Petr Zýma, nový investiční manažer nemovitostního fondu Evropa, spojuje ve své kariéře zdánlivě nesourodé oblasti. Chtěl být profesionálním hráčem baseballu v USA, vrhl se do světa financí a tradingu a dnes se věnuje i investicím do nemovitostí prostřednictvím fondu Evropa. „Finance jsou o diverzifikaci aktiv i přístupů, proto se oblast mého zájmu z tradingu přirozeně rozšířila i do nemovitostí. Na reality se lidé mohou přijít podívat, takže oproti tradingu a spekulacím rovnou vidí, v čem mají peníze uložené,“ říká v rozhovoru pro Roklen24 Petr Zýma.
Zýma zároveň zdůrazňuje důležitost dlouhodobosti a řízení rizik. Podle něj je klíčové neměnit často investiční strategii a vydržet. Své zkušenosti z baseballu přenáší i do investování, kde zdůrazňuje osobní zodpovědnost a důvěru ve vlastní rozhodnutí. Fond Evropa se zaměřuje na investice do prémiových rezidenčních nemovitostí v Praze. Zýma vidí velký potenciál v českém realitním trhu, zejména v Praze, a očekává další růst cen nemovitostí.
Mohl byste mi stručně shrnout Vaši cestu – jak se od baseballu přes trading člověk dostane k fondu s nemovitostmi?
Já bych neřekl, že se posouvám z jednoho do druhého, spíš bych to nazval, že si přibírám další oblasti podle mého zájmu. Baseball jsem neopustil, jen jsem se posunul z kapitána na asistenta trenéra. V oblasti financí spravuji “family and friends” fond a tím, jak člověk trošku stárne a hledá i dlouhodobější investice, jsem se celkem přirozeně dostal i do oblasti nemovitostí. A postupně bych chtěl získat co nejširší záběr znalostí a stát se odborníkem na finance obecně a komplexně.
Co se Vám tedy z Vašich aktivit a zkušeností krystalizuje jako důležité, co se dá použít napříč obory?
Z mého pohledu je určitě důležité neměnit témata týden po týdnu. Během mého působení v XTB jsem zažil mnoho investorů, kteří neustále přicházeli s novým nápadem, tipem, novým ebookem, který našli na internetu a neuměli si vytvořit a udržet jedno téma – a moje rada pak zaznívala „Radši běžte od toho, protože tenhle hon za svatým grálem nikdy neskončí a nepovede k ničemu dobrému.“
Za mě je tedy zásadní lekce vydržet a řídit riziko. Z vlastní zkušenosti mohu říci, že není nic horšího, než se dostat do neřízené ztráty, ty emoce a případné reakce nejsou nic příjemného. Proto dnes odděluji čistě rizikový kapitál, se kterým si zdravě hraji, protože mi už trading žádné emoce nepřináší. To je stav, kam by se člověk měl chtít dostat.
Zároveň jdu rád s kůží na trh, což platí i v situaci, kdy se stávám tváří fondu Evropa. To mě totiž přivádí do situací, kdy si člověk opravdu musí být jist, co prezentuje, co chce ostatním ukázat. A všechny zmíněné kvality a postupy se mi spojují právě v baseballu – tam jste na hřišti sám, nikdo vás nezachrání, ačkoli je to kolektivní sport.
Co byste poradil investorům, kteří jsou teprve na cestě k tomu, oddělit emoce od investování?
Myslím si, že žádná zkratka neexistuje. Nejlepší je prostě přímá zkušenost. A dá se získat i s malým kapitálem, klidně lze začít jen s jednotkami tisíc korun a zkusit přes nějakého obchodníka s cennými papíry různé mikropozice. Na prvních obchodech pak člověk zjistí to vzrušení, protože je fajn vidět první zelená čísla. Samozřejmě je naopak nepříjemné vidět první červená čísla, takže je potřeba si to vyzkoušet. Někdo zjistí, že to není nic pro něj a někdo naopak uvidí, že to je něco, co může rozvíjet. Já nejsem teoretik, i já si raději všechno vyzkouším na vlastní kůži a to samé radím lidem kolem sebe. Pokud to myslíte vážně, je potřeba skočit do toho po hlavě a naučit se plavat.
Máte z vlastní zkušenosti nějaký univerzálnější postup, jak by měli investoři své peníze rozdělit a vložit je do různých kategorií aktiv – tedy něčeho rizikovějšího, méně rizikového a něčeho stabilního?
Myslím, že je dobré mít přehled o svých osobních nebo rodinných nákladech a vytvořit si nějakou roční rezervu. Ta by měla být k dispozici asi ne v úplně v nejlikvidnějších aktivech, ale v aktivech, která jsou relativně bezpečná, relativně garantovaná. Dobrým příkladem z posledních let byly státní protiinflační dluhopisy. A zbytek peněz už může pracovat. Kdo chce zkusit nějaké spekulace, pákové obchodování, může dát 10 – 15 % volných peněz do těchto typů produktů, ale všeobecně pokud člověk jde s trhem a nejde úplně proti davu, to znamená, volí nějaké ETF fondy, které kopírují akciové indexy, může dosáhnout pěkných výsledků.
