 a.s. zodpovědnost.
