Prokletí mrakodrapů aneb jak (ne)předvídat krizi

Svět se momentálně nachází uprostřed mrakodrapového boomu. Během minulého roku vyrostlo téměř 100 výškových budov, jejichž velikost přesahovala více jak 200 metrů. A trend pokračuje dál, letos bude v Šanghaji slavnostně otevřena tzv. Shanghai Tower, druhá největší budova světa, následovat ji bude saúdskoarabská Kingdom Tower, jež má držet absolutní prvenství. Co znamená toto mrakodrapové šílenství? Existuje nějaká spojitost s výstavbou výškových budov a ekonomickým propadem? Mnozí akademici v minulosti tvrdili, že ano.

V roce 1999 zveřejnil Andrew Lawrence, analytik z dnes již neexistující britské investiční banky Dresdner Kleinwort, studii, ve které poukazoval na spojitost výstavby mrakodrapů a ekonomických krizí. Tehdy použil speciální termín „prokletí mrakodrapů“, který perfektně charakterizuje konečný výstup analýzy. Lawrence totiž přišel na to, že mezi oběma sledovanými oblastmi existuje poměrně zajímavá korelace.

V roce letech 1908 a 1909 byly v New Yorku odemknuty Singer Building a Metropolitan Life Tower, což se zhruba shodovalo s finanční panikou roku 1907 a následnou recesí. Stejně tak Empire State Building, jejíž hlavní dveře byly otevřeny v roce 1931, tedy v průběhu Velké deprese. Výčet pak pokračuje malajskými „dvojčaty“ Petronas Towers, které byly zprovozněny v roce 1996, rok před krizí tzv.“ asijských tygrů.“ Výčet nakonec uzavírá dubajská Burdž Chalífa, momentálně největší mrakodrap světa, jehož otevření proběhlo v roce 2010, tedy uprostřed globální krize.

Někteří lidé mohou být přesvědčeni, že výhoda mrakodrapů spočívá v potenciálu jejich ziskovosti. Stavitelé mohou na jednom místě jednoduše postavit budovu s nepřeberným množstvím pater, které posléze pronajímají. Faktem ale je, že žádná stavba neroste do vesmíru. Každé dodatečné patro je totiž spojeno s mezními náklady (např. za další výtah či vyztužení celkové konstrukce), které po určité době převýší mezní příjmy z  pronajímání.

 Na otázku srovnání marginálních veličin se zaměřil například ekonom William Clark a architekt John Kingston. Ti v roce 1930 publikovali studii, která ukazovala, že zisk maximalizující výška newyorského mrakodrapu odpovídala během 20. let minulého století 63 patrům.

Rekordně vysoké budovy však mohou být i dílem nadšených investorů, kteří mají tendenci silně přeceňovat potenciál zisků obdobného projektu nebo jen jednoduše touží po něčem monumentálním, co by neslo jejich jméno. V tomto směru může jít příkladem americký magnát Donald Trump, který v roce 1998 představil plán výstavby největší rezidenční budovy světa, jež by se nacházela přímo v New Yorku. Stejně jako již zmíněné příklady, i Trumpova budova byla nakonec otevřena během splasknutí tzv. „dot-com“ bubliny.

Jednou z nejmladších studií ohledně vývoje výškových staveb je práce Jasona Barra z Rutgers University. Ve svém analýze z roku 2010 si vyhledal 458 mrakodrapů o velikosti minimálně 100 metrů, které byly v letech 1895 až 2004 postaveny na Manhattanu. Ukázalo se, že počet vystavěných budov a jejich průměrná výška závisely přímo úměrně na tempu růstu populace a kancelářské zaměstnanosti. Svou roli hrál i celkový vývoj americké ekonomiky, Barr poukazuje na to, že v době zlatých dvacátých let měli developeři tendenci přidávat minimálně šest pater navíc, a to jen proto, aby jejich budovy vynikla mezi ostatními.

Výsledky posledních studií někoho (ne)překvapí

Až do nedávné doby byl všeobecně přijímán výsledek Lawrencovy studie. Pak se ji ale rozhodl přezkoumat profesor Barr společně s  kolegy Brucem Mizdrachem a Kusumem Mudrou. Profesoři se zaměřili na proces výstavby 14 největších budov světa, aby je poté porovnaly s vývojem amerického hrubého domácího produktu.

Pokud by se měla potvrdit Lawrencova teorie „prokletí mrakodrapů“, plán jejich vzniku by měl přijít v době před vrcholem hospodářského cyklu. Tím pádem by se megalomanské developerské plány daly, s určitým nadhledem, považovat za možný způsob predikce vývoje HDP. Nicméně se ukázalo, že časové rozpětí od zahájení projektu a vyvrcholení cyklu je poměrně široké a pohybuje se od nuly až po 45 měsíců. Pouze 7 ze 14 sledovaných budov pak bylo otevřeno během období ekonomického poklesu (viz graf). Z toho důvodu nelze na oznámení projektu ani jeho dokončení nahlížet jako na jasný predikční ukazatel.

Barr, Mizrach a Mundra posléze počet sledovaných budov rozšířili na 311 největších ve vybraných zemích, jako je USA, Kanada, Čína a Hong Kong. V tomto případě porovnali výšku budov s HDP na hlavu zvolených zástupců a vyšla jim vysoká míra korelace. Jednoduše řečeno, developeři tak mají tendenci stavět mnohem větší mrakodrapy tehdy, jakmile pozorují nárůst důchodů, a tedy i poptávky po kancelářských prostorách. 

Newsletter