Obecně v tradingu a investicích je ale jednou z nejtěžších věcí ustát zisk. Pokud člověk investuje, tak by to měly být peníze, které nepotřebuje pět až deset let a to nejhorší, co může udělat, je, že do svého portfolia bude například každé tři měsíce zasahovat. Část pozic s vidinou nějakého menšího zisku prodá, ale trh mu mezitím ujede, což může rázem nastartovat různé emoce, nervozitu a řetězec ne úplně šťastných kroků. Moje nejlepší obchody byly, když jsem si je svým způsobem zamkl do šuplíku. Nastavil jsem si strategii a řekl jsem si, že pokud se například nezmění makroekonomické ukazatele, tak se na dané portfolio nepodívám. A po čase se to vyplatilo.
V tomto ohledu mohou být pro část investic zajímavé fondy, ať už právě Evropa nebo jiné, kde jsou vložené peníze zafixované a já vím, že po dobu tří až pěti let na ně nemůžu sáhnout. U nemovitostních fondů to má svůj důvod, nemovitosti logicky nejsou příliš likvidní aktivum a zároveň to slouží jako ochrana jak investora, tak samotného fondu.
Dostáváme se tedy k fondu Evropa, můžete ho krátce představit? Jakou má strategii a jak se liší oproti jiným, podobně zaměřeným fondům?
Evropa je nemovitostní fond, který je na trhu čtyři roky a jeho velkou devizou je, že vznikl z realitní kanceláře, kde se na jednom místě dlouhodobě shromažďovala nabídka nemovitostí. Toto obrovské know-how lokálního prostředí dalo zelenou posunout se dál, směrem ke kolektivnímu investování. Jde o fond kvalifikovaných investorů, to znamená, že není primárně pro retail, minimální investice je 1 milion korun. A to, co odlišuje fond Evropa od jiných fondů, je, že je zaměřen čistě na rezidenční bydlení, nevlastní retailová nebo logistická centra jako většina jiných fondů. Cílíme primárně na prémiové lokace v Praze, na činžovní domy, na výstavbu nebo developing. Líbí se mi příběh majitele Michala Macka, který vybudoval realitní kancelář, je pořád osobou, která za tím vším stojí a chce využít svých zkušeností. Navíc nejsme v nějakém daňovém ráji, domicil máme v Česku, sedíme na pražských Vinohradech.
Pořád platí, že Češi jsou hodně zaměřeni právě na cihlu a vnímají nemovitosti jako jednu ze těch zajímavějších, stabilnějších a výnosnějších investic?
Určitě vidíme, že Češi chtějí vlastnit nemovitosti. Chalupy, apartmány. A vlastně tohle je jeden ze způsobů, jak jim to přiblížit. Evropa je fond, který vám jednoduše umožní držet část bytu na Vinohradech, část bytu třeba v Holešovicích nebo apartmán na horách. A to za zlomek jejich hodnoty i nákladů, které jsou standardně spojeny s vlastnictvím nemovitosti.
A jak vnímáte aktuálně český, respektive pražský realitní trh – co se týče sazeb, vývoje cen, jaká tam vidíte největší rizika a zároveň příležitosti?
Po výrazném nárůstu cen nemovitostí v roce 2022 byl prognozován pokles napříč trhy, mluvilo se o zhruba 20 procentech, ale tento odhad nebyl naplněn, ne tady v Praze, ne v premiových lokacích a bytech. Reálný pokles byl v rámci jednotek procent, maximálně 10.
Česká národní banka přistoupila ke snížení sazeb, což se poměrně rychlým tempem začíná propisovat do cen hypoték a my evidujeme výrazný nárůst aktivity na realitním trhu. Navíc tento podzim může být ovlivněn i tím, že končí platnost zmiňovaných protiinflačních dluhopisů, do kterých Češi během covidu investovali rekordní částku. To jsou peníze, které si budou hledat zase nové příležitosti a já si myslím, že část z nich si najde cestu právě do nemovitostních fondů.
Co se týče cen, pokud se nějaký výraznější pokles nestal minulý rok v kontextu vysokých sazeb, nevidím prostor pro korekci ani v dohledné době. Jedním z hybatelů by mohlo být výrazné navýšení bytového fondu spolu se změnami v rozhodování v rámci stavebního řízení, ale v tomto ohledu bohužel zásadní posun nečekám.
Jakou máte vizi s fondem Evropa do budoucna?
Chceme růst. Jeden z hlavních důvodů, proč jsem tady, je jednoduše komunikovat a prezentovat příběh Evropy navenek a nastartovat akviziční činnost. Doposud se to nedělo a i tak se fondu dařilo pěkně. Kumulativní výnos za dosavadní čtyřleté působení je zatím 21 %, přičemž letošek je neuzavřený, takže to číslo ještě určitě naroste. A cílíme na výnos 6-8 % ročně. Vstupní poplatek je přitom 3 % a roční poplatek 1,9 %. Pokud investor vybírá peníze po 5 letech, tak je výstupní poplatek nulový.
Zatím máme nízké desítky investorů a často jsou to klienti, kteří přišli do fondu Evropa přes své aktivity s naší realitní kanceláří. Naším cílem je, aby se nám do konce roku podařilo počet investorů zdvojnásobit.
Máme připravené projekty, které jsou v držení realitní kanceláře a až když jsou vybrané potřebné peníze od investorů, dostávají se do fondu, v opačném případě se nabídnou pro přímý prodej. To znamená, že nemáme nějaký tlak na investory, pracujeme s minimálním zadlužením a chceme to dělat hlavně zdravě.
