Dolar se po včerejším zpevnění proti euru obchoduje pod 1,1500 EURUSD. Zapůsobila situace v Číně. Procyklické měny i měny regionu zůstávají pod výprodejním tlakem. Koruna oslabila nad 24,50 za euro.

České bydlení zdražilo nejvíce z celé EU. Byty zdražují hlavně v Praze

Prostředí nízkých úrokových sazeb, snadná dostupnost hypoték a rostoucí mzdy lákají Čechy k nákupu nemovitostí. Výsledek? Ceny bydlení vzrostly koncem roku 2016 o 11 %. ČNB si toho všimla a chce urychleně jednat.

Na českém realitním trhu začíná být docela horko. Ceny bydlení totiž koncem roku začaly svoje meziroční tempo růstu výrazně zvyšovat. Důvodů je hned několik, těmi nejdůležitějším jsou levné financování prostřednictvím hypoték, rekordně nízká nezaměstnanost spojená s velmi vysokou účastí na trhu práce a rostoucí příjmy domácností. Všechny jmenované faktory totiž nahrávají tomu, aby si české domácnosti vyložily současnou situaci ve smyslu, že „nastal ten pravý čas“.

Tzv. index cen bytových nemovitostí sestavuje dle jednotné metodiky Eurostatu ČSÚ. Zahrnuje přímo realizované ceny bytů, rodinných domů a souvisejících pozemků (nových i starších). Poslední známá hodnota za čtvrté čtvrtletí loňského roku ve výši 11 % představuje zdaleka nejvyšší tempo růstu minimálně od roku 2008, odkdy je index měřen. Zároveň se jedná o vůbec největší růst cen bydlení v celé EU. Srovnáme-li navíc předkrizovou maximální úroveň cen ze třetího čtvrtletí 2008 s tou současnou, zjistíme, že předkrizové maximum již bylo překonáno o 10 %.

O něco více, co se týče geografického rozdělení, napovídá, index nabídkových cen bytů ČSÚ. Z něj je patrné, že ve druhé polovině minulého roku vznikl silný nesoulad v tempu růstu cen mezi Prahou a zbytkem ČR. Ten se navíc od té doby zvětšuje.

V této situaci pochopitelně ožívá ČNB, která se obává o to, zda se na realitním trhu, zejména pak v Praze, nezačíná nafukovat cenová bublina. S tím úzce souvisí její snaha o snížení dostupnosti hypoték. O tom, že banky již tuto regulatorní aktivitu pozvolna promítají do svých sazeb, svědčí i čerstvě zveřejněná hodnota hypoindexu, který v návaznosti na to mírně vzrostl na 1,95 %.

Ostatně, právě po ukončení kurzového závazku ČNB se pozornost analytiků všeobecně začíná ubírat zpět směrem k úrokovým sazbám, které centrální banky používají v „běžných časech“. Nárůst sazeb by obecně měl působit směrem k poklesu cen nemovitostí. Proč? Kromě nižší poptávky po nových hypotečních úvěrech (a tedy nemovitostech) může zvýšení sazeb vést i k tomu, že se část dlužníků, kteří již hypoteční úvěr mají, dostane do potíží se splácením (což teoreticky zvyšuje tržní nabídku). ČNB se navíc snaží zamezit tomu, aby na hypotéku mohl dosáhnout každý dalšími regulatorními opatřeními jako např. omezením poskytování tzv. 100% hypoték.

Zde je ovšem nutné rozlišovat právě Prahu a zbytek ČR. Zatímco růst cen bydlení mimo hlavní město by se mohl ještě více snížit, v Praze výrazné zmírnění tempa růstu (nebo dokonce pokles cen) minimálně v letošním roce neočekáváme. Důvodem je mj. naše očekávání vývoje úrokových sazeb. Zvýšení klíčové sazby ČNB může nastat přibližně na přelomu letošního roku, přesto by se nemělo jednat o příliš velký posun, vzhledem k tomu, že inflace má dle aktuální prognózy tendenci se k 2% cíli ve druhé polovině letošního a na začátku příštího roku navracet. Další zpřísňování měnových podmínek růstem sazeb by tak mohlo nepříjemně oslabit schopnost dosahování inflačního cíle.

Zpřísňování měnových podmínek (a tedy pokles inflace) bude navíc samovolně probíhat všeobecně očekávaným postupným posilováním české koruny. Ve prospěch výrazného zpomalení tempa růstu cen v Praze nehovoří ani vyjádření tamních developerů, kteří si dlouhodobě stěžují na byrokratickou zátěž, která prakticky eliminuje možnost pružně reagovat na aktuální vysokou poptávku.

Newsletter